牛一凡 林木 张汉钊

【摘 要】由于受信贷政策趋紧、全国房地产市场形势下滑等因素影响，房地产市场面临着一定压力，商品房成交量增幅减缓，开发商也面临巨大的资金压力，从长远考虑研究房地产营销策略势在必行。本文主要分析房地产营销理论的发展以及当前形势下房地产营销存在的问题及原因，最后提出具有指导意义的针对性建议。

【关键词】房地产营销；营销理论；营销问题；应对措施

改革开放以来，我国社会主义现代化建设进入了新的历史时期，尤以城市建设令人耳目一新。城市中高楼大厦鳞次栉比，房地产市场也发展得如火如荼。当前中国经济发展面临诸多挑战，伴随着房地产营销规模的不断扩大，房地产营销过程中出现的问题也越来越突出。

一、房地产营销理论的发展

1、“4P”营销理论

美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品（Product） 、价格（Price） 、渠道（Place） 和促销（Promotion）。“4P”理论虽然也要研究消费者需求，提倡双向沟通、消费者导向，但其思维基础是以企业为中心，适合供不应求或竞争不激烈的市场环境。

2、“4C”营销理论

在企业追求“顾客满意”过程中，美国营销专家劳特朋教授提出了以“顾客” 为中心的“4C”营销理论。“4C”理论重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和沟通（Communication）。 “4C”理论是在“4P”理论的基础上对“4P”理论的进一步发展。它以顾客为中心，重视顾客导向，这实际上是当今消费者在营销中越来越居主動地位和市场竞争空前激烈的营销外在条件下的必然要求。……