钱炜

每天清晨，孙怡华都是第一批走进上海金茂大厦的雇员之一，但她并不是整幢大楼里最早开始工作的人。早晨8点15分，当她踏入光亮照人的电梯厅时，陆伟清已经在大厦里走了超过两公里路程，即将完成他当天的第一圈巡逻；黄斯俊正拿着进口的手持式PM2.5监测仪测量写字间空气的颗粒物浓度；六点半就上班的保洁阿姨已经结束了第一遍大清扫，开始了每25分钟一圈的巡视保洁。而在数小时之前，一批专业人员带着他们完成任务的清洁机器人，已经在夜色中离开了大厦。

在1500公里以外的广州，类似的一幕每天也在利通广场上演。除此之外，在利通上班的人们，还会在刷卡通过门禁时抬起头来，对站在闸机旁的邵明亮报以微笑。他们中的很多人都知道，这位身高1米92的客服主管，是一名退役的三军仪仗队队员。与他的同行相比，邵明亮的身高与他所服务的这座建筑显得更“般配”。

物业管理界有一句话“励志”的话：建筑的高度无法永远第一，但楼宇管理水平的高度却可以保持第一。高421米的金茂大厦，在建成后的10年间都是“中华第一高楼”。但2008年，这项桂冠被492米高的上海环球金融中心夺去。随着高达632米的上海中心大厦已在今年8月4日封顶，金茂在高度上的名次眼看还要下降。

摩天大楼的正式名称叫做超高层建筑。40年前，高于100米的建筑就被称作摩天大楼——国内至今仍沿用这一定义。然而，更新、更权威的标准，来自世界高层建筑与城市人居学会（CTBUH），这个总部位于摩天大楼之都芝加哥的学术组织规定，建筑高度超过300米的才能被叫做超高层。因而，303米高的广州利通广场，在摩天大楼界只能算“入门级”。

曾经，纽约帝国大厦以其381米的高度，在将近40年的时间里一直雄踞世界摩天大楼之首。如今这一高度早已过时，人类进入到所谓“超高”和“特超高”建筑（指高度超过600米的建筑）時代。帝国大厦的地位已被828米的迪拜哈利法塔取代。

摩天大楼不只是建筑，对于一座城市、一个国家和一个时代，摩天大楼都有象征意义。同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎说，“从设计、建设到运行，一切都是顶级的，摩天大楼就是建筑的奢侈品。”

垂直交通

孙怡华的公司在金茂写字楼第4区31层。在1层大堂，共有6部电梯专门去往这一区的30～40层。她最满意的就是这里的电梯系统——几乎从来不用等。过去，孙怡华在浦西一幢只有20层的写字楼工作，每天上下班都要在电梯门口等上五六分钟。

电梯是摩天大楼的命脉。

自1857年升降电梯首次出现在美国一栋5层楼的百货商场开始，建筑才获得了向高空不断生长的自由。1885年，全球第一座摩天大楼在美国建成——高42米的芝加哥家庭保险大厦就安装了电梯。这座建筑虽然仅有10层，却标志着建筑的芝加哥学派真正开始。后来的摩天大楼从布局上来说，事实上几乎都是芝加哥学派的翻版。

如今，摩天大楼就是一座垂直城市：每天，金茂大厦有大约6000名职员在其中办公，6000名访客和观光客来此洽谈或游览，8000人在金茂购物、餐饮。为了运输这么多人，大厦配备了79部电梯。高度居全国第四、广州第一的广州国际金融中心（俗称广州西塔）则拥有125部电梯；而在中国第一高楼上海环球金融中心的91部电梯中，甚至还有可以将小汽车运到楼顶的特殊电梯。

这些抽象的数字，意味着超高层建筑里的垂直交通已经变成了一个需要精心设计和管理的复杂系统，否则就会有损摩天大楼“高大上”的形象。例如，广州的中信广场在上班高峰期，等电梯的人从大堂一直排到大门口，令这座当时的“广州第一高楼”颇为尴尬。

