（山东财经大学 经济学院，济南 250000）

众所周知，中国的房地产市场经过近十年来的飞速发展，已成长为我国最重要的支柱产业，其成长速度和规模令世界瞩目，其带动的投资和消费是其它任何产业所无法比拟的：极大地改善了我国国民的居住水平和环境，其广泛影响已深入国民经济的方方面面；房地产业的蓬勃发展，拉动了大批农民工和产业工人的就业；其税收贡献和土地出让金，使各级政府对房地产业深度依赖并形成了所谓“土地财政”……

面对这些，对房价进行科学的探讨是非常必要的。笔者认为，对房价的预测可以从三个方面进行分析：房地产需求、房地产供给和国家政策。

一、房地产需求

房地产需求可分为三种：消费性需求、投资性需求和投机性需求。其中消费性需求的刚性较强，即需求的收入弹性较大而价格弹性较小。相比之下，投资性需求和投机性需求的收入弹性和价格弹性都较大且具有高度的相似性，所以在这里视为同一类需求。

1.消费性需求

首先，消费性需求的刚性存在内部性差异。刚性最强的是拆迁性需求，居民的原住房被拆除以后，生存性住房必须得到保障。若政府采取货币性的补偿政策，则这部分新产生的住房需求必然会释放到市场上，导致房价上升，如图1：

图1 房价的供需曲线及其移动

若政府采取实物性的补偿政策，则拆迁性需求会被吸收到回迁房或者经济适用房上，不会直接影响房地产市场，不会对房价造成冲击。而婚房需求和改善性需求的刚性则稍逊于拆迁性需求，设这两种需求为D1和D2，且D1的刚性大于D2，即D1的收入价格弹性大于D2，那么D1的斜率绝对值将大于D2(见图 2)。

图2 弹性不同的两条需求曲线

由此可见，越是刚性需求，对房价变动越不敏感，因此越能稳定房地产市场。人们对房子的需求刚性往往取决于对房子需求的迫切程度，因此需求刚性越强，人们越迫切地想要买到房子，支付意愿(保留价格)也就越高。我们可以根据需求刚性的不同将消费者分类。每一类中的消费者都存在相近的支付意愿，而不同种类的消费者之间的支付意愿存在较大的差异。假设具有拆迁性需求、婚房需求和改善性需求的消费者群体的平均支付意愿分别为P1、P2、P3，人数分别为X1、X2、X3，那么需求曲线可近似成图3。

图3 三种不同种类消费人群表述的需求曲线

假如房价从P0开始大跌，当跌到P1时，会短时间内导致X1的需求量释放到市场上，进而略微抬高房价，当这部分需求被市场完全吸收后，房价继续下跌，当房价跌到P2、P3时，会出现相似的状况。这就在一定程度上解释了房价和成交量是以波浪形的状态呈现的原因。

同时，消费性需求的刚性存在区域性差异。对于不同性质的城市，其住房刚性需求是不同的。首先，政治性城市住房刚性需求比较大。这些城市公务员队伍以及附属的事业单位众多，其工资大多是由各级财政拨付。目前看，以上人员的工资性收入较高并且稳定，其收入增长的大部分可以用在商品房消费上，即需求收入弹性较大，因此对住房有强烈的刚性需求。其次是开放性城市，它们的刚性需求变化较大，这与经济周期相关。当经济景气时，这些城市相关产业一片繁荣，会吸纳大批的专业人才和产业工人，对住宅产生较大的刚性需求。一旦经济危机产生，对这些城市居民的收入影响较大，因此对商品房的消费也出现低潮，刚性需求回落较大。[1]

2.投资性、投机性需求

相比于消费性需求，投资、投机性需求的价格弹性较高，收入弹性较低。这是由具有这种需求的消费者群体类型决定的。具有这种需求的消费者的主体目标是通过房屋买卖获利，因此具有高度的价格敏感性，需求量敏感且剧烈的波动反过来又会影响房价，前些年，各地频现的温州炒房团就是例子。此外，这类消费者往往具有较高的收入或较强的信贷能力，这就决定了其收入弹性较低。投资、投机性需求的这两个特性决定了这种需求是导致房价大幅度波动的主要因素。需要指出的是我国的房地产投资投机现象之所以甚于欧美等发达国家历史同期水平，部分原因在于我国资本营利渠道较少。因此对待这种通过买卖商品房来获利的行为，并不能一味打击，关键在于合理引导民间闲置资本。如完善我国的证券市场，拓宽海外投资的渠道，都是给房地产市场“降温”行之有效的方法。上文已经讲到，投资、投机性需求的收入弹性较低，因此收入并不是影响这种需求的主要因素。同样，虽然利率对国民经济的影响深远，但对房地产市场的影响不大。我们已经知道，房地产投资、投机的消费者一般具有较高的收入和较强的信贷能力，由于现在中国的利率制度还没有完全市场化，波动还不是很大，因此这类消费者一般能承受住利率所带来的成本和利率波动所造成的风险，加之房地产市场的投资回报率远远高于利率，既而进一步削弱了利率对房地产市场的影响。此类需求的逐利性决定了对未来房价的预期(EP)是影响房地产投资的主要因素。

