■ 郑 宁 博士生 陈立文 教授（、河北工业大学经济管理学院天津 30030 2、河北联合大学 河北唐山 063000）

20世纪90年代以来，由于我国的制度改革、经济增长、城镇化等原因，房地产业已经逐渐发展成为我国的支柱性产业，而且自2000年以来我国的房价呈现出增长的趋势。房地产市场的繁荣对于我国消费的拉动所起的作用开始引起了广大学者的关注。房价的上涨是带来了财富效应还是给居民的消费带来了挤出效应，不同的消费水平地区房地产价格上涨对居民消费的影响都是值得思考的问题。

房价上涨对居民消费挤出效应的理论分析

（一）直接挤出效应

房价上涨会对租房者的个人消费产生直接的挤出效应。房租会随着房价的上升而上升，因此租房者就需要支付较高的房租并减少个人消费。对于即将购买住宅的城镇居民来说，如果房价上涨也会对他们的个人消费产生直接的挤出效应，因为消费者会面临较高的首期付款，并且要求取得更多的贷款来应对房价上升。在现有资金的约束下，居民往往会选择降低现有的消费水平或者选择较小平米的房子。

（二）间接挤出效应

由于近几年房价的不断攀升，房地产市场的繁荣，政府和个人对房地产行业的资金投入开始加大，导致社会上的资金供应开始紧张，在资金需求方面的竞争导致资金的市场利率提高，利率高意味着获取资金的成本增加，使得人们增加对货币的储蓄而减少对货币的消费。

（三）财富转移效应

MartinWolf提出房价的上涨只是把收入在不同的人手中进行了重新的分配，把居住性购买者的收入分配到投资性购买者手中，或将购买住房的年轻人的收入分配到拥有住房的人手里，这种重新分配并不会使得一个国家的收入增多。

模型建立及区域消费层次划分

（一）理论模型的建立

本文的理论模型是以生命周期-永久收入理论模型为基础构建的，LCH-PIH认为居民消费的是永久收入：消费者以一生收入作为基础考虑消费效用最优。

其中a是一个常数，Yp表示永久性收入，弗里德曼对永久收入估计的公式为：

其中b是大于零的常数，该式的意义可以理解为，人们将采取通过对过去收入的分析来预期未来收入的方式来判断他的永久性收入。因此消费函数可以为：

从而可以得到：Ct=abYt+（1-b）Ct-1

考虑到财富的影响：Ct=abYt+（1-a）Ct-1+kθAt

At为当期的财富：At=Yt-1-Ct-1

可得到消费的函数为：Ct=abYt+（1-b-aθ）Ct-1+aθYt-1

两边取对数可得消费函数：Ct=α0+α1Yt+α2Ct-1+α3Yt-1+μt

（二）实证模型的建立

因为需要研究房价的上涨对居民消费的挤出效应，所以在反映居民消费变动的模型中增加了房地产价格、房地产价格平方两个解释变量。其中用房地产价格变量来衡量房地产价格变动所带来的财富效应或挤出效应；用房地产价格的平方来辅助房地产价格这个变量，来衡量各个地区房地产价格上涨是否给居民消费带来了挤占效应以及挤占效应的大小。本文所建立的模型如下：

其中j代表全国、第一级到第六级各个消费区域等级，i表示各个省市，t代表时间。其中csj，it为各省（市）城镇居民平均消费；pcsj，it为各省（市）城镇居民的消费习惯，即前一期的城镇居民平均消费；yj，it为各省份城镇个人平均可支配收入；pj，it为各省（市）住宅商品房平均销售价格。其中住宅商品房平均销售价格pj，it的系数α3j用来反映房地产价格上涨对城镇居民消费的财富效应或挤出效应，如果α3j为正值说明房地产价格上涨对居民消费具有财富效应，这时需要（lnpj，it）2的系数α4j来判定当房价上涨到一定程度后是不是财富效应就转化成为了挤出效应，如果α4j为正值说明房地产价格对居民消费只有财富效应，如果α4j为负值就说明房地产价格上涨到一定程度后财富效应就转化成了挤出效应；如果α3j为负值，就说明房地产价格的上涨只是对消费产生了挤出效应。

