浅议我国城市发展过程中的土地集约利用

2014-03-13韩守华HANShouhua沈广锋SHENGuangfeng

价值工程 2014年5期

韩守华HAN Shou-hua；沈广锋SHEN Guang-feng

（①中南房地产有限公司，潍坊 261000；②恒大地产集团，济南 250101）

（①Zhongnan Group，Weifang 261000，China；②Evergrande Group，Ji'nan 250101，China）

0 引言

我国土地资源稀缺。有关数据显示，目前我国耕地面积仅为18.26 亿亩，较1997年的19.49 亿亩减少了1.23亿亩。18 亿亩的耕地红线面临挑战；而我国人均耕地面积仅1.38 亩，相比起十年前减少了0.2 亩，仅为世界平均水平的40%。同时，随着我国城市化进程的加快，对土地的需求量和耕地的占有量不断增加，土地供需矛盾进一步突出，而与之形成鲜明对比的是我国土地的利用状况却并不乐观，中科院发布的《2009年中国城市发展报告》显示，2001年至2007年，我国地级以上城市辖区建成区面积增长70.1%，而人口增长只有30%，土地的城市化已远远超过人口的城市化；而中国内地大中城市人均综合用地面积也远远超过发达国家。这表明，我国土地利用率并不高，用地结构不合理，政府对土地财政收入的依赖性过高，并造成了土地资源的浪费。

城市发展过程中的土地粗放利用不仅浪费土地资源，加深土地供需矛盾，而且不利于城市经济增长，有损城市形象，也成为我国经济增长方式由粗放型向集约型转变的重要障碍。因此，城市发展过程中要加强土地集约利用，合理配置土地资源，最大限度发挥土地利用价值。本文结合部分地方政府建设“新城区”过程中过多占用和浪费大量土地资源、粗放利用土地的实例，提出我国城市化发展过程中土地利用方式存在的问题，并提出土地集约利用的方法和对策，希望能对城市土地利用提供一定的借鉴。

1 实例分析

1.1 内蒙古鄂尔多斯 2004年5 月起，内蒙古鄂尔多斯市耗资50 多亿元，打造规划建设面积32 平方公里的康巴什新城。除基本的居住小区和基础设施外，会展中心、文化艺术中心、图书馆和大剧院等文化设施一应俱全。然而，这样一座征用了大量土地资源，耗费了大量人力、物力、财力，最初为100 万人设计建造的豪华新城却因人口密度过低，大量住宅小区闲置，楼盘空空荡荡成了名副其实的“鬼城”。

1.2 江西省丰城市 2004年，江西省丰城市在财政收入虚弱、人均收入水平不高的现实情况下，为建“形象工程”，“大手笔”建设规划用地3.3 万亩的新城区。建设过程中，非法征地，损毁国家级商品粮基地近万亩，造成大量国有土地流失，土地资源严重浪费，城市发展更是脱离实际，损害人民群众的利益，并阻碍城市经济的发展。

1.3 陕西省扶风县陕西省扶风县耗资2 亿元建设“新区”。“新区”规划面积2.88 平方公里，但因规划设计不合理，鲜有单位和居民搬入，俨然一座“空城”。为建设“新区”，扶风县共征用土地1371.58 亩，其中合法批件的土地仅有340 亩，1000 多亩土地未批先用，严重违反了土地管理的法律规定，造成了土地资源的浪费，土地利用方式极为粗放。

2 城市发展过程中的土地利用问题

结合以上实例可以看出：随着经济社会的发展，一些城市原有的规模局限性日益显现，拓展城市发展空间、建设新城区成为城市发展的新趋势。然而，部分城市在建设“新城区”过程中出现了一系列问题，主要表现在：“新城区”规划设计不合理，城区功能不完善，居民对“新城区”不认可，造成大量设施闲置，出现“空城”现象；部分地方政府为提高政绩，建设“面子工程”，铺张浪费，建造奢华“新城区”，脱离城市发展的实际情况，造成财政赤字，损害人民群众利益，也不利于城市经济的发展。以上这些现象的背后，反映的是城市发展过程中违规圈占土地、土地闲置、土地资源浪费以及土地利用方式粗放、土地利用效率不高的深层次问题。因此，在城市发展过程中，必须改变城市土地利用低效率、粗放化的模式，走高效化、集约化的土地利用方式，加强城市土地集约利用。

3 城市发展过程中的土地集约利用途径与措施

3.1 根据城市具体情况，制定合理的城市发展战略随着社会经济的发展和城市化进程的加快，城市现有规模将难以满足发展要求，政府在扩大城市规模的过程中，要制定城市发展战略。合理的城市发展战略的制定，又与城市的具体情况及其发展阶段密不可分。在城市发展的不同阶段，城市土地最佳集约利用度是不同的。因此，地方政府要提高节约集约利用土地意识，从实际出发，结合城市土地的最佳集约利用度，制定合理有效、切实可行的城市发展战略。建设“新城区”时，要有成熟的有带动作用的产业链作为支撑，使“新城区”能切实的为政府带来收益，为百姓带来福利，成为城市发展的驱动力。

3.2 优化土地利用结构，推行集约用地模式城市土地集约利用就是整个城市土地的最佳利用，使土地利用达到最有效的状态，以获得良好的综合效益。城市发展过程中的规模拓展除开发“新城区”外，还应注重旧城改造。这不仅能改善旧城区的环境条件，还能最大限度的节约土地资源，挖掘土地潜力，发挥土地的利用效率。在旧城改造过程中，应加强土地的综合开发利用，拓展土地多维空间，实现城市土地的立体发展，提高土地集约利用程度。

3.3 加强对土地资源审批环节的监督力度部分地方政府在拓展城市规模、建设“新城区”过程中，分批次报批，“规避”国务院审批，违法违规占有土地，不仅浪费了大量土地资源，而且补偿款分配不合理更加侵害了失地农民的利益。因此，国家应加强对土地资源的法制管理，加强对地方政府相关部门的监督和审查，力争使审批的每一亩土地都能发挥最大限度的利用效率。

3.4 树立科学发展观，促进土地的可持续发展土地资源的稀缺性使我们更要注重土地的可持续利用，一方面要发挥土地资源本身的高效利用，另一方面要注重土地资源与其他资源的相互配合，共同促进社会的可持续发展。在城市发展过程中，要树立科学发展观，制定城市发展长远目标，并注意协调眼前利益与长远利益之间的矛盾，实现土地资源的可持续利用。