汤 铭，杨 烨

（1.安徽省交通规划设计研究总院股份有限公司，合肥 230088；2.安徽省高速地产集团有限公司，合肥 230088）

所谓的溢价率通常用于经济领域，一般是指在权证到期前，正股价格需要变动多少百分比才可让权证投资者在到期日实现打和。溢价率是量度权证风险高低的其中一个数据，溢价率愈高，打和愈不容易。现在溢价率作为权衡收益的一个标准，用于多个领域。

对于一个住宅产品而言，景观是溢价率最多的环节之一。一个好的景观可以极大的提升项目自身的品质。对于高端的住宅项目而言，这点反映的更为深刻。住宅产品多在正式启用前，设立体验区，在体验区内营造优越的景观氛围，带给产品未来使用者直观的视觉体验。

1 景观造价与效果的平衡

1.1 景观的效果与造价的关系

景观的效果与造价并不是完全的正比关系，随着造价投入不断增多，带来景观品质提升空间反而减少。比如景观每平方造价由300元提升至500元，其效果提升是显而易见的，每个人都可以感受到。但是景观每平方造价由800提升至1 000元，其效果提升就不是很明显，变化并不是很大。因此找到景观造价与效果的平衡点，就可以很好的管控成本并达到项目品质要求。

1.2 景观造价的控制

成本要追求不平均使用，即样板体验区、核心景观区、入口区等可以追加投入，其他相对次要区域可以降低成本，最终使综合平均成本满足项目需求即可。

找寻平衡点的理想办法是增大软景的投入。软质景观相对硬质景观而言，变化灵活，成景效果也较快，利于成本的控制。通过植物造景可以合理避开造价上的血拼，更好的控制成本。

根据产品的类型不同，软景所占比例要求也不同，越高端的项目，其软景比例也应该越大，而项目用地规模越小其软景比例相对来说也要降低。就用地规模在10万m2左右的高层住宅小区来说，硬景比例宜控制在20%较为合理。

景观造价控制，见表1。

表1 景观造价控制一览表

1.3 存在的问题

大面积的植物造景成景效果很快，成本上也比较容易把控，但是后期维护上存在一定问题，比如植物景观的持续性。小区建立时间越久，树木越大，对小区会产生很多负面影响，比如低层住户的采光问题。因此，如何很好地解决植物造景的负面效果，除了在设计阶段需要有一个长远可持续发展的指导思想之外，还需要物管部门的配合及投入。

1.4 设计过程中应注意的问题

1）设计中应结合造价的要求，注意硬景的控制比例。硬景控制比例，见表2。

表2 硬景控制比例

2）设计中应根据设计对象的不同，注重对景观的可持续性的要求。体验区可以考虑景观的迅速成景，不要求未来景观变化。而入住区需要提出未来景观控制要求，降低未来物业管理成本，减少景观效果弱化及产生负面影响的隐患。

2 景观的借鉴与创新

2.1 借鉴与创新

景观设计是一个需要不断创新的过程，而好的产品又需要有延伸性，可以形成品牌的风格化。加之对成本管控上的参考与实施，又需要有一个借鉴、复制的行为。因此，住宅产品的景观营造应该是一个借鉴加创新的过程。即针对不同环节，通过某一个或几个项目为模板加以借鉴，并在此基础上进行创新。

以国内著名地产企业为例说明。龙湖地产对复制与创新的控制比例在9∶1，即90%的复制与借鉴，10%的创新。万科地产对复制与创新的控制比则是7∶2∶1，即70%的复制，20%的创新，10%的机动选择。

2.2 设计工作的重点

收集与整理分析国内外设计案例，对高品质楼盘考察与研究，梳理好各环节体系，为未来的项目设计的定位与方案提供技术支持以及景观设计方向。

3 景观设计的策略

3.1 景观的合理性与功能性

景观设计介入时间越早，建筑规划对其干扰越小，从而留给景观充足的设计空间。对产品而言，景观追求最大的溢价率，要让使用者享受到产品本身的价值，因此，景观也不能脱离建筑与规划的管控范围。

注意景观的合理性与功能性，不能为达到某种景观效果而大量的采用节点与硬质的堆砌，而是要合理利用地形地貌及周边的景观资源。近用远借，即整合周边水岸、山体、湿地、公共代建绿化带等为我所用，对周边成熟社区、风景名胜、良好自然或城市景观面为我所观，形成借景。

3.2 景观设计中对敏感点的控制

设计师在进行设计之前，需要对场地作出准确的剖析，明确设计思路与要求，限定设计方向。同时，通过对项目周边的景观资源与环境，地形地貌特征的分析，明确设计理念，确定设计风格。

值得注意的是，对于景观价值取向中一些敏感点，有些是容易对使用者造成直观价值影响的，做的好坏直接影响使用者对景观效果的判断；有些是对成本构成有影响的；有些是兼有的。对于这些敏感点，需要在设计中加以规定，管控。

