冯永晔 袁琳

（1、北京京北职业技术学院；2、北京工商大学商学院 北京 101400）

一、引言

我国房地产行业近年来受到房价暴涨、全球金融危机与国家收紧的房地产调控政策等复杂经济政治因素的影响，房地产上市公司的经营与发展决策不断面临严峻考验，其财务状况质量关乎社会各界利益，成为相关信息使用者关心的核心问题。财务状况质量是指企业各项报表要素在运转中与账面金额相比较的质量，若前者大于后者称为财务状况高质量，反之，称为财务状况低质量。本文搜集房地产上市公司——B（集团）股份公司（以下简称B公司）近五年的财务数据和财务指标，从四维角度综合分析与评价了B公司的财务状况质量。B公司是一家大型国有房地产企业，生产经营状况具有一定的代表性。

二、房地产上市公司财务质量分析

（一）房地产上市公司资产质量分析—B公司为例 资产质量是指变现质量、被利用质量、与其他资产组合增值的质量以及为企业发展目标做出贡献等。如表（1）所示，近五年来不低于总资产的96%，说明B公司在资产运作方面注意规避长期风险，保持资产高流动性。具体来看：（1）近五年来资产总额绝对数额大幅增加，货币资金的绝对数额相应增加，在2012年达到最大为32672700000元，占资产总额比例相对于2011年低谷的9.31%上升到13.01%，说明B公司近几年来开展项目增多占用资金数量增大。（2）应收账款占资产总额比例近五年来最多不超过0.75%，但是增加较快，与公司项目开发和销售数量增加有关，这些应收账款70%左右账龄在一年以内（2012年年报显示），回收前景良好。其他应收款数额近几年有所增加，主要是项目合作协议和往来款，由于B公司与合作公司所开发的房地产项目效益较好，资金回收前景较好。（3）预付账款总额2009年以来大幅度增加，2012年又创新高，80%左右为短期内拆迁款和土地保证金，其余是长期内房地产项目合作款、工程款增加，在项目处于合作前期或未办理结算所致。（4）存货占B公司资产总额的比例近年来大幅度增加，2012年底达到75.50%，绝对数额历史最高，这也是资产总额增加的主要来源。房地产公司不断加大土地储备，大多数投资项目把在建工程或未完工项目计入存货，还有完工未售出房产，这都直接导致房地产类公司存货余额的大幅上升。如表（2）所示，非流动资产在B公司所占比例不超过4%，长期投资和投资性房地产五年来飞速增加，其中投资性房地产占非流动资产比例最大，显然B公司在我国房地产调控收紧、房价维稳的近三年，由于对市场前景的乐观预测一直在进行房地产投资的扩张，2012年公司依然看好房地产行业的中长期发展，投资总额未减。B公司固定资产、无形资产和长期待摊费用等自2007年来稳中有升，尤其是固定资产逐年大幅增加，2012年达到历史最高，这与公司规模不断扩张，生产经营项目不断增加密切相关。如表（3）所示，总资产周转率和流动资产周转率在2008年至2009年间较高，这两年房地产市场较为活跃，2011年处于低潮，2012年下半年房地产市场回暖周转速度加快，说明B企业随市场行情变化的资产周转质量总体较好。应收账款周转率逐年下降，需要引起企业高度重视。因为房地产项目开发周期较长，存货周转次数2009年后略有下降，固定资产周转速度在2010年达到最大后大幅下降，总体资产营运能力较好，但近几年有所下降，需要引起注意。总之，B公司资产总额不断增加，各项资产相应增加，增长规模、结构和趋势较为合理，各项资产周转情况稳定，资产营运能力较好。需要注意的是，虽然流动资产占绝大部分，但是占总资产78%的存货起了推动作用。应收账款较多，且周转率逐年递减，说明企业流动性表面看较好，但是存货和应收账款变现较慢，还是一定程度上存在流动性风险。投资性房地产的增长对公司发展有保值增值作用。

