耿长宝

第二机场选址背后的社会经济学

新建首都第二机场的提议最早始于2002年。然而直到2006年，北京市发展和改革委员会才将首都第二机场列为重点待建项目——当时的提法是，首都第二机场的选址、立项等前期建设工作，必须在“十一五”期间完成，2010年开工建设，2015年投入使用。因涉及多方利益关系，直至2012年底，首都第二机场才确定最终选址，今年确定开工建设。

2006年10月26日，由两院院士吴良镛领衔起草的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》高调出台。报告强烈推荐第二机场选址天津武清太子务地区。理由是，从城市发展战略角度考虑，认为选址在京津走廊，不仅可以解决航空能力的问题，在地面上，还会带动相关产业和城镇成长，形成一座大型的航空城，有利于疏解京津中心城区的压力。然而，关于北京、天津、廊坊之间的选址争夺战，各地政府都公开半公开地开展了好几年。各地为何对首都第二机场情有独钟，这是一盘运筹帷幄、航空引擎拉动经济迅猛发展的大棋。

2005年，由亚洲开发银行、河北省共同出资完成的《河北省经济发展战略研究》报告首次提出“环京津地区贫困带”概念。河北省环绕京津区域，距北京100公里范围内有32个贫困县，3798个贫困村，200多万贫困人口，集中连片。与西部地区最贫困的“三西地区”相比，处在同一发展水平，有的指标甚至更低，被称为“环京津地区贫困带”。一时间关于如何消除环京津地区贫困带，构建和谐社会，京津冀全面协调发展，北京可持续发展的探讨不绝于耳。虽然官方文件从未说明，首都第二机场的选址与这条贫困带没有任何关系，但我们还是能看到其中显而易见的联系。当初的选址热点廊坊、武清、礼贤都是这条贫困带的一个重要节点。不论新机场落户哪里，都将让这一区域甚至周边近百公里全面脱贫。

最终，兼顾了三方利益的选址方案出台，北京新机场将建在北京市大兴区和河北省廊坊市的交界地带，航站楼主要位于大兴区礼贤镇、榆垡镇，飞机跑道将延伸至河北省廊坊市。其中位于大兴区的部分大约占总面积的三分之二，位于河北省的部分大约占三分之一，这样的布局显然是协调了各方的利益。榆垡、礼贤镇为大兴区辖属，距武清60公里，距廊坊市20公里，距首都机场68公里，距北京市中心区最近，且紧邻京开高速，紧邻规划中的京台高速公路。

据介绍，首都机场集团公司将在大兴区建设综合性超大型枢纽机场，这个新机场远期按照旅客吞吐量1亿人次预留，将打造国际航空枢纽及亚洲门户。首期工程包括“三纵一横”4条跑道和航站楼，航站楼将在今年四季度开工建设，明年全面开工建设，有望在2018年具备使用条件。据了解，新机场规划民用跑道6条，其中本期建设4条。围绕这个未来旅客吞吐量1亿人次的大型国际机场，其周边地区将建设一个几乎没有可参考模板的北京新航城。

跨越京冀的300平方公里北京新航城

北京新航城2013年5月底首度亮相北京科博会，便引起了业界民间的高度关注。依托于北京新机场项目而规划的北京新航城，规划面积达300平方公里，比北京三环圈的面积还要大，建成后将形成“一轴两核三区四组团”的产业空间布局，主要发展航空运输产业、航空物流业、临空高新技术产业、商务会展业及休闲旅游业等现代服务业。不但有望在北京南城地区形成新的城镇格局，也将利好其周边的“五城六镇”，形成网络化的城镇体系。

根据规划，北京新航城计划总投资840亿元，首都第二机场周边的“五城六镇”将作为新航城的主要载体，形成网络化的城镇体系。其中，“五城”是指北京大兴区政府所在的黄村、北京市经济技术开发区所在的亦庄、河北省廊坊市、永清县、固安县；“六镇”包括北京大兴区榆垡镇、庞各庄、魏善庄、安定镇、采育镇以及廊坊市的广阳新区。新航城对于未来城市人口疏导和就业也将产生重大影响。北京市大兴区代区长谈绪祥之前曾表示，新航城未来的规模相当于一个中等城市，到2025年，与新机场同步建设的新航城将直接产生10万个工作岗位。据保守估计，未来在首都第二机场附近将形成就业人口30万、居住人口50万的发达城市化区域。与此同时，经济的活跃将带来服务业的聚集，从而大幅提升城市服务和配套水准，宜居宜业的新航城呼之欲出。