解决超高层建筑垂直交通的最普遍的办法就是电梯分区运行。金茂办公区从1层到50层，由低到高分了5个区，有26台电梯为其服务。

更为新颖的理念，是在分区的基础上再设置空中转换层，就像地铁的换乘站一样。广州利通广场共有65层，设有一个转换层，所有去往47层以上楼层的客户，都需先在一楼搭电梯直接到47层，再换乘另外6部电梯去往更高的目的层。总共101层的上海环球金融中心拥有3个空中换乘大厅。

广州西塔的电梯分区，组成宛如花瓣状的图形，其庞大的电梯系统就像一座迷宫，会让人在赏心悦目中迷失道路。为了向访客解释电梯分区及换乘路线，他们专门制作了一本交通手册，来访者进了西塔需要边阅读手册边安排自己的在楼内的行走路线。

全球物业管理最高端的五家公司被业界称为“五大行”，世邦魏理仕是其中之一，其中国区资产服务部执行董事杜日生说，如今，除纯住宅以外，95%的超过300米的建筑都设有电梯转换层。

转换层的提出，除了提高电梯运行效率外，更重要的是为了节省空间。随着大楼越来越高，需要的电梯数量也越来越多，电梯井道所占面积也随之增加，造成楼层有效使用面积的降低。设置转换层以后，不是所有的电梯都要以1层为起点，这样，高区电梯下面垂直阴影部分的面积就可以用来办公。

现代摩天大楼更像是三级火箭，其中功能不同的空间在大楼内部从低到高顺次排列——购物中心、办公楼，酒店和公寓，而转换层就是这些不同功能区的分界线。

极速体验

孙怡华乘坐的4区电梯，每秒爬升4米。这一速度比60多年前的中国第一座摩天大楼、也是当时的亚洲第一高楼——上海国际饭店的电梯每秒提高了1米。如今，国际饭店偏安于外滩一隅，乘坐电梯到达它最顶层的“摩天厅”，狭促的空间里，只看见一群操着上海话的老年人围坐在一起推杯换盏。

在外滩对面的浦东陆家嘴，从金茂大厦地下1层直达88层的观光电梯，速度为9米/秒，乘客会有类似坐飞机时那样的耳鸣感。不过，这样的速度在摩天大楼里也只能算小字辈了。金茂旁边即将完工的上海中心，电梯速度最快将达18米/秒，而广州在建的最高建筑广州东塔，据称将设置速度高达20米/秒的电梯。

当然，如果不是为了体验极速快感，电梯的速度并不是越快越好。“五大行”中的另一家仲量联行的物业与资产管理部高级董事苏永成介绍说，专门为企业总裁和贵宾使用的VIP电梯，速度就不能那么快，因为很多贵宾年龄偏大，心脏与耳朵会难以忍受过快速度带来的不适。如果是观光电梯，就可能采用更先进的电梯，让游客们为摩天大楼的高度而产生些许眩晕感。不过，由于客户抱怨电梯速度过快而感到不适，北京的国贸三期只好调慢了电梯升降的速度。

在上海环球金融中心，从地下二层乘坐观光电梯至430米高的95层转换厅，只需66秒。如果你够细心，会发现电梯在94层时很短地暂停了一下才升到目标层。这是因为，在你的上方，还有一个同样大小的轿厢。要等上面轿厢里的人疏散完毕，你乘坐的轿厢才能升上去。这是环球金融中心为解决超大客流量而采取的另一个新办法——双轿厢电梯。这种类似于双层巴士的电梯，最大的好处是利用同一个井道，让两个轿厢一起联动，从而节省了超高层里宝贵的空间。双轿厢电梯在环球一共有39部，在全国其他新建摩天大楼如广州西塔也有使用。

利通广场尽管没有它的小伙伴广州西塔那么高，每天的人流量也有六七千，相当于紧挨着这座摩天大楼的一个城中村——猎德村的总人口。

虽然没有双轿厢电梯这种高科技的新玩具，但他们在细节上做文章。利通物业团队首席运营总监石弘华解释说，在大厦建设时，他们就与电梯厂家协商，要求为大厦定制特殊形状的电梯。“让轿厢更扁平一些，电梯门也随之加大，就能缩短每个人从自己站立的位置走出电梯的时间，提高运行效率。”实际上，就连电梯制造厂也没有遇到过这样特殊的要求。

