马成三

近来中国国内一些城市的房地产价格有所下降，关于警惕房产泡沫的声音也有所抬头。虽然中日两国国情不同，地价房价问题不能简单比较。但日本“土地神话”破灭中有些启示值得中国引以为鉴。日本经济泡沫化的重要症状之一就是房地产的价格暴涨，而房地产价格暴涨的支柱则是所谓“土地神话”。当时日本的“土地神话”由三个理论支柱构成：一是日本人多地少，土地供应不足；二是日本经济将长期持续增长；三是土地是永远不会跌价的资产。在上述理论的引导下，大量投机资金涌进房地产市场，造成土地和住宅价格一路疯涨。有人估算，以623平方公里的东京都市区土地总价可以买下全美国土，而后者面积相当于前者面积的1.5万倍。但是“土地神话”及其理论支柱全部被现实无情地否定了。“人多地少，土地供应不足”，长期被认为是不容置疑的日本的“基本国情”，但现实却是上世纪80年代后半期以来，日本年轻人口趋于减少，这就意味着因结婚生子而租房购房的需求减弱。被认为属于不可再生的住宅用地的供应竟然增加了。主要原因是随着产业结构的变化，以及国内产业、特别是制造业向海外转移，大批厂房等工业用地变成了住宅用地，其中还包括不少交通方便的仓库用地。日本制造业向包括中国在内的发展中国家转移，等于是一种变相的“开疆拓土”。至于日本经济将长期持续增长的判断更是一枕黄粱。泡沫经济时期，由于有中央银行放松银根和政府增加财政支出的支撑，日本经济出现较快增长，但随即进入了被称为“失去的20年”的长期衰退。……