尽管新航城乃至第二机场还很遥远，但开发商却早已在北京新航城区域为一块地拼得头破血流。保利地产、富力地产、龙湖地产、金隅股份、中国水电、金融街等知名房企早已在京南新机场辐射的区域内拿地。从通往大兴、庞各庄、固安、永清、易县等地的公路两侧看到，已有多处楼盘打出了“新航城”的概念。可以看出，开发商对新航城概念寄予了深厚的期望，想要在这一场地产盛宴中占据一席之地。

与此同时，新机场新航城辐射面之广，甚至已经达到河北保定等区域。河北省廊坊市和保定市共同筹划的空港经济新区，主要选址在与新机场位置仅一河之隔的廊坊市固安县，已经被写入2013年河北省政府工作报告，并签约华夏幸福基业负责部分规划和建设。资料显示，该经济区占地220平方公里，周边规划了5条高速公路连接北京新机场。

新机场交通路网，沿线地产受益匪浅

为配合新机场的建设，北京市发改委将建设两条高速公路——机场高速和京台高速，3条轨道交通线——机场轨道线、R4线南延线和地铁4号线南延线，连接新机场，以确保将来客流能在40分钟之内从中心城区到达新机场。

据国家发改委相关人士介绍，新机场快线是北京新机场重要的配套工程，项目争取与新机场同步建设，估算投资197亿元。线路暂以北京南站至北京新机场计列，采用快速轨道交通方式，规划中的轨道交通线路全长37公里，共设7站，全程约半小时，可与4号线等地铁换乘，但中心城区起点的具体位置尚在论证阶段。

同时，北京新机场与首都国际机场之间也将规划轨道交通线路，供乘客便捷、快速地换乘。国际上同一座城市的两大机场之间的换乘花费时间一般是半小时或40分钟，北京两大机场之间虽然有城区的轨道网，但还需要考虑两个机场换乘的快捷度问题。所以，目前正在研究是全新建设一条轨道交通线路，还是接驳利用现有的轨道交通线路，其中，换乘的便捷肯定是要考虑的因素。

2018年新机场投入使用后，人们从市区到北京新机场出行将有3条高速路可以选择。东边是京台高速，在现有的京台高速与新机场之间将建设一条5公里长的接驳线。京台高速北京段起点为南五环，北边与蒲黄榆快速路连接，京台高速至新机场的接驳线建成后，人们可以在抵达南五环后通过蒲黄榆快速路顺畅抵达市区；西边是京开高速；中间将沿南中轴规划一条新高速公路。

地铁轨道交通所带来的区域经济增长已经有目共睹，而高速、快速路所带来的车流、客流、经济流更将带动一个区域的彻底改变。在不断流露出的第二机场交通规划的同时，各大开发商也开始提前抢占未来必将火得一塌糊涂的临空土地。

早在2006年，敢于占领先机的由深圳台商协会、东莞台商协会与永清县人民政府合作设立的永清台湾工业新城，就已在首都第二机场南侧的永清县拿地。台湾新城远期规划面积37.8平方公里，一期规划面积7.59平方公里。划分为行政商务区、总部大道、空港服务基地、传统产业区、北方冠捷现代物流园、台湾花卉博览园、浙商新城、京南植物园8大板块。以“北京南城，台湾新城”为发展定位，以“中国服装之都、京南宜居名城”为发展目标，大力培植服装制造、商贸物流两大主导产业，倾力打造县域经济新增长极和全省一流工业聚集区。新城发展具有两个特色：一是产城融合发展。在做大做强主导产业、提供强大支撑的基础上，融入最新的城市设计与管理理念，着力建设具有都市风情和田园风格的魅力宜居新城，实现产城融合发展。二是城乡统筹发展。在加快园区开发建设的同时，切实维护农民的利益，把加快农村改造、提高农民收入作为重要工作内容，以实现工业化、城镇化、农业现代化“三化”同步推进，加速农村变城市、农民变市民。

建区以来，新城签约入区企业652家，投资总额近700亿元。入区项目呈现三大特色：投资强度大，科技含量高，产业关联度强。浙商新城以创新型综合业态为特点，整合本地独特的区位优势和浙商的产业优势，将民生用品的制造、销售、金融服务、京津市民郊游和浙商生活居住有机结合。规划占地2万亩，计划总投资300亿元。建设项目包括：浙商服装城、浙商商贸城、浙商理想城、浙商旅游休闲城。该项目建设期限为5年，即2010～2015年。建成后，将积极响应国家协调发展京津冀地区的战略高度，承接大红门服装批发市场整体搬迁至此。