3.所有影响因素对三种类型需求影响具有同向性

我们已经分析了房价、可支配收入、对未来房价的预期、利率对需求的影响。需要指出的是，虽然每种因素对三种类型的需求影响程度不同，但是其影响具有同向性。举例来说，三种需求都与房价负相关且都与房价的预期正相关。影响三种需求的经济因素还有国民经济发展水平(可以用GDP来衡量)以及城镇化水平。国民经济态势关系到房地产市场的信心，进而影响对未来房价的预期。乐观的国民经济形势往往使人们相信房价会上涨，因而刺激当期的房地产需求。而一般来讲，一个城市的城镇化水平越高，其经济发展水平越高，常住人口和外来务工人员越多，对住房的需求量越大。至此，我们可以得到关于住房需求的模型：

D=f(P，M，EP，r，Y，U，u)

dD/dP＜0，dD/dM＞0，dD/dEP＞0，dD/dr＜0，dD/dY＞0，

dD/du＞0，

P：房价 M：收入 EP：对房价预期

r：利率 Y：国民经济水平 U：城镇化水平

u：其它

二、房地产供给

影响房地产供给的最主要因素是土地的供给，土地的供给分为自然供给和经济供给。[2]从全球范围看，土地的自然供给总量是恒定的，无弹性，不受价格等社会经济因素的影响。此时，土地供给曲线如图4所示，是一条垂直的曲线。

图4 土地的自然供给曲线

而土地经济供给在一段时间内是个变量，其供给量是有弹性的，它的上限是自然供给。同时，房地产建设需要大量的资金，行业门槛极高，这些都导致了房地产供给曲线十分陡峭(如图5)。

图5 土地的经济供给曲线

对于具有消费性需求的群体来说，他们所面临的需求供给曲线如图6：

图6 消费性群体所面临的供求曲线

此时真实的房地产均衡点在A点，P0、Q0分别表示真实的房地产价格和需求量。但是，由于存在房地产投资、房地产炒作、信息不对称、非理性预期、“羊群效应”和银行按揭贷款支持等因素，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。[3]由于供给曲线比较陡峭，价格上涨的幅度会明显大于房地产数量上涨幅度。

对于房地产投资、投机者来说，他们所面临的需求供给曲线如图7。

图7 投资、投资性群体所面临的供求曲线

房价越涨，投资、投机者对未来房价预期会越高，购买会越踊跃，就会出现房地产泡沫。需求曲线D1与供给曲线S的交点A是在房地产泡沫情况下的市场均衡点，它对应的价格是P1，它远远高于房地产真实需求所对应的市场均衡价格。均衡点A具有高度的不稳定性，一旦投资、投机者的预期发生改变，这个均衡便会被打破，而迅速移动到别处。当投资、投机者预期未来房价上涨时，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，所有投资、投机者都会买进房产，从而推动房价大幅度上涨。在图中体现为需求曲线D1外移至D2，房地产价格则迅速上升到P2。

土地的供给是影响房地产供给最主要的因素。2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年平均实际供应量的1.5倍。考虑到相当部分新上房地产项目在建设中，还未转化为实际的房地产供给，其对未来的房地产影响不容小觑，如图8分析。

图8 土地的供给和需求同时增加前后的供求状况

这样，新增供给会吸收掉大部分新增需求，就可以实现房价温和可控地上涨。

三、房地产政策影响及规范性建议

1.房地产调控政策很有必要

从微观经济学的范畴来看，导致房地产市场失灵的主要原因有：地产市场信息不完全与不对称、地产市场垄断、外部性和公共物品。[4]总之，当前中国的房市不具备完全市场化的条件，国家政策调控至关重要。

2.增加土地供给建保障性住房

党中央、国务院关于保障性安居工程近几年已大面积开工，对中低收入者实现购房梦大有助益，非常有利于房价的稳定。

3.抑制投资性、投机性需求

住房的本意是居者有其屋，功能是居住，而如今却被人为地附加了增值、保值甚至获取巨额暴利的使命，让少数人大赚财富，挤占了其他公民应享有的住房资源和公共物品资源，这既造成了社会不公、不稳定，又严重地推高了正常房价。针对此，政府推出了限购二套房的有关政策，起到了一定的作用，但作用不很明显。针对此，笔者认为如果采用限售的方法，效果就会事半功倍，如某业主在北京购买一套房，十年内不得销售。类似措施会使得投资者、投机者难以在短期变现，十年后预期收益又不确定。这样就会大幅度降低投资、投机性需求，使房地产回归理性，使地产消费真正回归居住需求，房价回归理性水平——即温和可控地上涨或下跌。

[1]钟庭军.论住房的刚性需求[J].经济理论与经济管理，2009，(9).

[2]毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2001：46-52.

[3]彭大，余晶晶.我国房地产市场的供给需求分析[J].经济师，2009，(8).

[4]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2005：477.