谢晓棣

现阶段影响房地产业发展的主要因素

谢晓棣

据国家统计局发布的信息显示，10月份70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%，虽然跌幅比9月略有收窄，但这已是连续第6个月下跌，这也意味着我国房地产市场开始进入了衰退期。需要引起注意的是，楼市的近期表现还都是发生在央行“9·30”房贷新政之后。房地产行业在我国年度经济产出中的占比已经超过15%，开发商和购房者从银行等金融机构获得了大量融资，因此房地产市场持续不景气应该说是我国经济当前发展的最大潜在风险。

按照目前的情况来看，我国房地产市场规模和利润空间都在趋于下降，具体表现在：第一，房地产行业产生分化。三、四线城市不仅楼市存量过多而且吸引外来人口能力明显不足，造成不少开发商逐渐回归一、二线城市，市场的蛋糕变小。第二，由于土地市场从区域上开始越来越集中，竞争难免变得会越来越激烈。这种现象的代价是开发商为维持规模，抬高地价，牺牲利润。第三，房贷资产在银行日益受到冷落很可能是趋势性的，而开发贷却一直比较热，这意味着房价的涨速难以超过地价。可见，我国房地产行业已经到了供给过剩、内在需求疲弱的结构性拐点。

供需正经历结构性变化

我国房地产市场在经历了非理性投资行为所造成的多轮泡沫化膨胀之后在某些区域出现了严重的过剩现象，如称作“鬼城”的鄂尔多斯、神木等，再加之需求方持观望态度的人群不断增多，支撑房地产开发投资条件不足，致其增速下行趋势难以扭转，房地产市场的供求关系正经历结构性转变。

房地产具有商品的双重属性，即不仅是可以满足人们消费需求的生活必需品，也是具有“投资保值”属性的能给投资者带来收益的投资品。政府在实施多轮楼市调控之后，其政策目的也日渐清晰，即大力弱化住房的“投资品”属性，使其回归原本的满足人们居住需求的“消费品”属性。

另一方面，国家统计局数据显示，2013年我国城镇化实际程度为53.73%，“户籍城镇化率”更低仅约为35.7%，按国际上的经验数据来看，城镇化至少要达到70%左右的高位水平，房地产增速才有可能换轨进入缓慢发展的阶段。也就是说，理论上来讲，在我国经济社会今后的发展过程中，还大概会有几亿人需要进入城市里生活，这很大程度上支撑了城市尤其中心区域房价在未来一段时间内上涨的趋势。但同时也要注意的是，与快速城镇化相伴的是人口老龄化的加重以及人口红利的消失，这些因素会为住房需求带来不利影响。

从供给方面看，我国房地产行业开发投资的增速有所下滑。前三季度，全国房屋新开工面积13.1亿平方米，同比下降9.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。全国房屋竣工面积为5.7亿平方米，同比增长7.2%，增速比上半年回落0.9个百分点。由于前期存量较为充裕并且销售未见根本性好转的态势，未来一段时间内房地产的开发投资也不容乐观。此外，保障房大量建设标志着住房供应体系重大改变，将对商品住宅市场产生显著影响。

政策因素不容忽视

我国房地产市场的发展态势与中央货币政策有很大关系，这主要是由于我国房地产业对货币政策表现的愈来愈敏感。以目前我国的经济状况看，虽然大规模的强刺激不可能再出现，但是定向的微刺激仍会是比较大的选择，这决定了我国房地产市场的整体趋势。目前影响楼市的主要政策影响因素包括以下几个方面：

其一，最近一段时间限购的松绑，会提升整个楼市市场的信心，在一定程度提振销售。房地产市场在经历了4年的长期限购后逐渐开始松动，但据观察，限购松动可能会在短期内有一定的拉动效果，后续需求不足的问题仍难以回避。也就是说，限购松绑对整个市场的作用更多表现在心理影响，其实际作用有限。

其二，央行降息，房贷再松绑。近期，央行下调银行存款利率，会直接降低银行融资成本，同时，央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金，此前两月已向市场注入8000亿。虽然近期央行推出的降息政策直接目的是刺激宏观经济，但在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。这对于购房者与开发商而言，可谓是久旱逢甘霖，可以有效缓和当前房地产市场的低迷态势。