2012年9月26日，首开·保利联手以13.8亿拿下大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、托幼用地项目，楼面价达7069.92元/平米，溢价率38.62%。资料显示，该宗地以“六通一平”形式供地，建筑控制规模195193平方米，挂牌出让起始价为人民币9.955亿元。地处大兴区北臧村镇，四至范围是东至京开高速公路，南至魏永路，西至天水大街，北至现状学校。

坐地飙升的区域房价

首都第二机场方圆20公里范围内，北至西红门，南至固安，近几年都因第二机场原因房价飞速上涨。据天宫院附近一家二手房中介公司销售人员小王介绍，最近一段时间这个区域房价确实上涨了不少，最早是因为地铁通了，很多在大兴工作的外地人选择在地铁终点站租房，大量市场需求使得并不热闹的天宫院区域一房难求。很多房主坐地起价，使得房租在一年之内上涨了30%。搜房网数据显示，位于天宫院附近的知名项目龙湖时代天街，2012年6月26日成交一套总层数12层的板楼，位于6层的130平米三室两厅户型，成交价格210万元，均价16153元/平方米。一年半后的今天，2014年2月20日成交数据，比原来多花5万块钱，也就是花215万元，仅能买到总层数18层塔楼，位于12层的98平方米两室一厅，均价21938元/平方米，一平方米涨了5785元。同时在售的130平米塔楼户型，报价300万元。一年间，板楼变成了塔楼，低楼层换成了高楼层，总价涨了90万，一年间增长了42.85%。小王表示，这算正常范围的，这个区域因为第二机场和地铁的双重原因，已经水涨船高了，不过2万出头的均价，在整个北京的市场里还算是便宜的。原来小王的推房口径是北京六环内还有这个价格吗？现在已经变成了北京辖区内还有这个价格吗？言外之意，除了更为偏远的北京房山的燕山、阎村、延庆县等地，这个价格仍然处于低点。

小王表示，其实这里的涨幅是无序的，有的二手房业主虚晃一枪，本来没想卖，报一高价挂上，没想到真有人买，一来二去价格就都上去了。来买房的也基本都是自住的，因为现在基本没法投资了，卡得太严了。

而在不属于北京却始终捆绑着北京、承接多年近10万北京外溢人口的河北固安，2009年的房价才仅仅3000元/平方米，而今已飙升到13000元/平方米。以固安最负盛名且口碑极佳的永定河孔雀城为例，当年未被看好的绝对价值洼地，只能沦为京郊第二居所。老人孩子在城外居住，青年夫妻一周5天在北京上班。这种项目推行了7年，直至今日依然存在配套不足的问题。但若单看价格，2007年永定河孔雀城开盘，4000元/平方米，联排别墅100万就能买一套，而类独栋产品也不过200万起。而今台地别墅已经飙升到320万起，当初买房的业主都庆幸自己下手早，而今再买房的其实也不亏。

对于未来是否会每隔1分钟就有好几架飞机从头顶上飞过，噪音会影响居住舒适度的问题，有网站在固安房地产的业主论坛做过调查，多个业主跟帖回应。个别业主的跟帖受到大家的一致热顶：“这谁也决定不了，航线咋规划咱真说不上话，离得近又怕吵，离远了又怕没升值空间，前怕狼后怕虎的，把房卖了回老家好不好？”里面有无奈，更有被房价涨怕了爱咋地咋地的生活哲学。

与这些可怜的被房价绑架的人不同的是，很多人全力以赴地赶赴北京最后一块通地铁的价值洼地，多个项目推出当天就被抢购一空。

房地产推出当天便遭疯抢

受去年国五条预售证窗口指导制影响，沉寂了近一年的大兴天宫院板块终于在2014年2月解禁，以两周连续三盘的入市频率，成为马年第一个刚需盘集中放量之地。2月16日，保利首开熙悦春天项目开盘，共推售房源528套，参与摇号900余人，主力户型面积为70、80平米两居，93平米三居，均价2.3万元/平方米，当天售罄。熙悦春天由保利、首开两大开发商共同开发的，将联手凯德MALL打造大型购物中心，提供一站式中高端购物环境，并于2015年建成。最受欢迎的，是93平方米的三居，说是三居，其实是4室2厅2卫的格局，并有5平米左右的面积赠送，可以作为储藏室或儿童游戏房。

