陈晓川

(福建师范大学 闽南科技学院，福建 泉州 362332)

住房货币化改革后，我国房地产业进入快速发展阶段，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，但伴随而来的房地产市场“泡沫论”、“过热论”，则让人们对其敬而远之。近两年来，我国房地产在连续多轮的房地产调控政策下仍保持稳健增长，有些城市房价甚至有持续上涨的现象。有关专家认为，这与我国房地产业保有环节课税少有重大关系。因此，物业税成为我国新一轮税制改革的重点之一。

十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”随后，物业税问题不仅从政府内部制度设计走向公开化，也将被推到影响我国房地产市场的风口浪尖。因此，在开征物业税前，必须要从理论上进一步剖析物业税的概念及其构成，明确其对我国房地产市场可能带来的影响，从而推动我国房地产业的健康持续发展。

一、何谓物业税

“物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。”这是我国学术界对物业税的一般认识。目前，世界上大多数经济比较发达国家都已开征物业税，并且其课税前提为财产的持有，物业税的计税依据为财产的价值，会随着房产价值的增加或降低而发生变化。

征收物业税的具体实施方案和细则目前在我国尚未明确提出，但是其改革方向始终是针对土地、房屋等不动产，其计税依据是以不动产的每年评估价值为基准。目前改革的主要基本思路是将房地产行业现行的房产税、土地出让金、土地使用税等税费合并，转为在房地产持有阶段统一征收的物业税。

二、物业税的构成

我国颁布的《物权法》为物业税的开征创造了条件，其中明确了物的归属权问题，充分发挥了物的作用，同时也保护了权利人的物权。目前我国房地产在各个环节形成的税种、税负的差异是显而易见的，房地产从开发商转移到购买者的交易阶段税种较多、税负较重。下面就目前物业税改革的主要基本思路分析其构成。

(一)房产税

目前，我国已经有相当多的城乡居民拥有自己的私人住房，甚至有一部分高收入者已购买多套房产用以出租获取租金收入，或等待房产升值后将其售出获取差价，他们把购买房产作为投资增值的手段之一。而且住房占有量的多少，不仅在一定程度上成为人们衡量财富的标志，也拉大了人们间的贫富差距。房产税税源较为稳定，可作为地方政府财政收入的主要来源，不仅为地方基础设施建设提供资金支持，也可加强对房屋的管理，提高其使用效率。本文认为，将房产税并入物业税，可更好发挥其作用。

(二)土地出让金

关于土地出让金是否并入物业税，目前普遍的观点认为可以并入。其理由是：可以解决地方政府财政上“寅吃卯食”的现象和降低房价。本文认为，我国土地出让金其本质是土地使用权的租金，其租金性质决定不动产持有者对土地不具有产权，因而，不应该将土地出让金并入物业税。

(三)土地使用税

土地使用税，又称城镇土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。其征收的多少还受各地区土地资源差异的影响，含有级差地租和使用费的特征，为避免“租税费”混乱，本文认为不应将土地使用税并入物业税。

(四)城市维护建设税

城市维护建设税是一种附加税，是对缴纳增值税、消费税和营业税的单位或个人征收，并专门用于城市维护建设的税费。税收都是取之于民，用之于民，城市维护建设税的征收，不仅为城市的发展及公共基础设施建设等提供了物质保障，也为其确保了重要的资金来源。本文认为不应把城市维护建设税并入物业税，它作为一种附加税，并入之后不仅会使地方政府的资金吃紧，而且会影响到城市公共基础设施的建设和维护。

综上所述，本文认为不应将土地出让金、土地使用税和城市维护建设税并入物业税，因为其不符合物业税的性质和要求，也容易造成“租税费”的混乱。因此，可将房产税并入物业税，毕竟房产拥有产权，满足物业税的性质。由此可见，在我国开征房产税可等同于开征物业税。

