徐玲玲，邱继勤

(重庆工商大学经济学院，重庆 400067)

一、引言

随着我国经济增长和城市化进程的推进，房地产业得到了迅速发展，逐渐在国民经济中起到了支柱性作用。居民生活水平的提高，使得人们对住房的需求量不断扩大。房地产不管是作为投资品还是生活必需品，都是居民资产财富的重要组成部分［1］。1998年我国开始实施住房制度改革，即停止住房实物分配，实行住房分配货币化，其目的是要通过房地产业的发展来拉动消费，进而促进经济增长。从理论上讲，房地产的财富效应是指房地产价格的变动会引起资产价值的变动，从而引起资产持有人拥有的财富量发生变动，进而会刺激或者抑制消费需求。然而，近年来，我国房价一直处于高位运行状态，居民消费率却处于低水平［2，3］。因此，房地产市场的繁荣到底有没有起到推动经济发展和改善消费状况的作用引起了广大学者的思考。房地产财富效应是否存在，房地产价格波动对居民消费到底产生了什么样的影响呢，都是值得我们深入探讨的问题。

综观国内外学者对房地产财富效应的研究成果，由于不同国家地区的经济发展水平、房地产市场发展程度、金融市场自由化程度以及人们对房地产财富的观念理解都不尽相同，另外房价和消费可能会受到预期收入、货币政策、利率等因素的影响，使得房地产价格波动对居民消费的影响并无统一定论，因此应从各国各地区的实际情况出发来研究房价与消费之间的关系［4－5］。重庆市直辖时正值我国住房制度改革时期，房地产逐步成为居民财富中重要的组成部分，房地产业逐步向市场化方向发展，鉴于此，本文选取重庆市为研究对象，实证研究特定区域的房地产价格波动对当地居民消费的影响情况。

二、房地产价格波动影响消费的理论分析

(一)重庆市房价波动态势与消费情况

直辖以来，重庆市房地产市场得到了蓬勃发展。伴随着城市化进程的迅速推进，重庆房地产市场无论是在投资、开发建设，还是在销售方面都发生了很大变化。重庆市商品房销售额从1998年的78.37亿元增加到2011年的2 146.09亿元，增长了近26倍;商品房销售面积从1998年的416.82万平方米增加到2011年的4 533.5万平方米;商品房平均销售价格由1998年的1 331元/平方米增长到2011年的4 734元/平方米。从总体上来看，商品房的销售额、销售面积和销售价格均呈上涨态势，大致可分为3个阶段:1998—2004年是稳步缓慢增长阶段;2005—2007年是迅速增长阶段;2008年由于受到全球经济危机影响，房地产市场处于低迷时期，2008年以后，经济开始复苏，房地产销售情况回暖，再次进入快速增长阶段，并有持续增长的趋势(见图1)。随着人们收入水平的提高，居民消费性支出也在逐年增加。重庆市城镇家庭人均全年消费性支出从1998年的4 977.26元增加到 2011年的 14 974.49元，增长了近两倍。

图1 重庆市1998—2011年商品房销售额情况

为了研究房价变动与居民消费之间的关系，本文选取重庆市1999—2012年城镇居民消费支出与商品房平均销售价格的相关季度数据(见图2)。从整体上来看，重庆市房价与居民消费均呈波动性增长，二者的相关系数为0.915 6，表明居民消费与房地产价格之间具有很强的相关性。对比二者季度变化趋势图可以发现，虽然居民消费支出与房价在波动中增长，但是它们的增减步调却并不一致，特别是近几年来，房价上涨的同时居民消费反而有减少的趋势。

(二)房价波动对居民消费的影响机制

房地产价格对消费的影响也被称为房地产的财富效应，从理论上来看，房价持续上涨会产生正财富效应，而房价的下降会导致负财富效应［6］。房价波动影响消费通过5种传导渠道:实现的财富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动约束效应和替代效应［7］。

在房地产流动性充分、金融体系完善的发达国家，房地产价格上涨时，普通住房所有者会产生一种货币幻觉，认为自己拥有的资产财富增加了，而且可以通过住房抵押消费信贷来增加消费;房屋投资者可以出售房产或者提高租金来提高收入，进而增加消费;对于正在还贷的购房者觉得自己的住房在升值，在心理上对未来收入增加产生信心，并通过这种信心效应机制来促进消费，这就是房地产财富效应的正向传导机制［8－9］。而房地产的负向财富效应主要是针对租房者和预期买房者而言的，房价上涨，租金必然跟着上调，这就增加了租房者的住房消费;而对那些以居住为目的的潜在买房者来说，房价上涨意味着未来购房支出的增加，购房压力增大，通过预算约束效应和替代效应会对居民消费产生抑制作用［10］。

