魏雅华

新闻事件：房企拖欠3.8万亿土地增值税

2013年11月24日，一条爆炸性新闻震动了全中国。那就是中央电视台《每周质量报告》报道的这件事：《万科SOHO中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税》。

该新闻中说：调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个数字的确让人触目惊心。2012年国家税收总额不过10.06万亿元，可房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额，居然超过了3.8万亿元。几乎是国家税收总额的35%！

3.8 万亿元是个什么概念？是个什么级别的数字？这个数字居然大到了如此程度：2012年中国260万大军的军费开支总额不过6011亿元，这笔钱足够中国海陆空三军吃6年，还富富有余！如果用这笔钱来武装中国的军队，足以让任何一个觊觎中国海疆领土的国家闻风丧胆。

中央电视台《每周质量报告》的报道有根有据，依我笨想，如此惊人的重大新闻，被称作中国第一媒体的中央电视台，会捕风捉影吗？敢捕风捉影吗？而我们细读该文拿出的证据，也觉得铁证如山，力透纸背。

中央电视台《每周质量报告》中称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

报道中说，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。

中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。康小明表示：”这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税，及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链，应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价，抬高房价的可能性大大降低。”

然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期，也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。

而且，不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额，滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司，截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。

让我们来看看他们到底欠了多少税？雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。其中SOHO中国拖欠的土地增值税，如果存在银行，每年的利息可达1.8亿元！

读了这个报告，你定会觉得这些数字都是天文数字。

国家税务总局：土地增值税欠缴推算有误

2013年11月27日《新京报》发布了这样的新闻：《国税总局：土地增值税欠缴推算有误》该文中说：针对日前备受关注的房企欠缴巨额土地增值税报道，国家税务总局财产行为税司负责人11月26日做出澄清解读。

国家税务总局称，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。该局相关研究人士表示，近年来由于房地产价格快速上涨，税务部门对于房地产企业的征税都是从紧的，土地增值税征管力度是逐步加大的。

为配合房地产宏观调控政策，国税总局曾多次下发文件，要求加强对于土地增值税的征管，并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作。

数据显示，2007-2012年中，全国土地增值税的同比增速均超过30%。2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元，增长22.2%。

国税总局坦言，土地增值税的征收目前还面临着一些困难和压力。首先，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。同时，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

我们的感觉是，国家税务总局在诉说自己的难处，可并没有说明，3.8万亿元的欠税总额是否真实存在，计算到底错在了哪里。

此后，我们一直在等《每周质量报告》对此事的进一步的动态新闻，如果《每周质量报告》真的错了，应该给公众一个道歉，可我们并没有等到。

其实，不回答本身便是一个回答。已经有消息说，央视《每周质量报告》对此事将有进一步的报道，可以肯定，不是认错。

中国房地产业协会：越抹越黑

在11月26日的情况说明会上，中国房地产业协会对央视的报道提出质疑。对于报道中“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%”这一说法进行了反驳，中房协副会长朱中一列举了2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%，明显低于55.72%这个数字。他说：“上市企业盈利水平已是相对较高的。”

读了这个数字很让人吃惊。

2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%。而同一时间段，全球房企的认同平均毛利率不过5%，中国的房地产平均毛利率却高达40%，中国的哪一个行业能望其项背？

根据税法规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。该税种实行四级超率累进税率，且属于地方税种，征管较为复杂。复杂性之一在于每个房地产项目都是有周期的，因而土地增值税一般在项目启动时按测算额的1.3%先预征，然后据实重新结算，这是长期以来的惯例和程序，但真正进入决算清算的房地产企业并不多。

真是“不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项目，完工都10几年了，但10年前这个项目的土地增值税还没有清算。”一位省级地税局稽查局负责人如此评论说。土地增值税的清算工作一直在进行，但是鉴于普通百姓的个人所得税已沦为工资税，超过3500元谁都逃不掉。经济下行周期中，制造业那么困难，有些地方甚至寅吃卯粮将下一年度的税提前到2013年底缴。而一个开发项目的土地增值税动辄逾千万甚至上亿计，却可以一拖再拖，“千年不赖，万年不缴”，从税负公平来说是不能容忍的。