显然，对于摩天大楼里的电梯乘客来说，平稳“着陆”要比极速体验更重要。为了安全，很多摩天大楼的电梯都是“留一手”的：如果发生困梯事件，电梯舱都留有可用于“对接”的侧门。调度系统就会自动指令最贴近的另一部电梯迅速从旁边与之对齐，然后打开侧门，这一情景犹如飞船在太空中的“交会对接”，可以迅速將故障电梯内的乘客转移至另一部电梯。

然而，“交会对接”也并非总能够实现。2012年4月10日，上海环球金融中心的一部电梯突发故障，从52楼到1楼自动往返五个来回才停靠下来，十几个惊恐的乘客被困其中。

每一座摩天大楼都不希望电梯发生这样的事故。为此，他们需要做大量日常的预防性维修。利通广场的工程人员施业波每天早晨7点就要赶到大厦，在租户们上班之前，预先启动每一部电梯，检测它们的运行情况是否正常。接下来的时间里，他要与电梯公司的技术人员一道，轮流检查和保养每一部电梯。按照行业规定，高层建筑的电梯与扶梯必须做到每两周检查一次。但在摩天大楼里，由于电梯数量太多，因而这项工作实际上每天都在进行。

电梯是摩天大楼常规的交通工具，但是，在火灾发生的时候绝对不允许人们使用普通电梯逃生，只有消防队员可以乘坐专用的消防电梯到达需要救援的楼层。根据规定，消防电梯能在其他电源都被切断时采用专用电源运行。而且，不管建筑有多高，消防电梯从首层到顶层的运行时间不得超过60秒。

等待救援

陆伟清曾经是上海市金山区消防局的一名救火队员，如今他是金茂大厦24名基干消防队的领班。他早晨7点半上班，连续工作12个多小时，其间需要沿固定路线巡查6圈，每圈3公里，平均每天的行走距离有20公里。到了晚上8点半下班时，有队员接替他，继续按此模式在楼内巡逻。

巡逻时，陆伟清手里拿一个小金属棒。每经过一个消防栓，他都要拿金属棒底部去触碰消防栓上的一个金属圆片，以此完成巡逻“打卡”。与此同时，后台的监控系统就会显示他经过此处。巡逻不允许乘电梯，只能爬楼梯。

这种连轴转的消防巡逻，需要检查很多细节问题，例如楼层公共走廊有没有被货物占用堵塞、车库里有没有车漏油、楼道的消防门有没有关好等等。尤其是最后一点，在很多写字楼里常常被忽略。

你可以把摩天大楼想象成一架超级大的飞机，容纳数千至上万名“乘客”的空间是全封闭的，所有窗户都打不开。假设你在80层打开窗户，办公桌上的文件和物品就会被风统统吸到外面去。在超高层建筑里，由于室内外温度不同，大楼内外会有压力差：低处楼层的气压比室外低，风由外向内吹；在高处楼层，内部气压比外面高，风从内向外吹。因此，一旦发生火灾，电梯井道、楼道就像个大烟囱，火苗迅速上窜，产生“烟囱效应”。为避免这种情况出现，在消防楼梯里，专门设有正压送风装置。因此，超高层的消防门需要始终保持在关闭状态。

由烟囱效应带来的一个另一个问题是，超高层建筑的一层往往有较强的风倒灌进来。由于冬天风太大，只装了一个旋转门的北京国贸三期，有时连电梯门都难以合上。上海环球金融中心的一层安装了双层密封门，人一走进去，第一道门就迅速在身后合上，第二道门再打开，就解决了这个问题。

火灾，一直是高层建筑的心头大患。直到今天，全球最高的消防云梯也只能到达130米。这样的高度，在超高层建筑面前简直是形同摆设。因而，除了极其严格的防火措施，超高层建筑应对火灾的最主要办法还是靠自救。