其三，由于未来国家将会继续倡导差异化货币信贷政策，改善性居住需求释放的动力仍会不足。

其四，房产税的改革也在推进之中，这会削弱楼市的投资需求，有助于引导居民合理住房消费。房地产投资收益增加不确定性，会促使刚需成为房地产市场的主导者。

其五，农村土地还权赋能和要素市场化改革有助于打破城市土地供应垄断，扩大城镇住宅及用地供应，抑制房价过度上扬。

图/新华社

虽然地方政府及中央接连推出了不少的楼市刺激政策，但对此应保持谨慎态度。因为即使未来政策有可能进一步放松，但开发商的过高库存需要一定时间消化，购房者观望态度持续浓厚，在这个行业的结构性拐点时期，在可预计的未来一段时期，多数购房者不敢轻易入市，开发商很可能会继续削减土地购置和开工。

美联储退出QE影响资金链

房地产是对货币因素非常敏感的行业。除了上述所阐述的货币政策影响之外，10月29日，美联储宣布结束资产购买计划，从11月起结束量化宽松政策。QE3的退出对于像我国这样的新兴经济体造成的冲击是不言而喻的，尤其对存在大量资本积聚的房地产行业影响更深。首先，美联储QE3完全退出意味着美国货币政策开始恢复、转向正常化，预示着美元将进入阶段性的升值区间，这将很大程度上将刺激国际资本从发展中的新兴国家经济体撤出，对于我国这样的新兴经济体来说，也许意味着过去低成本的资本时代告一段落。

其次，由于我国在流动性较为充足的时期，未能对经济的结构进行有效的调整与转型，伴随美国量化宽松政策的结束，很可能在我国尚未做好充分准备时引发游资或热钱大量流出，进一步加剧我国房地产资金链的恶化。

最后，美国QE的退出将很大程度提升美元的升值潜力，这就会使新兴市场国家不得不面对货币贬值压力，甚至可能会造成全球金融市场的再一次波动。这些都会使我国金融市场的发展面临更多的波动性和不确定性，对房地产市场造成的冲击更是显而易见的。

整体来看，现在我国实体经济增长比较乏力，经济基本面比较脆弱，而之前股市的长期不景气，使得国内外不少资本进入房地产市场，造成我国房地产行业累积的泡沫不断膨胀。QE的结束将在今后的一段时间将引发市场流动性的紧缺以及金融市场的波动，随之也会很快影响到到资本蓄积量最大的房地产市场，首当其冲受到影响的是部分区域“畸形”的高房价。当然，在某种程度上，QE的结束会提早使我国楼市进入警惕状态，倒逼楼市行业的去杠杆化，下一步就是如何在保持经济整体稳定的条件下逐步将房地产的泡沫挤掉。但如果处理不当，一旦流动性突然收紧，房地产泡沫将被刺破，随即流动性膨胀支撑的金融风险将爆发。

其实，对于房地产市场和房价来说，其影响因素是非常复杂的，如供求关系、贷款制度、住房保障制度，以及中央与地方的财权与事权的关系等等。当前，我国房地产市场已开始进入了衰退期，而出于应对危机的需要，过去相当长一段时间过度投资和大量信贷在房地产行业的井喷式投放使得我国经济结构变得扭曲，与此同时，潜在的风险也在不断放大。目前，尽管央行正在努力通过降息刺激资本市场，中央和地方政府也不断通过限购、限贷、公积金以及户籍政策的松绑来“救市”，然而，即使这样也难以扭转房地产市场回落趋势，无法解决经济体系资源配置机制等结构性问题。笔者认为，影响房地产市场未来发展趋势的根本性因素，主要取决于经济政策是否能有效促进经济增长以及内需拉动是否符合预期，真正实现经济的去杠杆化过程，这是楼市能否健康持续发展的基础支撑与必要条件。而在这一过程中，美国QE的退出将倒逼房地产挤出因过高金融杠杆而产生的房地产泡沫，加速我国房价见顶。政府应把握住房地产市场转折与回归理性的契机，通过一系列改革，建立房地产调控的长效机制，促进房地产市场持续健康发展。

作者单位：宜春市耀安置业有限公司