2014 年：国家将从严征缴土地增值税

2013年11月26日，国家税务总局、中国房地产业协会、全经联房地产商会纷纷出面，异口同声地称央视“对欠税的巨额推算方法不正确，是对税收政策和征管方式的误解误读”。在11月26日的公开回应中，国家税务总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件，又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的明确信号。

土地增值税的选题绝非突然发难，《每周质量报告》已经准备了一段时间了，中央电视台新闻中心一位记者说：“据我们了解，央视报道土地增值税漏缴3.8万亿是‘吹风’，其实从严征缴土地增值税一个月前就已布置就绪了。”

事实上，就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。在这样的改革思路下，作为缴税“大户”的房企无疑首当其冲。

去年11月26日，中国房地产业协会紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，并特别邀请了被央视点名房企，包括万科、SOHO中国、招商地产、合生创展、融创以及金地等，但会议开始后，到场的房企负责人只有华远地产董事长任志强及融创的财务副总监梁海波。

而座谈会上，梁海波并未多做表态，只称融创香港上市，每年会计报表审计披露，都符合国际会计守则，并且在座谈会之后，迅速离席。

按照《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。

这是一个巨额的税率。尤其是过去10年间，部分城市房价与土地成本的涨幅甚至10倍不止。那么，土地成本与房屋销售价差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。

但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的税收政策。由于对房地产开发成本难以统一认定，因此在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预征的比例则经过几次调整。2010年6月，国家税务总局最新规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。于是，各地房地产市场几乎清一色地执行了“预征”的操作办法。同时，由于房企要在项目结算后，与政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则，因此几乎所有房企都严格计提和拨备土地增值税款。

不过，由于存在预征与实际清算的时间差，这给房企带来了制度套利的空间。以SOHO中国为例，截至2012年12月31日有应缴而未缴土地增值税64亿元，按60亿元计算，月可获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年就至少可以多赚1.8亿元。

按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。但实际操作却存在困难。房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。有的项目还有捂盘的情况，那就要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算。”东部某省会城市税务局的官员对本报记者表示，“因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。

由于土地增值税的税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目进行清算，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。除此之外，土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府也没有动力清算。

地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑掉；地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商的进入，立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。

所有这一切都会使对土地增值税的清缴，成为2014年中国税事的重头戏。

央视《每周质量报告》发出的是将从严清算的信号

在去年11月26日国家税务总局的公开回应上，尽管行为税司负责人表态央视报道的“3.8万亿欠税”说法存在误解误读，但借此机会对土地增值税的清算条件又一次给予了明确定义。这是国税总局释放从严清算土地增值税的信号。

土地增值税必须清算的条件，即房地产开发项目全部竣工，并已经完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

此外，税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%，或虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。同时，国税总局行为税司负责人表示，下一步，国税总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。

我们判断，本届政府严格清算土地增值税的可能是有的，而且这一税政变化出炉的时间，可能比市场预料得要快。从目前各类内部会议释放的信号来看，中央似乎在提醒地方政府，将应收而未收的相关税种严格征收，将有力地化解高额地方债务。

结束语

中央电视台《每周质量报告》的报道：《房企拖欠3.8万亿土地增值税》。此事来头不小，此事将贯穿2014年中国全年，因为它涉及的金额巨大，它会成为中国税收的重头戏，并给2014年的国家财政收入带来巨大影响。

几乎与此事同步，中国的另一件事让人也很揪心，那就是2013年11月28日爆出的另一条震动中国的大新闻：《今年全国3800万人弃缴社保》。该新闻中说，10月底，国务院总理李克强在中国工会第十六次全国代表大会上表示，我国大概有3亿多人参加了城镇职工养老保险，今年有累计3800万人中断缴保险。

一方面，国家的税收漏洞如筛，另一方面，社保基金又让人忧心如焚，不断有让人担心的消息传出。延长退休年龄大局已定。

中国房企所拖欠的巨额土地增值税一定要追缴，此事关系国之安危。重利者重税，这是中国税收的王道。