朱达文

破解2013“四季度现象”

克而瑞机构发布“2013年中国房地产企业销售排行榜TOP50”（右表）的第一天，保利地产广东公司董事长余英就发现了部分数据“异动”，在个人微博上贴出了2013年前三季度TOP50房企的销售数据和最新发布的2013年全TOP50榜单，意在说明诸如万达、碧桂园等部分房企在第四季度销售增量太大。余英的微博发布后，引发了陈劲松、宋延庆等百余名业内人士转发讨论。

这里究竟有怎样的玄机？如果以四季度销售占比全年销售额25%为分界线，2013年TOP50企业中有36家超过了这个百分比，占比30%以上的房企高达23家。也就是说，四季度成了多数房企的销售重点季度。而根据克而瑞提供的数据，2012年TOP50房企中，36家被监测房企也有23家四季度销售比率超过25%。

“一般来说，房企下半年的销售额同上半年相比为6：4，而下半年中，第四季度和第三季度的销售比也多为6：4，这是房企销售中的6：4法则。”克而瑞机构董事长丁祖昱根据经验得出结论。

年前集中网签加剧

“四季度现象”

将余英微博所发的两张榜单比对可以发现，TOP50房企第四季度占全年销售比率在不同类型的房企中表现各异。其中，以万科、招商、富力、保利、世茂等为典型的老牌房企并未在四季度表现出超高的销售比率，均维持在26%—28%之间。

“这些企业销售金额都比较大，所以即使第四季度销售增量绝对额度不小，但是比率波动不大。”丁祖昱解释说，这类房企每季度甚至每个月的推盘节奏都相对平均，并不会出现多大的变化。

另外一个显著的现象是，四季度销售占比不足30%的房企以华润、中海、金融街、首开等国企、央企为主要典型，其中中海和金融街均低于25%水平。在丁祖昱看来，国字背景的房企为了使每年的销售业绩均匀增长，通常会在年末销售额达到年初既定目标后便有意“控制”销售量。

“四季度现象的产生除了企业自身的节奏安排外，还跟网签备案有很大关联。”丁祖昱解释，由于克而瑞机构的统计数据来源于各城市的网签备案系统，而大部分非一线城市均存在网签备案不及时或者集中在年底备案的现象，“我们监测到，很多房企的网签备案数据在12月最后一段时间内激增，而这些数据也有可能是在第三季度产生的交易。”

除了网签数据滞后可能造成四季度房企销售增加之外，2013年出现的调控新措施也可能导致四季度销售数据无法准确反映房企的推盘安排：去年以北京为典型的部分城市为达到调控房价目标，开始在预售证发放环节上设卡，销售单价超过一定数额的项目不予发放预售证。

“这造成了那些预计在12月开盘的项目无法如期开盘，如果没有这些政策，部分房企在四季度销售增量会更加明显。”丁祖昱分析。

20家房企

四季度销售超百亿

从绝对数字来看，2013年中国楼市销售排行榜50强企业中有20家房企在当年四季度销售超过了100亿元。其中，万达、绿地、碧桂园、万科四家房企单季销售金额超过400亿元。

万达表现突出，以单季销售721亿元名列中国楼市四季度销售榜榜首。据统计，万达在四季度集中发力，在售项目从三季度53个跃升至78个，合肥、南昌、哈尔滨等地万达文化旅游城开盘热销，为万达四季度贡献了不菲的业绩，其中2013年12月8日合肥万达城开盘，共计1.7万人到场选房，创下了当地楼盘开盘到场人数纪录。

绿地以613亿元的单季销售额仅次于万达之后，四季度销售比率高达38%。2013年绿地全年销售额仅次于万科115亿元，而2013年前三季度绿地销售金额落后万科267亿元。也就是说，绿地在第四季度集中发力，意欲追平万科。

2013年初，碧桂园的销售目标仅为620亿元。然而，随着第三季度碧桂园十里金滩、碧桂园兰州新城、贵州花溪碧桂园等大盘相继推出，销售额激增，公司随即调整全年销售目标。截至2013年十一黄金周，碧桂园总裁莫斌向外界透露合约销售额已突破千亿元，其中碧桂园兰州新城10月6日开盘当日销售50亿元，创下了开盘销售新纪录。

在四季度销售比率超过30%的房企中，中信地产表现颇为惊险，在最后关头上演了“临门一跃”。据克而瑞机构介绍，在榜单即将出炉的最后一刻，中信地产披露了其在2013年最后一周与另外一家上市公司发生的23亿现房团购交易。这使得其四季度销售额从117亿元跃升至140亿元，全年销售额也提升至445亿，这单交易也引起了部分业内人士的关注，质疑这最后时刻的交易的真实性。但不管内情如何，而这也直接带来TOP50排行榜座次的重新排列——中信地产超越招商和富力，提升两个名次跃升至14位。endprint