表1 B公司2008-2012年度流动资产质量数据表 单位：元

表2 B公司2008-2012年度非流动资产质量数据表 单位：元

表3 B公司2007-2011年度资产周转情况数据表 单位：元

表4 B公司2008-2012年度资本结构数据表 单位：元

表5 B公司2008-2012年度负债情况 单位：元

表6 B公司2008-2012年度所有者权益情况 单位：元

表7 B公司2008-2012年度资本结构比率 单位：%

表8 B公司2008-2012年度利润情况 单位：元

（二）房地产上市公司资本结构质量分析—B公司为例 如表（4）所示，B公司负债占总资产比重由2009年69.99%增加到2012年78.19%。所有者权益占总资产比重由2009年前30%左右，下降到2012年21.81%，说明B公司权益融资运作的空间有所紧缩，企业融资结构风险加大。负债大规模增加，尤其是流动负债增加幅度更大，引起的财务费用的增加拉低了公司业绩，同时也使公司财务风险明显加大。如表（5）所示，负债方面，（1）短期借款2011年同比增加70.9%，主要是公司项目扩大，保证金和信用借款的大幅增加。但是短期借款的利息不能资本化，计入财务费用，会冲减当期利润，使得EPS有所下降，同时增大短期偿债压力。公司意识到该问题，2012年短期借款大幅下降，但是绝对数额仍然较大，风险不容忽视。（2）应付账款增长较快，70%以上账龄在一年以内，一年以上的应付款主要是房地产项目的预提工程成本和费用。（3）预收账款2012年占总资产36.05%，是负债最主要的组成部分，与企业存货的大幅占比密切相关，由于房地产企业在项目完成竣工后才能确认收入，而房产的预售收入一般计入“预收账款”，随着收入的逐渐确认，该部分负债将成为资产，未来对企业有利。（4）长期借款逐年稳步增加，主要是资产抵押和质押借款，是负债的重要组成部分。（5）其他应付款70%左右账龄在一年以内，账龄在一年以上款项主要是子公司合作方对等投入的款项，由于房地产项目开发周期较长所致。（6）一年内到期的非流动负债逐年大幅增加，给企业短期偿债造成压力。如表（6）所示，所有者权益各项目绝对数额增加，其中实收资本增加主要是接受的企业投资，另一方面，企业的资本公积从2009年达到最大后逐年大幅减少，主要用于转增企业实收资本。盈余公积和未分配利润大幅度上升，说明企业考虑到房地产行业是资金密集型行业，需要充足的资金保证公司持续发展和财务安全，留存收益的增加将用于补充公司流动资金及项目投资。如表（7）所示，B公司资产负债率2010年至2012年高居78%以上，说明企业负债融资力度加大，财务风险加大。利息支付倍数2011年首次出现正值，2012年继续下降，说明企业息税前利润支付利息的能力较差，需要长期关注。流动比率、速动比率和现金比率2009年以来不断下降，尽管现金比率2012年出现逆转，但是幅度较小，说明该公司短期偿债能力较弱，企业短期财务风险较大。此外，企业长期债务负担营运资金比例2010年来增加，股东权益与固定资产比率明显降低，说明企业营运和资产购置主要来自负债，短期负债负担重，长期负债比例适中。总体来讲，B公司根据外部环境和自身可持续发展需要，加大融资力度，扩大总资产规模，调整资本结构，资本结构质量较符合企业扩大经营规模的发展目标。负债的大幅增加，尤其是短期负债的增加，增大了企业的财务风险。

（三）房地产上市公司利润质量分析—B公司为例 如表（8）所示，企业利润方面，（1）B公司营业收入逐年大幅度增加，主要来源于房地产交楼面积增加及其他业务增长，少数营业外收入主要来源于违约收入。（2）主营利润总额及其比重逐年大幅度增加，是利润总额的主要来源，能够抵消其他业务产生的亏损，非主营业务比重逐年减少，说明企业生产经营策略方向正确，利润结构合理。（3）B企业的营业总成本（包括三项费用，营业成本和营业税金及附加）逐年增加，与该企业生产经营规模增加关系密切。其中，财务费用前为负数，2011、2012年为正值并大幅增加，主要是企业短期借款大量增加，不符合资本化条件的借款利息增加，同时也说明企业短期偿债风险增大。销售费用主要由于企业项目增加，广告费和销售代理费相应增加。管理费用增加主要是由于项目增加导致的人员薪酬、办公成本增加。（4）B公司投资收益2012年较2011年实现了大逆转，主要是B公司长期股权投资和投资性房地产取得风险收益，说明企业投资策略正确。（5）企业利润总额和每股收益逐年增加，企业盈利能力增强，股息发放率基本稳定，公司注重保护投资者利益，并对企业投资收益信心较大。如表（9）所示，净资收益率稳步增加，企业总资产报酬率和股本报酬率经历2010年低谷后有所回升，与企业近几年所有者权益比重下降，负债比重上升有一定关系。主营业务利润率和成本费用利润率均在2008年达到最高后稳中有降，总体运行较好。该企业净利润增长率自2009年以来持续处于较低水平，与外部经济环境和房地产政策调控政策有一定关系。总体来看，B公司利润质量较好，利润总额逐年增加，主营利润比重大，利润结构合理，说明企业经营策略正确，能够适应环境。企业投资收益终于走出低谷，初见成效，公司预计会保持良好收益。

