杨红旭

9月底出台的央四条，终于在房贷套数的认定标准问题上，由之前的“认房又认贷”，转变为“认房不认贷”。从支持合理需求的角度看，这是一个必要的“纠偏”。但也应防范从一个“一刀切”式紧缩，转向没有原则的放松。

先来回顾一下房贷套数认定标准的演变史。2007年之前，银行发放个人房贷，是否存在优惠，主要根据普通房和非普通房进行划分，购房套数并不作为主要参考标准。而2007年9月出台的二套房贷新政，则是第一次（2003年121号文除外），非常明确地对于二套及以上房贷“另眼相看”。2007年12月份，央行又发补丁文件，明确“以家庭为认定单位”，即便首套贷款还清，第二套仍按二套贷。但并未界定曾利用贷款购房，现名下无房，是否按首套。对于二套当中的合理改善需求则“网开一面”：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。也即，此时以认房为主，认贷为辅。

此后，关于购房套数的认定标准，成为银行放贷的重要参考。2008年10月开始救楼市之后，在执行过程中，很多二套房也都按首套房操作了，套数限制大幅放松。直至2010年4月出台国十条，重新收紧房贷。其后2010年5月二套房贷细则公布，在套数认定标准上，严格按照“认房又认贷”，只要利用商业贷款购过房，则即便当名下无房，再购房时，仍按二套认定，比2007年的二套房贷还要严格。2010年9月底，央行又出新政：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。……