11.地下停车场是否应当分摊成本

问：本公司开发的商品房，地下一、二层规划为地下停车场，其中有一部分属于人防设施。请问，地下停车场是否应当分摊成本？

郧志房地产开发有限公司 吴均

答：地下停车场是否分摊成本应当区分不同税种区别对待：

1．根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，土地增值税的扣除项目包括：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。根据上述规定，房地产企业建造的地下停车场是否应分摊土地成本，要看其是否在可售面积内。如果其属于可售建筑面积，应当分摊土地成本；如果不属于可售面积，如地下人防，则不用分摊土地成本。

2．《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。也就是说，对于未独立建造的地下室（无论是否有产权）均作公共配套处理，其成本由可售面积分担。但地下停车场在以后销售或租赁，就不存在扣除成本或计提折旧费用。

需要说明的是：在同一土地增值税清算单位中，即有普通住房又有非住房，而按照土地增值税政策的规定，即建造普通住房又建造非住房，应当分别计算土地增值税。地下停车场属于非住房范畴，作为可售的情况下，相应对土地成本、开发成本是否一律按建筑面积法分摊？未独立建造的地下车位是否需负担土地成本，应视土地出让金是否分地上容积率与地下容积率构成，如无地下容积率，则不需负担土地成本。举例说明，如用地面积1000m2，容积率2．5，建筑密度35%，仅一单体建筑，基座占地面积为350m2。为解决车位问题，地下室占地面积为800m2，如地下室也按占地面积分摊土地成本，则占地分摊用地面积超过用地总面积。因此，未计地下车位不需分摊土地成本。

但在企业所得税上，虽然地下停车场不论是否可售，一律作为公共设施处理，在可售房屋中进行分摊。因为开发的商品房用途不同，比如商业用途与住房用途不同，有可能作为两个甚至于两个以上成本核算单位。而对地下停车场的成本是否分摊土地成本以及共同的成本费用，公共设施的费用等如何归集直接影响着企业所得税的结果。根据国税发〔2009〕31号文第二十九条的规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。（二）建筑面积法。（三）直接成本法。（四）预算造价法。根据上述规定，不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用等。地下停车场应当分摊土地使用权成本、开发成本、开发费用等，即经过二次分配之后确认的成本作为公共设施费用在可售面积中进行分摊。

王博