郭金

在国内房价高企、房产调控政策收紧的背景下，具有不限贷、永久产权、自由买卖等特点的海外房产持续燃烧着投资者的热情。但是，国内房产投资者在判断海外房产市场时会产生一些时空错位的判断，在国内称得上是好房产的项目，到了海外却不一定能为投资者带来可观收益。

比如在国内，“越靠近市中心的房子租金回报率越高”、“投资学区房的收益高，升值快”等都是选择房产项目的重要因素，但在海外并非如此。投资房产内外有别，突破固有观念，才能获得更大收益。

观念一：靠近市中心的房子好

绝大多数房产投资者都生活在一二线的大城市。比如在北京，二环房价高于三环、三环高过四环，以此类推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水涨船高。

正是基于这种逻辑关系和推理，国内投资者理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心远近的关系，而真实情况却与国人的“惯性思维”不一样。例如在澳洲，本地没有人会选择生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。

决定任何一个位置的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业供给和需求关系，这种供给和需求关系是动态的。投资者应调查投资区域的出租物业供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类，找到有发展潜力的位置。

观念二：学区房租金收益高

在国内，学区房深受广大购房者和租客的爱戴，好口碑学校附近的房价比周边高。……