表1 2013年我国消费水平划分

表2 各消费水平参数估计结果

（三）消费层次的划分

本文采取聚类分析法对我国的31个省区市的城镇居民家庭平均每人消费性支出进行分类，利用SPSS21对我国2013年的城镇居民家庭平均每人消费性支出进行分析，分类如表1所示。

房价上涨对居民消费挤出效应的区域差异性实证分析

本文利用我国31个省市地区2003-2012年的数据，分别建立全国、第一级到第六级7个反映居民消费变动的Panel Data模型。为了避免伪回归，本文对Panel Data进行了平稳性检验，结果表明lnpcsj，it，lnyj，it，lnpj，it，（lnpj，it）2都是一阶单整的，其一阶差分序列均为平稳序列。具体的估计结果如表2所示。

从表2的估计结果可以看到，大多数参数都可以在5%显著水平下拒绝原假设，对于不能通过显著检验的参数，本文已经全部剔除。

（一）消费习惯对中高消费地区的消费影响较大

从表2中的估计结果可以看出，全国、第一级到第六级消费水平七个Panel Data模型中，只有第二级消费水平地区的估计值不显著从而被舍弃掉。其余六个模型中，随着消费水平的提高，参数结果从第六级的0.15上升到第一级消费水平地区的0.43，说明随着地区消费水平的提高，消费习惯对消费的影响越大。

（二）收入水平对低消费地区的消费影响较大

在7个面板数据模型中对α2的估计值都是显著的，说明不论是在全国还是在各个消费水平地区，平均个人可支配收入对消费的影响都是显著的。全国六个等级消费水平的可支配收入水平的系数分别为0.5、0.45、0.46、0.75、0.76、0.80，说明人均可支配收入对于中高消费地区的影响相对较小，而对于中低消费水平地区的影响相对较大。

表3 全国商品房住宅平均销售价格（单位：元/平方米）

（三）房地产价格上涨对全国消费的挤出效应要大于财富效应

如表3所示，从2004年到2012年，除了2008年到2009年受到全球金融危机的影响房价出现了小幅回落外，全国房价都处在上涨的趋势。在全国的面板数据模型中对α3的估计值为-0.17，说明随着房价的上涨，从全国范围来看存在着对消费的挤出效应，当房价上涨1%时，人们的消费会减少0.17%。这意味着房价已经上涨到一定程度，以至于房价的上涨只会挤占人们的消费。

（四）中高消费地区房地产价格上涨的财富效应和挤出效应并存

对于具有最高消费水平的第一级地区，房地产价格上涨对消费的影响不显著，因此在估计的过程中被剔除。在具有较高消费水平的第二级和第三级地区，α3的估计值分别为0.48和0.35，说明房价上涨会对消费水平具有财富效应，也就是说随着房价的上涨会刺激人们的消费。但房价上升到一定水平后还是会对消费具有挤出效应，因为α4的估计值分别为-0.63和-0.38，说明房价的上涨对消费的财富效应存在着拐点。

（五）较低消费地区房地产价格上涨对消费有着显著的挤出效应

从表2中可以看到，对于第四级、第五级和第六级的α3的估计值分别为-0.30、-0.23、-0.28，说明在消费水平较低的这三个区域里，房价上涨对消费产生的都是挤出效应，当房价上涨时，人们会减少自己的消费。

结论

根据上述实证分析，可以得出以下结论：

第一，消费习惯对第一级和第三级消费水平的影响比较大，但对中低消费的第四级到第六级消费水平的居民影响不大。人均可支配收入对中低消费的第四级到第六级的居民影响比较大，但对较高收入水平的第一级到第三级的居民的影响相对较小。

第二，房地产价格上涨对消费的影响在不同消费水平地区影响效果也不同。房地产价格在较高消费水平地区财富效应明显，对消费起到了促进作用，但当房价高到一定水平时房价的上涨就对消费产生了挤占效应，即抑制居民的消费支出。因此，在消费水平较高的城市和地区，如果房价已经高到了抑制居民消费的程度，在国家制定相应政策时，要控制当地房价；如果房价还没有达到抑制居民消费的拐点，也就是房价上升还对本地区具有财富效应，此时应该允许房价根据市场的需求上涨。

第三，房地产价格对全国和较低消费水平的第四级、第五级、第六级地区的挤出效应明显，因此在消费水平偏低的地区抑制房价上涨，让房价处于人们可接受的适中水平，是一项对消费和经济发展非常重要的举措。

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