三、开征物业税对我国房地产市场的影响

(一)开征物业税对房价的影响

面对居高不下甚至是日益高涨的房价，部分人把物业税的开征看成天堑变通途之道，更甚是认为物业税是对付高涨房价的杀手锏。目前在我国，开征物业税是否像人们期待的那样降低房价，需要根据中国的实际情况，深入分析物业税对我国房地产价格的影响。从物业税的提出一直到现在，它被认为是抑制房价的“稳定器”，人们希望通过物业税改革来平抑一直持续上扬的房价，但是物业税是否真有稳定房价的作用还需进行分析。

第一，物业税开征后，房价不会大幅下降。房价的本质并不在于是否开征物业税，而是由市场的供求关系所决定。当在买方市场的情况下，会出现供过于求，房地产商给市场提供的房产多于人们住房所需的面积，房价无疑就高不起来，即便征收物业税也起不到降价的作用。相反，当处于供不应求的卖方市场时，或许在开征物业税之初价格会有所下降，但其时间很短暂，很快便会恢复并再次上涨，因为供不应求这一状况并没有得到实质性的改变。在英国，物业税的征收不仅没有抑制房价，反而给购房者造成沉重的负担，使得民心浮动。

第二，物业税开征后，消费者的购房需求结构会发生改变，从而也会对开发商的供给结构产生影响，那么不同户型结构的房产价格将会发生上涨或下跌。物业税的征收不仅会增加居民住房的使用成本，还会使不同大小房屋的保有成本存在差异，从而改变对房屋大小的需求。房子面积越大，需要上缴的物业税就会随着增加，可能会使经济实力稍微薄弱的消费者放弃购买大户型的房屋，而使得小户型房屋的需求增加。这样一来，大户型房屋的价格可能会出现回落，而小户型房屋的价格则会出现上扬。同时，开发商的供给结构也会发生变化，增加小户型房屋的开发建设。

第三，物业税一旦开征，房地产开发建设环节的成本降低，而房产拥有者在日后的负担便会加重。房地产开发商可能会因为开发建设成本的减少而降低房价，但他们降低的幅度肯定远远低于他们开发建设所减少的成本，这样他们从中获得的利润将进一步加大。而他们降低的那一点点价格，可能会掀起消费者购房的热潮，将房地产推向更加火热的境地，再次使房价上涨。

第四，从物业税的构成看，购房者首次支付的金额并不会大幅下降。这对于住房需求者而言，物业税难以阻挡他们的购买行为。大多数购房者都是为了居住才去买房，房产对于他们来说是生活必需品，他们依然会选择贷款负债来买房，不会因为物业税的开征而不购买。所以，消费者的需求没有减少，房产供应仍然紧张，开发商并无理由去降低房价。

从理论上看，房地产开发建设环节成本的降低会促使房价下降，但我国目前的住房需求很大，在供不应求的现状下，房地产开发商让利的空间不会太大。因此，我国房价在短期内可能会有小小回落，但不可能因物业税的开征而大幅下跌。

(二)开征物业税对购房者的影响

对于物业税何时开征以及如何征收，一直都是购房者关注的焦点之一。物业税改革直接影响到购房者的利益，一方面，开征物业税对不同的购房者会产生截然不同的影响。从理论上来讲，物业税改革后，消费者在购房阶段降低一定的购房成本，但其使用成本却增加了。对于用来居住的购房者而言，房产税的支出是未来收入的主要连续支出项目之一，收入一旦减少，势必会影响购房者偿还贷款和缴纳物业税的能力，可能会使得购房者感到“买得起房住不起房”。但是对于购买首套房产或在减免税征税范围内的购买者而言，物业税的开征对其增加的负担较小。所以，消费者在购房前应衡量好购房所需的成本及日后养房的成本。

另一方面，物业税的开征会影响购房者的购房决策。物业税改革对不同性格的购房者产生的影响是截然不同的。部分购房者认为物业税的开征将使房屋销售价格大幅下降，从而抱着持币观望的态度，改变购买者购房的决策。尤其是首套住房免征物业税和物业税减免的对象更会出现该现象。而另一种倾向则恰恰相反，他们认为改革后的物业税每年征收的税费反而会更高，另外他们考虑到由于市场通货膨胀而引起的货币贬值，这样便会出现了一些购房者急于购买物业税改革前的房屋。

