房产面积测算若干问题探讨

2014-12-12黄金良黄艺文

测绘通报 2014年2期

黄金良，黄艺文

(中山市测绘工程有限公司，广东中山528400)

一、引言

众所周知，在进行房产测绘时依照《房产测量规范》(GB/T 17996.1—2000)(简称《规范》)来开展由于规范中涉及的面比较广，多数条文只作了宏观上的规定，加之随着现代房地产业的加速发展，建筑的风格和形式也较之前大不同，这使得测绘人员在进行房产测绘时由于对《规范》中的一些规定的认知和理解存在着差异，在房产预算和实际测算中难以把握，本文提出几个典型例子，以图形的形式表达出来，与读者交流、探讨。

二、典型例子

在进行房产测算时总会遇到哪些计算全部面积、哪些计算一半面积、哪些不计算面积的问题，下面就一些典型的例子进行探讨。

1.门廊、雨篷的面积测算

首先要明确门廊、雨篷的定义:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮阳的上盖，当下方空间视作门廊，则当上盖应为建筑;当上盖为专设盖板，则视作雨篷。至于门廊、雨篷面积的计算可以图1归纳。

2.阳台、露台面积测算

各类型的阳台可以图2简单归纳。

在阳台面积测算时，行业的共识是:具备上盖且全封闭的阳台，计算时按外围水平投影面积全部计算;若未封闭的阳台，应按外围水平投影面积一半计算。正如前面所说到的现代建筑的风格和形式也较之前大不同，衍生出各类型的阳台，如有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层应怎样计算的问题，如图3所示。

图1 门廊、雨蓬建筑面积算法

图2 阳台分类

图3 阳台计算图示

关于这个问题上，《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》对此方面的规定值得参考。

1)上盖高度小于两个自然层时，按其外围水平投影面积的一半计算。

2)上盖高度大于等于两个自然层时，其底板至上盖的垂直空间没有水平镂空楼板，没有连接横梁，开敞面完全开敞时，则不计算建筑面积;否则该阳台按常见阳台处理，计算一半建筑面积。

另外如图4所示，在住宅的第一层有围护结构或围护物，且第一层又向其开门并类似于阳台、架空的建筑空间，上层为阳台，则下方空间视作阳台，并以上层阳台的外围水平投影面积的一半计算建筑面积。如上层为建筑时，下方空间视作门廊并按门廊的一般规定计算建筑面积。

图4 首层中阳台与门廊的划分

3.飘窗面积测算及外墙认定

进行飘窗测算时应充分认识飘窗的分类、窗台高度、凸窗高度、进深等，如图5所示。

图5 凸窗及其指标定义

在计算飘窗时应以此考虑:飘窗高度小于2.20 m时，不计算建筑面积，大于2.20 m时则应计算全部建筑面积。图6中(a)、(b)、(c)均不视作飘窗，原因是其窗体未凸出于外墙及窗体上(下)方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料封闭，窗体部分的层高与套内其他部分一样测算，层高大于2.20 m时，应计算全部建筑面积。而又当阳台或花池内有飘窗凸出时，其所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积中。如图7中向阳台或花池凸出的凸窗。

图6 几类窗体外墙定义

图7 向阳台或花池凸出的凸窗

4.采光井、通风井、烟道面积测算

在规范中关于采光井、通风井、烟道等字面上提到的少之又少，关于此类问题的测算以图8简单表示并归纳如下。

图8 采光井、通风井、烟道测算

地下室或半地下室所使用的采光井、通风井、烟道面积测算:在地下部分按其通过的层数计算建筑面积;在地面部分若不在建筑物内部时，层高在2.20 m以上并有围护结构和上盖，则按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积，计入地下室或半地下室的建筑面积中;在地面部分若位于建筑物内部或者附着建筑物外墙时，按以下两种情况分别计算建筑面积。

1)在地面部分位于建筑物之内有上盖且层高大于2.2 m，则按一层计算建筑面积，计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值。

2)若地面部分层高小于2.20 m，则不计算其建筑面积，在地面建筑空间的建筑面积中不扣除其所占用的建筑面积，但须在分户面积表的备注栏中对地下室风井等占用的建筑面积数予以说明。

5.屋面上的建筑空间面积测算

大家所熟知的位于屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等，高度在2.20 m以上的，均需按其外围水平投影计算全部建筑面积，但有以下几种情况可以探讨一下。

1)屋顶水箱间与屋面之间设有架空隔层，隔层的外围水平投影面小于水箱间水平投影面时，无论其层高如何，均将其与水箱间一起按照一个水箱间计算建筑面积。若隔层的外围水平投影面是大于水箱间的水平投影面，且层高在2.20 m以上，那么隔层应单独计算建筑面积。

2)屋面层的电梯机房，机房的下方设有缓冲层时，其高度在2.20 m以上且向天面开门，缓冲层应计算建筑面积;当其向天面不开门时，面积测算原则与水箱间架空隔层雷同，如图9、图10所示。

图9 天面水箱间计算

图10 电梯机房缓冲层计算图示

6.汽车坡道面积测算

在汽车坡道面积测算方面，人们关心的是如图11中阴影部分应该怎么计算，笔者认为坡道下方为回填无建筑空间、不可利用的建筑空间和直接是地下一层的建筑空间的，该坡道对应的地面一层有盖部分作上空处理，只计算一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中，如图11所示的阴影部分。如果坡道下方空间可利用，那坡道应分别计算两层建筑面积，均归入地下室建筑面积中，如图12所示阴影部分在地面一层应单独计算一层建筑面积。