陈龙高，乔小雨，杨小艳，闫 军

(1.江苏师范大学土地资源研究所，江苏 徐州221116;2.河南省国土资源厅 用地审批管理处，郑州450016;3.邳州市规划局，江苏邳州221300)

0 引言

中国国家和集体所有的二元土地所有制决定了当前城乡二元分割的不动产管理体制和征收模式。由于土地所有权禁止买卖，集体土地用益物权流转受限，因此不动产征收也充当了城乡土地资源流转与优化配置的桥梁，即集体土地首先通过征收转换为国有土地，然后通过出让等形式完成土地使用权的流转行为。

非公共目的性的不动产征收本质上属于基于市场的买卖行为，但是采用征收的形式，因此出现了一系列问题。这引起了众多学者与专家的广泛关注并开展了深入的研究［1-5］，内容涉及征收的目的［2-4］、权利保障、征收程序、审批制度、补偿标准［5-9］以及征收主体的利益博弈［10-12］等方面。

尽管其他国家大多实行土地私有制，但由于土地利用具有外部性特点，因此国外的相关学者也对不动产征收中征收决策机制［13-14］、征收补偿［15-17］以及相关的主体博弈问题［18-20］给予了大量的关注与研究。由于国外大部分国家对于私人财产权的保护水平高于我国，因此政府的征收权受到较大程度的限制。但是，作为促进社会整体福利水平提高的一种主要方式，不动产征收在世界各国土地资源利用与优化配置中均发挥重要的作用。

通常不动产征收后因用途变化导致增值，故被征收人预期收益发生了变化。……