房价波动通过各种机制对居民消费产生影响，其过程很复杂，所以产生的效果也不确定［11］。我国房地产财富效应的发挥还依赖于房地产市场发展程度和金融市场自由化程度［12］。

图2 重庆市1999S1～2012S3居民消费支出与商品房平均销售价格变化趋势

三、房地产价格波动影响消费的实证分析

(一)模型建立与变量选取

消费函数理论是房价波动影响消费的基本原理。本文借鉴现有研究，以生命周期－持久收入假说的消费理论为基础，建立消费模型。生命周期假说认为:理性的消费者将根据效用最大化的原则用一生的收入来安排自己的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费，即当前消费是与其一生的预期收入相联系的。持久收入假说认为:理性的消费者不是根据现期的暂时性收入，而是根据长期中能保持的收入水平来作出消费决策的，影响消费的主要因素是当期收入和实际持有的财富。在最优消费点上，消费为

Yd为当期收入，W为消费者实际持有财富。

在我国，居民投资渠道较少，房地产在我国居民财富中所占比重很大，故本文选取房地产为资产代表，加入房地产价格作为解释变量，由式(1)构造消费模型:

CS为居民社会总消费，本文用城镇家庭人均消费性支出(元)代替，DI为城镇家庭人均可支配收入(元)，HP为房地产价格，本文选取商品房平均销售价格(元/平方米)代替，且商品房平均销售价格=商品房销售额/商品房销售面积。

本文采用重庆市1999—2011年共52个季度的相关数据，数据来源为中经网统计数据库和重庆市统计年鉴，并经过计算整理。为了保证数据的有效性，本文对原始数据进行了处理。首先以1999年各季度的居民消费价格指数CPI为基期，对各季度数据做了消除通货膨胀影响的处理。其次，为了消除季度波动的影响，对序列进行X12季节调整，得到的序列分别表示为:CSsa、HPsa、DIsa。此外，为了消除异方差，对季节调整后的序列作对数处理，分别记为:lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa。

(二)平稳性检验

为了检验序列的平稳性，分别对对数序列及其一阶差分序列进行ADF单位根检验，检验结果如表1。

由表1的结果可知:lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa三个时间序列的ADF值均大于1%、5%、10%的显著性水平下的临界值，故接受原假设，时间序列含有单位根，为非平稳序列。其一阶差分序列的ADF值均小于1%、5%、10%显著性水平下的临界值，是一个平稳序列。由于lnCSsa、lnHPsa和ln-DIsa都是一阶单整序列，故可能存在协整关系，为一阶单整的，可以进行协整检验。

(三)协整检验

对相关序列(lnCSsa、lnHPsa、lnDIsa)进行 Johansen协整检验，其检验方法是首先计算回归方程的迹，然后逐一与不存在协整关系、存在一个和存在两个协整关系等假设前提下的迹值进行比较，当回归方程的迹值大于假设条件下的Johansen临界分布值时，拒绝其前提假设;反之，接受其假设。本文利用Eviews6.0对相关变量进行协整检验，结果如表2。

由表2的数据可以看出，lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa之间在5%显著性水平下存在一个协整关系，即居民消费、房地产价格和居民可支配收入之间存在一个长期稳定的经济关系。协整方程如下:

这种长期关系可以理解为:商品房平均销售价格上涨1%，会导致居民人均年消费减少0.084%。即从长期来看，重庆市房地产价格上涨导致居民消费支出下降。

(四)误差修正模型

由于房地产价格变动和居民消费之间存在长期的协整关系，为了明确房屋价格上涨对居民消费的正负影响，利用Eviews6.0计量软件，我们可以得出两者的误差修正模型ECM为:

表1 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的单位根检验结果

表2 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的协整检验结果

表3 lnCSsa、lnHPsa和lnDIsa的误差修正模型

ΔlnHPsat－1的符号为负，表明居民消费与房价是呈反向均衡关系，即房地产价格上涨会导致居民消费减少，房地产市场存在负的财富效应。误差修正项ecm的系数为－1.260 895，所得的误差修正模型符合经济意义。当上述经济关系偏离协整关系时，会有一个反向的误差项对模型进行修正，使其恢复到协整关系。