(三)开征物业税对地方财政的影响

物业税作为一种重要的地方税种，它的开征将对地方财政产生深刻而久远的正面影响，虽然会给地方财政带来一些问题，但总体利大于弊。

第一，物业税的开征有利于地方财政的稳步增长。开征物业税后，虽然地方政府短期的收入会减少，但长远看，物业保有者每年上缴的物业税都是相对稳定的，且会随着物业的增值而增加，有利于地方政府收入稳定，增强地方政府财政实力。

第二，物业税的开征将加大公共基础设施建设和维护的力度。我国目前采用土地批租制，政府能在短时间内获得巨额财政，加强城市基础设施建设，改善城市交通等。但对于土地批租较少的年份，土地出让金较少将减弱政府的建设力度。然而物业税开征后，由于政府的物业税收入与城市基础设施建设的相关性，他们可以通过做好城市基础设施的建设和维护，使得业主愿意缴纳物业税。如此一来，物业税的开征将推动城市建设进入一个良性循环，促进城市建设的可持续发展。

第三，物业税开征可能会导致地方建设资金短缺，使原本计划用于城市基础建设和维护的资金却没有着落。如果遇到房地产业疲软，那么地方政府收取的物业税可能会随着房产物业评估的价值下降而减少。这些都会很大程度地影响政府改善城市基础设施和公共服务。在这一时期，地方财政紧缺是地方政府最急需解决的问题。同时，受我国传统思想的影响，物业税作为一种税费可能会引起纳税人的抵触情绪。一旦经济萧条，便很容易引发像美国那样的财产税革命，使地方政府财政收入减少，影响其职能的实现。因此，物业税改革给地方财政带来积极影响的同时，它所带来的消极影响也是不可忽视的。地方政府应充分体现物业税开征带来的好处，把负面影响尽量压到最低甚至消除。

(四)开征物业税对房地产开发商的影响

对于房地产开发商来说，获得最大的经济利益是他们追求的目标，物业税的开征对房地产开发商将会产生不可忽视的影响。

首先，物业税是每年按评估价值来征收的，如果房产的价值提高，则对应的物业税增加，房产的持有成本增加，房地产开发商的投资回收期将延长；相反的，如果房价下滑或基本稳定，则物业税降低或稳定，但房地产开发商的投资仍处于劣势状态。其次，在我国现行的房地产制度下，房地产开发商承担了巨大的开发建设阶段成本风险，其可以通过提高房价将税费部分转移到购房者身上。物业税开征后，将把开发商在投资建设阶段为消费者代缴的部分税费转由购房者分期缴纳，使得房地产开发商的投资成本减少，降低了房地产开发门槛，吸引更多的开发商进行投资。同时，房地产商可能通过加强对房产的营销等手段，从而提高房产的附加价值来稳定原来的房价，在短期内获得超额利润。与此同时，这种金融风险和投资成本的减少，加上超额利润的吸引，会引起更多房地产商的加入，使房地产开发商之间的竞争更加激烈。最后，对于房地产开发商而言，物业税的开征虽然可能使得行业间的竞争会更加激烈，甚至使之处于失利状态，但它或许不失为短期内赚取更多财富的有效手段。

参考文献：

[1]万 婷.对我国开征物业税的理性思考[J].中国房地信息，2004，(6)：6-9.

[2]马海涛.中国税制[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

[3]王 鹏，李 菁.开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J].税务与经济，2010，(1)：94-96.

[4]高凌江.地方财政支出对房地产价值的影响——基于我国35个大中城市的实证研究[J].财经理论与实践，2008，29(1)：87-91.

[5]包 健.对个人住宅征收物业税的影响分析[J].首都经济贸易大学学报，2010，(1)：18-22.

[6]谭术魁，陈晓川.关于物业税几个问题的思考[J].中国房地产金融，2006，(6)：9-12.

[7]王晓明，吴慧敏.开征物业税对我国城镇居民的影响[J].财贸经济，2008，(12)：65-70.

[8]杜雪君，吴次芳，黄忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究[J].技术经济，2008，27(9)：56-61.