2月21日，鑫苑鑫都汇416套房源吸引了695人参与摇号，中国水电·云立方521组房源吸引了上千组客户排号选房，两个项目均以接近1∶2的供需差取得了热销佳绩，当天即宣告售罄。纯新盘鑫苑鑫都汇与老项目后期中国水电·云立方两个项目均以2.1万元/平方米的单价入市，今年天宫院板块的拟售价格相比去年1.7万元/平方米左右的预售审批价格提高了4000～6000元/平方米，开发商利润空间加大，纷纷推盘入市。

连续三个日光盘推出的同时，该区域也流行了一种新的检验客户购买实力、减少退房的手段——“存款验资”。购房人出具名下银行存款账户的余额，并经银行盖章，以此证明自己有购买实力。由于排号的人多，“存款验资”的要求，已经成为买房必须要跨过的门槛，但比起去年40万元的验资款，今年高出了一倍，而且不能是定期存款。如果不能满足开发商的验资标准，连参加摇号的资格都没了。这样看来购房门槛在供不应求的情况下默默地被抬高了。往常，“存款验资”多出现在中高端项目，开发商这样做，一方面是为了考验客户的忠诚度和购房意愿，好根据最终意愿人数调整开盘价格；另一方面也有营销制造“抢手”感觉的目的。而近期，低总价的刚需型楼盘也开始盛行，从侧面反映出开发商“不愁卖”的心理。

与这些抢破头的购房人不同，那些地处曾经疯传要拆迁或规划中的村镇，那里正在与时间赛跑，人们鼓足了干劲突击盖房，只为有朝一日能过上一夜暴富的生活。

一夜暴富是梦境，还是现实

为了实地探访，笔者坐地铁大兴线在黄村火车站下车，准备用脚步去丈量那个即将拆迁的，即将诞生无数个百万元户的神奇土地。在用手机打车软件输入从大兴黄村火车站到榆垡镇政府，等待了近5分钟之后，才有一个出租车接活。上车后郭师傅表示自己就是榆垡镇人，上午收成不怎么好，就准备回家吃午饭，睡一觉下午再说，刚好看见有人回榆垡就抢了。郭师傅开出租4年时间，从未往榆垡拉过人，一般是榆垡的人往城里去。将近30公里的路，坐车最少要2个小时，因为公交都走辅路，站与站之间距离长，又经常堵车，所以出去的人基本都是坐937到天宫院，1个半小时，睡会儿就到了。

问起盖房的事，郭师傅表示你到了地方就知道了，不光有钱的盖，没钱的借钱也盖。基本找最省钱的东西搭起来，是个房子而已，而且因为基本没有外来人口租住，大部分房子连窗户都没装在那儿空着，一看就不是用来住人的。郭师傅说这事没有对错，老百姓过日子难，一辈子也没机会赚到大钱，都等着拆迁一夜暴富呢，可多少钱算多呢？

村民李大爷说起拆迁，表示这些年早受够了住平房的难处，上厕所要排长队，经常等上五六分钟，不少人家干脆弄个大桶，每天来倒；冬天，屋子里支个煤炉，在村里转上小半圈儿，帽子上就落满煤灰；停水、断电更是常有的事儿。“大伙都说，我们村的自来水管道，用火柴棍捅一下，就会冒出喷泉。” 李大爷说，“政府建机场，那绝对是多少人一辈子盼着的事，有人占了你的地你的房，要房给房，要钱有钱，还有啥舍不得的？老祖宗留下的产业为啥你自己不让孩子在家守着，都跑城里打工去了，都在外面给自己孩子买房？”

而位于首都第二机场的另外一个规划中心城镇，也在紧张地为新机场建设贡献力量。

目前，北京大兴礼贤正在“举全区之力”投入新机场建设。在发改委还未批复前，大兴区首先对新机场可能用地的村庄建设进行控制。相关村庄一律不准私搭乱建，抢盖抢种。按照新机场的初步规划，仅机场本身的建设，拆迁红线内就涉及20余个村。还有一些基础设施、产业配套、经济园区等建设都需土地支撑。

“要不是建机场，村里人怎么走出农村？”闫志兰和村里的大多数人一样，期盼着新机场早日开建，搭乘这辆顺风车过上轻松点的“城里日子”。尤其是村里的下一代，“要是今年能动工，家搬到离区中心近一点的位置，女儿开学就能去黄村上中学，那可就太好了。”

（编辑·麻 雯 ）

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