另一方面，甚至可以说，高层建筑技术的每一步发展，都由火灾带来的惨痛教训而促成。不要说采用钢铁框架、防火材料、箱式结构的芝加哥学派是在1873年的一场大火以后产生的，就是现代所有高层建筑（更不用说摩天大楼）普遍采用的自助喷淋系统，也是在1876年纽约布魯克林剧院一场导致296人罹难的大火以后，开始被纽约市政府强令采用的。

在上海金茂大厦，自备的8000多个感应探头能够及时捕获火情，并经由消防监控中心，迅速以二氧化碳灭火或喷淋灭火方式启动自救。

上海环球金融中心把整个大楼分成400个区域，建有4套紧急疏散系统。这4套系统下面有26个呼叫站、2400个不同型号的扬声器，在发生突发事件时，这一系统能发出清晰的疏散广播，引导全楼人员疏散。

接下来的问题是，人应该疏散到哪里去？金茂大厦曾经做过一次试验，从88层观光层至地面，走消防扶梯共有1980级，让年轻力壮的消防队员往下跑，最快的一名也需要35分钟。如果真的发生火灾，老弱妇幼要走下来的时间更长。而且，届时各楼层都有人员向下疏散，消防楼梯内会非常拥挤，还容易发生踩踏。

因此，如果孙怡华在上班时遭遇火情，她的最优选择不是拔脚就从31层往楼下跑，而是只需下1层楼梯，然后迅速推开消防门，就能找到一处安全的空房间。这不是一处普通的房间，它里面设有独立的送风系统，墙上挂有数十个防毒面具，可容纳近700人在里面呆上1个多小时。在金茂大厦写字楼区域，这样的避难区在30层与15层各设有两处。在酒店区域，每层设一处避难间，每处可容纳25人。整幢大厦共有避难区36个。

最新建设的摩天楼往往会拿出整整一层来做避难层。共有103层的广州西塔共有5条从外部看起来颜色较深的“腰带”，这5条“腰带”到了晚上更是发出炫彩的亮光。其实，这5个楼层再加上顶层的直升机坪，都是西塔的避难层。每层可容纳2000人的避难层全部用耐火材料建成，钢梁表面包裹着一层凹凸不平的白色涂料，有了它的保护，钢梁在3小时内不会被高温炙烤变软。

为了安全

2001年发生在纽约世贸中心的“911”事件，震动了整个世界。这一空前惨烈的恐怖袭击通过电视画面即时展现在全世界面前，又因为发生在纽约而成为改变历史的重大事件。甚至有人从安全角度考虑，发出了“人类不要再建摩天大楼”的呼吁。而实际上，十余年过后，重新屹立于原址的新世贸中心一号楼541.3米的高度已经封顶，预计今年年内完工，将成为西半球最高的建筑。

苏永成说，由于钢结构遇高温容易变形，后来新建的超高层建筑，为了防止“911”式的飞机撞击，开始在钢结构外面加厚混凝土，并加防火材料，导致原本只需1吨的材料，变成了3吨。而已经建成的超高层建筑，则想方设法加强自身的安全。

现在，设计建造一栋摩天大楼，早已不再是“盖楼”这一简单的概念。摩天大楼是一项跨学科的复杂综合性设计，用在飞机设计上的流体力学、空气动力学，甚至风洞试验，都要在超高层建筑的设计中用上。

摩天大楼这个建筑的巨无霸似乎并不介意自己的“体重”太大，随着高度的增加，它甚至还要采取措施为自己“增重”。这样做的目的，就是为了减少这些身材“苗条”的超高层建筑“随风摇曳”的幅度。

一般来说，在正常的风压状态下，如果距地面高度为10米处的风速为5米/秒，那么在90米的高空风速就可达到15米/秒。若在高达300～400米的高空，风力将更大。当风速达到30米/秒以上时，摩天大楼就会产生晃动。以广州西塔为例，尽管它利用自身结构的优势来抵消风的影响，但是在遭遇大风时，它的楼顶位移仍会有几个厘米，最大位移会达到75厘米。

