○赖诚成

（天津外国语大学 天津 300270）

一、引言

房地产与周期两者是分不开的，房地产周期波动是房地产业在经济运行过程中的扩张与收缩这两个阶段形成的复苏、繁荣、衰退和萧条四个环节的循环往复，是房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象。由于受到经济因素、社会因素、政治因素等多重因素以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中表现出周期性的高峰和低谷。

HomerHoyt（1933）是研究房地产周期的鼻祖，他在出版的《OneHundredYearsofLandValuesinChicago》（《百年来芝加哥地区土地价值》）中对芝加哥长达100年的土地价格分析中，首先发现了长度为18年的地价周期。房地产周期理论在西方国家中有几十年的研究历史，但因为我国大陆地区房地产市场是在住房体制改革之后开放的，因此对房地产周期的研究还处于探索阶段。近年来由于房地产业的影响力在整个经济体逐渐增长，与经济周期相似，也显示了周期性波动，薛敬孝（1987）的关于建设循环周期是国内房地产周期的最早研究之一。

天津市作为我国的四大直辖市之一，是中国北方最大的沿海开放城市。其土地资源极为丰富，刚性需求较大，房地产业在近年发展迅速，2012年全年房地产开发投资1260亿元，同比增长16.7%，占全年全社会固定资产投资14.20%。天津市的房地产业在1998年住房制度改革前发展较慢，开放后发展迅速。虽然发展历史较短，但仍然表现出波动的现象。

本文从实证角度，运用主成分分析法，选取影响房地产业较大的8个指标，研究天津市房地产周期波动规律。……