由协整方程和误差修正模型可知，无论从长期还是短期关系来看，影响居民消费支出的主要因素是可支配收入，而房地产价格上涨都会对居民消费产生抑制作用，即房地产财富效应为负。从1999—2011年的季度数据实证结果可发现，重庆市房地产价格上涨对居民消费产生的挤出效应大于财富效应，且这种挤出效应在短期内要大于长期。

(五)脉冲响应函数

脉冲响应函数反映了来自随机扰动项的一个标准差大小的新息冲击对内生变量当前和未来取值的影响，以及其影响的路径变化。图3是基于VAR模拟的脉冲响应函数曲线，横轴代表滞后阶数，将滞后阶数设定为10期，纵轴代表居民消费对房地产价格的响应程度，图中实线部分为计算值，虚线部分为响应函数值加减两倍标准差的置信区间。

根据图3的脉冲响应函数曲线可知，在受到房地产价格一个单位正向标准差冲击后，居民消费在滞后1～10个季度里的冲击效应呈现出波浪式起伏。在滞后的第2季度处于波谷，达到最低值;在滞后的第3季度处于波峰，冲击效应达到最大值。从总体和长期趋势来看，房地产价格受到一个单位正向标准差冲击后，对居民消费产生负影响的程度更大。房地产价格上涨并没有带来居民消费的上升，即房地产的正的财富效应并不存在，相反，房地产价格上升在一定程度上会导致居民消费支出下降。

图3 居民消费受到房地产价格一个单位正向标准差冲击的脉冲响应函数曲线

四、结论与分析

本文以重庆市1999—2011年的季度数据为基础，通过协整检验并建立误差修正模型，对重庆市房地产价格与居民消费进行实证分析，研究结果表明:居民可支配收入才是影响居民消费的主导性因素，然而无论在长期还是短期，重庆市房地产均无正向财富效应。可见商品房价格上涨并没有产生预期的财富效应来拉动消费进而促进经济增长，相反对居民消费起到抑制作用。这一结论验证了重庆市房地产财富效应并不存在，与我国大部分学者对全国范围和其他省份的研究结论相符。

重庆市房地产财富效应未能有效发挥的原因是多方面的。首先，房地产作为一种财富，其价格上升必然会使财富价值增加，但能否产生正的财富效应拉动消费增长的关键在于这种财富能否变现。受我国金融市场自由度不高的影响，对以投资为目的的住房拥有者来说，房价上涨确实增加了其财富价值，但是这种财富很难变现，因为重庆市住房抵押市场规模小，二手房交易市场制度不完善，住房权益变现工具少，消费者受到较强的信贷约束和政策约束，所以房地产财富效应难以实现。其次，重庆市经济发展水平和居民可支配收入相对于高房价而言偏低。广大中低收入阶层是支撑消费的主体，而对他们而言，住房是一种“刚性”需求，当房价持续上涨且形成一种心理预期时，只有选择压缩消费降低生活成本，增加储蓄为将来购房做准备。再次，重庆市房地产市场发展尚不成熟，住房保障制度及住房供给结构不太合理，造成大部分普通住房需求者买不起房。房价的上涨，使得计划买房者推迟买房，租房者由于要支付更多的租金而更加节约，这对于刺激消费来说都是不利影响。此外，受传统观念的影响，我国居民习惯安居乐业，不会轻易变卖房产来套现，倾向于继续保留增值并馈赠给子孙后代。即使是房价上涨也只是名义财富的增多，而且绝大多数人买房是为了满足居住需要，投资性购房的比率不高。不能变现的房地产财富自然不能为居民消费增长提供支持。

我国房地产市场化改革的初衷是为了刺激消费进而带动经济增长，但是十几年过去了，呈现的局面却是房地产市场单方面的繁荣，“高房价”增加了居民的生活成本和压力。高房价与低消费率并存的现象值得学者和政策制定者的反思。政府需要扮演重要的角色，合理调控房价，加快建立健全房地产金融体系和房地产二级市场，大力发展房屋租赁市场，同时要加大经济适用房和廉租房的建设规模，并且公开公正地确保廉租房的供应，使得“居者有其屋”。

［1］唐建伟.股票与房地产价格变化对消费的影响［J］.上海金融学院学报，2004(1).

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(责任编辑 彭志强)