具体要求如下：

1）车行道铺装、绿化背景：效果能直接令使用者产生价值敏感，但是成本变化不大，因此要设法满足基本功能需要，保证工程质量。

2）小区的一些细节设计、环保设计、人性化设计，别墅区的花园大小与私密性保障等：这些都是容易让使用者产生正向的价值敏感，多一些更环保、更好看、更方便的、更可靠的细部设计，不一定增加很多成本，但带来的效果远远超出其投入。

3）大树移植：大树的移植，需要考虑采购成本与移植的成活率等问题，对成本影响比较大，建议小区内适当减少大树的数量，不要盲目追求名贵树种。选用树形更优美、更适宜周围环境的植物，既能增加绿量，也能带来更好的景观效果。

4）管道井盖等附属设施：这些处理的好不能给使用者以好的价值感，处理的不好却能给使用者以负向价值感，而且成本上也不利于控制。需要用最低的成本满足基本功能的需要，保证工程质量。管道井盖等对景观有负面影响的设施，尽可能都设置于绿地中，既对效果影响不大，又有利于降低成本。

5）雨水井，灯具，室外家具的数量与位置：设计时候需要全面考虑，减少对人的影响又要方便于业主。尤其雨水井的位置，一定要在雨水汇集处。

6）主入口景观，核心区景观，入户口景观，冬季效果等：对使用者来说，这些容易产生正向的价值敏感。在边际收益（新增收益减去新增成本）为正的前提下提升产品的功能和档次。

7）地库入口，挡土墙装饰、配电箱等：满足功能需求即可，结合场地可考虑软景装饰来降低成本。

8）景观铺设垫层，挡墙墙体等：用最低的成本满足规范标准，提出垫层建造的标准和方式。

3.3 景观设计中对道路系统的要求

梳理好园区内部道路组织，尽量减少繁杂道路的出现，同时要保证每一个景观节点都能出现在道路可达区内，同时做好视线管控。体验区更要通过道路严格管控行人路线，要保证道路流畅舒展，尽可能拉长动线，增加体验时间，但时间也不能过长。视线管理上也加强管理，利用软硬景形成积极的空间形态，对于不好的有负面影响的事物，通过设计，坚决隔离在视线之外。

1）园区车行道不做行道树，以组团绿化代替。

2）园路设置要曲折，车行道过长时候可形成曲线，打破空间冗长。曲折的园路多考虑水洗石、彩色混凝土、碎拼等。少采用大规格的块状面层材料。

3）街道景观转折或宽大节点，可设置精致节点景观。

3.4 景观设计中其他细节的要求

组织好园区内的竖向关系，合理利用园区内原有的地形地貌，合理对场地内地形进行改造。既要让园区内场地地形有起伏变化，又要防止工程量增大而造成成本上的溢出。同时，地形梳理时，还要注意园区排水要求，排水组织要合理有序，不能造成负面影响。小区绿化应以当地乡土树种为主，主景特型乔木，应控制数量，控制绿化种植形式，大绿量下节省成本。

具体要求如下：

1）硬质铺装材料种类控制在3～5种。

2）地形改造要求，地库覆土不能超过地库本身荷载要求；地形起伏，如无特殊情况，最高点控制在90～150cm；绿地地形坡度大于30°时候，宜考虑台地地形；地形排水方向与园区排水紧密结合。在设计说明中，需要对硬质材料面层保护处理加以说明。

3）分项工程如道路、景墙、桥、亭子、水体、花池等尽量采用一种材料，单纯化。

4）总图上，地形起伏较大区域，通过道路的标高调整，减少挡墙的结构面积；通过道路放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙高度。软化挡墙饰面，条件允许下尽量用植物遮挡挡墙，降低挡墙造价。

5）园区内尽量用硬池底，生态水体不适合住宅区。

6）尽量多用小乔木或球状灌木来代替片植灌木，同样绿量下可节省成本。

7）植物种植尽量不要成线状布置，多以片植和组团形态出现。

8）尽量用孤植树或树群落代替构筑物形成视觉中心；用绿植代替景墙来形成围合空间和视线遮挡。

4 结 语

对于一个住宅产品而言，景观是溢价率最多的环节之一，对其的影响力是十分显著的。设计师应以一个使用者的心态去进行设计，对项目能有深刻的理解以及准确的定位，那么溢价法则就能在景观设计的方方面面得以体现。

［1］ 吴春梅，高文珏.浅析住宅体验区的景观设计［J］.现代园林，2011，35（07）：23－25.

［2］ 何云云.景观溢价［J］.中国房地产报，2008，21（03）：17－18.

［3］ 时昌安.房地产景观成本管理浅析 合理投入实现产品高溢价［EB/OL］.搜狐焦点网，2012－04－20.

［4］ 刘 文，吴高志.房地产开发中的建筑景观分析［J］.商业研究，2001，21（6）：39－40.