越来越多的摩天大楼会采用一种被称作超高层建筑“定海神针”的装置——风阻尼器，来减小大楼在风中的摆幅。

上海环球金融中心就有两台风阻尼器，分别用钢索悬吊了重100多吨的配重物，悬挂在395米处的90层。当强风来袭时，阻尼器使用传感装置来探测风力大小和建筑物的摇晃程度，通过计算机经驱动装置，使配重物体朝着风的反方向运动，从而降低建筑物的摇晃程度。其原理就像身处摇晃小船上的人，将身体朝小船晃动的反方向移动，来取得平衡。

如果你有足够的好奇心，想亲眼看看阻尼器长什么样，那就只有去台北101大厦了。为了让这座曾经的世界第一高楼在频发的强台风中能保持“稳重”，101大厦在88层至92层之间悬挂了一个直径5.5米，重660吨的金色钢球，这是世界上最大的、也是唯一向公众开放的风阻尼器。除了用于抵消高空强风和台风造成的摇晃，台北101大厦内的这个巨大钢球，也可以在地震中减缓大楼晃动的幅度。

为了保证安全与舒适，人们需要对一幢摩天大楼采取种种难以计数的措施——重达数百吨的“镇楼之宝”风阻尼器是其中之一，机警可爱的搜爆犬则扮演了另一种角色。

在金茂的地下，外来车辆进入车库时，都需要停车接受检查。这时，搜爆犬就会上前嗅查车胎轮毂与后备箱。如果嗅到爆炸物，它们不会乱吠，而是安静地坐下来，望着训犬员，以此来向主人“报告”异常的发现。

自2002年开始，金茂租用3只搜爆犬负责地下车库的安保。而环球金融中心则拥有24只搜爆犬。搜爆犬多由金毛、拉布拉多等品种担任，形象可爱，它们在摩天大楼的商务氛围里成为一种轻松的点缀。当这些经历过特殊“职业生涯”的狗狗退役时，申请领养它们的市民甚至需要一番激烈的竞争才能如愿。

陆伟清在金茂大厦日复一日重复的工作中，偶尔也有“花絮”，他说，“我们的工作，说大也大，说小也小。”比如，在巡逻中会碰到各种奇怪的状况。一天晚上，一位喝得酩酊大醉的老外睡在大厦门口。陆伟清根据他扔在地上的皮夹子里的名片，得知他是大厦里的客户，便赶紧将他搀扶到室内，同时打电话给他公司的紧急联络人。年底各大公司“打尾牙”的时候，是这类事情的高发期。

在“高大上”的大楼里工作，即使是保洁阿姨也有非常旺的“手气”。在金茂大厦，清洁工平均每天捡一部手机，不时还能拾到大钻戒或其他贵重物品。但在大厦里丢的东西一般来说都能失而复得，保安部经理姜翔南说，“这里是高素质人群的聚集地，保洁阿姨也有高觉悟。”

洁净之地

同样是为金茂大厦做清洁，沈师傅所做的工作要比保洁阿姨惊险得多。作为专业的外墙清洁工，十几年前他第一次清洗上海一栋10层的楼，当时，他系上安全带，从楼顶一开始往下滑，兩腿就直发软。现在，沈师傅已经为数不清的高楼大厦做过清洗，其中包括上海的东方明珠、金茂大厦，以及大陆第二高楼南京的紫峰大厦。站在悬挂在几百米高空的擦窗机上，他的感觉和站在平地上差不多，偶尔瞟一眼脚底下的风景，也不会有什么惊叹。

在上海环球金融中心，外立面安装了约4万块玻璃。为不同楼层设计的擦窗机多达20台，由高空作业清洁队30多名队员包干。根据需要，各区域的清洁频率都不相同：办公区域每两个月1次；酒店每月1次；为了确保观光效果，位于大厦100层的观光厅是清洁频率最高的楼层——需要每月清洗两次。

为了给大楼的外墙“洗澡”，广州利通广场从意大利进口了一台臂长最大可达35米的擦窗机，为国内最大。由于擦窗工作有一定危险，按规定，遇大风不能擦，在酷暑、严寒、霜冻、雨雪等气候条件下也不能擦。因此，除去这些时间，擦窗机实际上一直都在工作，即使这样，一年下来也只能给大厦“洗”上两遍“澡”。假如擦窗机围绕利通广场连续不停地工作，也需要两个半月才能将全部玻璃擦洗一遍。