表10 B公司2008-2012年度经营活动现金流量 单位：元

表11 B公司2008-2012年度投资活动现金流量 单位：元

表12 B公司2008-2012年度筹资活动现金流量 单位：元

表13 B公司2008-2012年度现金流量比率 单位：元

（四）房地产上市公司现金流量质量分析——B公司为例如表（10）所示，B公司生产经营活动产生的现金净流量2008年至2011年表现为负数，2012年出现大幅逆转，主要是2012年下半年，房地产销售持续回暖，信贷政策改善，房企资金有所改善所致。其中，现金流入主要表现在销售商品和提供劳务方面。现金流出主要表现在购买商品和接受劳务方面。此外，B公司意识到现金购买支出方面多年存在的问题，采取措施加强对现金流出量的控制，并初见成效。如表（11）所示，B公司投资活动产生的现金流量净额2008年至2011年负增长趋势逐渐加强，2012年出现逆转。现金流出方面，B公司各年投资所支付的现金以及取得子公司等所支付的现金净额占比例最大。现金流入方面，B公司收回投资情况不稳定，收回投资收到的现金2012年出现大幅回报，这也是投资活动现金净流量为正值的主要原因。在国家收紧的房地产政策的影响下，房价进入稳中有升的缓和时期，B公司前期冒险激进的加大自己的投资力度，为房地产市场大幅回暖所做的准备终于有所回报。但是，企业仍然需要密切关注投资动向，防止投资活动现金流量出现失控状态。如表（12）、表（13）所示，B公司筹资活动历年来都有正向净现金流量。筹资活动的现金流入主要为借款金额流入，说明企业债务资金融资能力强，但是加大了企业的财务风险。吸收投资收到的现金呈现自2009年以来大幅下跌，因为房地产调控政策对信贷的限制和投资、投机需求的抑制，致使房地产投资热情减退所致，2012年投资形势有所改观，投资活动现金流入增加。企业近几年利润分配和偿付利息支出增加，一方面企业在稳定投资者信心，另一方面企业大量的短期负债需要大量利息支出。衡量现金流量质量的指标2008年至2011年都为负数，2012年全面提升为正值。其中资产的经营现金流量回报率多年来不稳定，经营性现金净流量分别对销售收入、净利润以及负债的比率在2011年也相对有所回升，说明B公司意识到自己在现金流量方面存在的问题，在2011年有所控制，2012年初见成效，B公司销售收入回收较多，投资大幅收回资金，现金流入向有利方向出现逆转。

三、结论

本文分析得出如下结论：（1）B公司资产中大量的存货和日趋增多的应收账款，通过采取以销定量和促销战略来减少存货，需要加大对应收账款的管理，保证稳定的销售收入。还应坚持各项资产的快速周转策略，加快资金回笼速度。（2）控制借债筹资规模，发挥房地产基金等多元化融资优势，拓宽资金来源，同时注意调整企业资本结构，加大权益资金筹集，持续深化与投资者的沟通，坚持良好的信息披露，以适当合理的分红提振投资者信心。（3）企业需要继续节约现金支出，特别是来自购买活动的现金支出，同时注意财务费用、管理费用和销售费用的控制，降本增效。可以通过推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款，依靠施工单位垫资，控制成本减少费用等措施来减少现金流出，保证企业的现金流动性就能保证企业良好的运转，降低企业财务风险。（4）注意调整生产经营方向，找到企业经济增长点。

［1］ 钱爱民、张淑君：《固定资产质量评价体系的构建与运用》，《财会通讯(学术)》2008年第10期。

［2］ 朱腾明、康婷：《公司治理对上市公司资产质量的影响研究》，《财会通讯》2011年第15期。

［3］ 陈琪：《我国企业经营性资产质量实证分析——来自制造业A股上市公司的经验证据》，《财会通讯》2012年第27期。