王萍

[摘要]十八届三中全会再次将房产税改革推上了风口浪尖，如何进行房产税改革成为舆论的焦点。在美国，房产税已经发展成为一项较为成熟的税种，同时它也是美国州政府及地方政府重要的税收来源，已经形成较为完善的税收管理体系。本文通过总结美国房产税体系的税率、价值评估和税收减免，就如何完善我国的房产税体系提出相关建议。

[关键词]房产税；美国；经验借鉴

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0138-03

1我国房产税发展现状

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种，分别是房产原值和租金收入。2006年以来，我国商品房价格迅猛上涨，直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年，国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革，两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定，两者在改革中既有自己的特色，同时又有相似之处。2012年，重庆房产税征收额为27.43亿元，上海为92.56亿元，而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799.58亿元、3743.71亿元，房产税仅占财政收入的0.72%、2.47%，与众多西方发达国家相比，房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系，充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源，本文选取美国典型的两个州，总结房产税发展的现状，从而为我国房产税改革提供经验借鉴。

2美国房产税的发展概况

美国50个州都征收房产税，各个州的房产税税率不等，维持在1%～3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲，房产税要占到地方财政收入的50%～80%，房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定，房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化，因此每年的房产税率都有差异，税率的计算公式为：房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。

因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额，所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目，各州对房产税的减免规定不尽相同，主要是针对自住房屋，通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。

2.1纽约州

对于纽约州的地方政府而言，最大的税收来源就是房地产税。在2012年，房地产税为纽约州（除纽约市之外）筹集了286亿美元的收入，占总收入的39%。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的，房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。

房地产评估的是其市场价值，由评估员确定评估价值，评估员是社区的地方官员，大多数评估员为一个市或镇工作，一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇（除纽约市和拿骚县）规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估，换句话说，所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时，评估员才会评估房产的市场价值，一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制，法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2%或者通货膨胀率，以较低者为准。关于房产税减免问题，2012年，纽约州全部房地产的市场价值约为2.5万亿美元，地方或学区税的减免数额为8260亿美元，占全部市场价值的33%，县、市和镇的减免额约为6800亿美元，接近全部价值的27%。

2.2加利福尼亚州

在2010—2011年间，加利福尼亚州的房产税共计550亿美元，成为加州最大的财政来源。资金分配如下：县17%，市10%，学区54%，特区19%。加州的房地产税是由加州均等委员会（California board of equalization）制定，20世纪70年代，严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速，使得加州的房产税暴涨，许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况，很多家庭因为负担不起，不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况，根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定，加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1%加上用于偿还由选民认可的政府债券，同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度，房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2%，以较低者为准。

加州的房产税由两部分组成：普通税负、选民认可债务税（Voter-approved debt）。普通税负按照房产评估价值的1%予以冻结，选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券，主要用于当地的基础设施建设项目，比如学校基础设施的建设或者修复，但是不得用于当地政府的经营性开支，比如教师工资和管理成本，选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行，涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券，可以由学校或社区学院所在社区的55%的选民同意通过，选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法（Community Facilities Distrct Act or Mello Roos），允许一些新兴区域的当地政府，针对新学校、医院、公共设施等，发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。

加州税务局通过两个部门行使房产税功能：郡房产评估部门和州房产评估部门，两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外，但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2%或者通货膨胀率，以较低者为准，当房产再次被出售时，县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值（新的购买价格），之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2%的涨幅上涨。

大多数情况下，房产的市场价值要高于其评估价值，这是因为每年的评估价值最多上涨2%，而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权，其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时，评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损，房产的市场价值有可能低于其评估价值，当这种情况发生时，县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产，包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校，宪法给予了一定的减免。对于自用住宅，将其视为主要居住房产的业主，每年可以申请7000美元的房产税减免，这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。

3美国房产税对我国房产税改革的启示

美国已建立了相当完善的房地产税收制度，在诸多方面值得我们借鉴，总结如下：

3.1健全房产税法，做到有法可依

首先，将立法权限适当下放，从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法；空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权，地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限；不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次，强化税收征管，修改和完善现行房地产税政策法规，健全房地产税收制度，理顺税收执法体系，使房地产征管工作有法可依，有章可循，以加强执法的严密性、权威性。最后，健全征管机构，加强征管力量，使征管工作横向到边、纵向到底，进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。

3.2扩大房产税的征税对象，设计体现量能负担的累进税率美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入，也体现税收公平原则。首先，房产税应该对个人拥有的所有住房征收，无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次，房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税，不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机，侵蚀社会公众的利益，引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配，缩小贫富差距。相对于比例税率，累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多，房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担，这样能起到调节社会资源分配的作用。

3.3改进计税依据，建立一套完善的房地产价值评估体系改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值，尽快建立房地产价值评估体系。首先，必须建立健全有关财产评估的制度和法规；其次，应设立专门的评估机构，配备专门的评估人员，由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构，招聘评估人员；再次，确定评估方法，以房产税改革实施第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后各年均加上改年评估升值价，评估值每3～5年重估一次；最后，在房产税改革实施之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。

3.4制定相关的减免政策

适当的税收优惠政策是必不可少的，它可以调节收入分配和资源配置，保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠：主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言，主要包括以下六类：第一，国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地；第二，宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地；第三，国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地；第四，对慈善机构所占用的房产和土地；第五，医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地；第六，符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠：主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾，为其生活提供一定的便利，缓解一定的生活压力，同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此，房产税的减免优惠应当包括以下三类：第一，对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠；第二，对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失，根据损毁程度，给予一定程度的减免优惠；第三，对孤老残疾人等特殊群体，根据其收入水平，给予一定程度的减税优惠。

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