真正的物业管理，应当从设计阶段就开始。苏永成当年接手广州西塔的物业时，大厦已几近完工。他当即发现一个难题：大厦形状宛如一个倒扣的水杯，这个“杯底”的内部要如何清洁？大厦从70层开始到103层最顶部的“杯底”有一个中庭，高度达138米，没有任何机械装置可以从内部伸到这个高度。后来，苏永成从马戏团的空中杂技表演获得灵感，在空中拉两道保险网保护安全，再让清洁工站在临时搭建的走道上去擦这个倒扣的“杯底”。

每当雾霾笼罩长三角时，孙怡华就会庆幸自己在金茂大厦上班。这时，她眺望窗外，虽然看不到“风景这边独好”，却可以享受到这里“空气独好”。

“今日上海PM2.5当前指数为97，空气质量为良。今日上午9：00～10：00，测得金茂大厦办公区PM2.5平均值为13微克/立方米。”每天，当孙怡华开始工作后不久，她订阅的“金茂集团”公号就会向她发送一条类似这样的微信。与此同时，这条信息也在大厦一层大堂的显示屏上滚动播出。

这是金茂的独家服务。今天，尽管金茂的高度排名已经从全国第一跌落到第五，但它却是中国摩天大楼历史的开创者。

金茂大厦的外方设计师Adrian Smith回忆说，“他们（中方）告诉我，这必须是一幢88层的大楼，因为中国领导人邓小平当时就是站在这块土地上，宣布了这里将是中国新的金融中心。邓小平那年88岁，那天是1988年8月。”

金茂集团副总裁丁建军说，“金茂代表了中央政府开发浦东的决心，是国家意志的体现。”15年前，还在读研的丁建军在上海浦西一家外企做兼职。透过正对着浦东的办公室窗户，丁建军看到对面的大楼在一天天长高，当时他只是遥想日后在这座大楼竣工时，一定要去顶层俯瞰上海滩。而在丁建军研究生毕业时，金茂建成运营，他因缘际会加入了这座大楼的管理团队，并且最终成为这幢上海地标建筑的实际运营者。

这样的出身，让金茂始终按照“金标准”来进行管理。新鲜空气进入大厦，要预先经过三层过滤系统。1600多台末端空气动力箱自动检测着楼内各区域的温度、送风量，5800只通风口阀门控制着各区域的送风量，保证每秒精确地输送给每人9.5升的新风。

新风机每三个月更换一次滤网，每年雇佣专业清洁公司使用小机器人来清洗空调风道。置身金茂大厦的每一个人享受着空调口送出来的清新空气，却并不知道为此要采取这么多琐碎的措施。丁建军说，“使用机器人来清洁空调是非常昂贵的，每平方米12块钱，每清洗一层就要2万元人民币。”

每天上午10点以前，黄斯俊和她的空气质量小组成员，都会在大厦5个办公区里每区随机挑选一个楼层，测量和记录走廊、电梯厅与办公室内三个点的PM2.5浓度，再汇总计算出平均值发布。金茂大厦的室内PM2.5浓度常年保持在10～15之间，在上海空气质量指数超过500爆表的时候，大厦里的PM2.5均值只有35。

吸烟，是超高层建筑室内空气质量的“头号杀手”，一根烟就能增加近10倍的PM2.5含量；而且，吸烟也是引发火灾的重要原因。因而，超甲级写字楼全面禁烟，其要求之严就像飞机里一样，但在实际中往往难以执行。石弘华说，“如果发现有客户抽烟，我们采取的措施就是，通报给抽烟者所在的公司，并要求公司全体人员观看禁烟教育片。”

精细管理

今天坐在空调房间里上班的孙怡华们应该感到幸运。在20世纪初，每到夏天，依靠白炽灯照明的高楼室内都热得像火炉。与此同时，在肺结核的威胁下，纽约市民还为了“喘气的权利”而要求所有建筑不要恣意向高处延伸。

假如没有空调技术，即使电梯“节节高升”，也不可能把高楼引向“摩天”。只有等到空调系统发明并广泛使用以后，摩天大楼才成为大都会的主宰。

金茂大厦是国内最早采用变风量（VAV）空调系统的超高层建筑，随后新建的摩天大楼也大多采用了这种设备。过去，中央空调的末端装置是用水做冷媒，一旦溢水就会造成天花板滴水。而VAV式中央空调采用集中处理，一次风控温，办公区吊顶内无供水管及凝结水管，就避免了这一问题。

VAV空调的另一大好处，是可以统一控制。每一区域的空调，何时开、何时关、风机转速频率是多少、冷冻机开多少，都由后台的智能控制系统决定。大厦管理者可以通过系统来调低空调的运转功率，甚至关掉一部分空调，这就有利于省电，但为此，工程人员需要精确掌握大厦里所有客户的活动规律和需求。

管理到如此精细的程度，是因为空调乃是一幢摩天大楼的第一用电大户，占到总用电量的50%～60%，多则高达80%。在摩天大楼的运行成本里，电费可以占总成本的30%。金茂大厦一天的日常运行能耗开支就要17万元人民币，而上海环球金融中心一年的运行成本要一个多亿。因此，节能減耗，是所有摩天大楼管理者们的永恒命题。

对于摩天大楼运行成本的高昂，业主一般都闭口不谈，但这笔账仍可以参照公开的数据来估算：帝国大厦每年要消耗4千万度电，超过美国一个小镇的总耗电量，其电线将近500英里长，足够从纽约延伸到底特律。迪拜哈利法塔在夏天制冷需求最高峰时，需要约1万吨冰块融化所提供的制冷量，高峰期的电力需求高达36000度，相当于同时点亮36万个100瓦的灯泡。

金茂的物业团队每个月都要召开分析会，拿出当月电、煤气、水等各项数据，与上年同期对比，细抠出可以节能降耗的地方。去年，金茂将大厦里所有的抽水马桶都更换了一遍，将13升水箱换成6升，仅此一项，就节水2.5万吨，用水量比2012年同比下降了11%。2013年，电与煤气也与上年相比节约了4%。

2013年9月，金茂大厦获得美国绿色建筑协会颁发的既有建筑“领先能源与环境设计”（LEED）金级认证。而广州利通广场在建设时就获得了LEED的认证，石弘华说，在获得建设环节的LEED认证以后，利通正在准备申请运行阶段的认证。

在建筑环保及可持续性评估领域，LEED是目前全球最完善和最有影响力的评估标准。在拥有该认证的写字楼办公，可以提升企业形象。很多外企情愿接受经LEED认证的写字楼比同等档次的办公场地贵5元/平米的租金。因此，摩天大楼们争前恐后地申请LEED认证，也是为了在竞争中拥有更多的砝码。

由于建成时间早，金茂大厦的物业团队由建设方自己组建，他们也曾与欧洲公司合作，学习管理经验。而如今，新建的摩天大楼则更倚重国际“五大行”成熟的管理体系。广州西塔与利通广场的管理，就分别有仲量联行与世邦魏理仕两家公司参与，其主管都是香港人。

当摩天大楼在美国兴起时，多用作大型企业的总部大厦，只具有单一的办公功能。如今，摩天大楼往往兼具商场、写字楼、酒店等多种功能。在过去十年间竣工的世界10大摩天大楼中，有8座大楼是综合用途；现在几乎所有在建的摩天大楼均规划用于综合用途。

这给物业管理带来了新的挑战：以前，垂直交通的设计只需要考虑各类人员如何最快到达内部的某一层；而如今，一位客户可能需要在大厦内部往返交通，比如从商场到办公区；或者，从17层行政部到30层财务部。

杜日生用“内在捕获率”这样一个术语来代替上述问题。这个词原本是指一个城镇居民从家到商场、再到工作场所的路径长短，用来反映一个小镇规划的科学性。如今，杜日生用这个词来形容摩天大楼的垂直交通，“我们目前正在研究，如何让一幢大厦的‘内在捕获率达到最优，降低人们在大厦内部换乘电梯的频率。”

说到底，今天的摩天大楼，不再是一个水泥盒子，而是一个复杂的垂直社区。