程定尧、毛昭君

（国家统计局浙江调查总队/1副总队长，浙江 杭州 3100 12）

二手住宅市场关系人民群众切身利益，大部分二手住宅由于具备较好的学区、配套和位置，日益受到广大购房者的青睐，其销售价格走势亦引起社会各界的广泛关注。近年来，快速发展的二手住宅市场已经成为浙江房地产市场的重要组成部分。2012年，浙江省二手住宅交易面积为830万平方米，交易套数9万多套，约占全部住宅销售面积的三分之一。但二手住宅销售价格统计之难众所周知，我们只有生产出高质量的统计数据，才能真正有效服务于公众和政府的需求。

一、浙江二手住宅销售价格调查总体情况

（一）二手住宅销售价格指数编制起步较早

为了全面、准确地反映各主要城市房地产价格水平变化，及时掌握各类房地产价格的变动情况，为各级政府宏观调控提供依据，为社会各界提供信息服务，1997年浙江省在杭州、宁波两市开展房地产价格指数编制试点工作，取得了很好的效果，对当地房地产市场的调控起到了积极作用。

随着浙江房地产业的进一步发展和房地产市场的不断扩大，2001年6月浙江省统计局、浙江省发展计划委员会、浙江省物价局联合发文《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》，全省11个市在2001年四季度试编房地产价格指数（内含二手私有住宅价格指数），从2002年一季度开始正式编制、公布房地产价格指数（内含二手私有住宅价格指数）。2005年7月，温州、金华还列入全国调查样本城市。

（二）二手住宅销售价格指数编制严格按照同质可比原则进行

在二手住宅销售价格调查过程中，统计人员按照同质可比原则，先确定一套能代表某类别某一楼盘价格走势的样本房，以该样本房的实际成交价作为本期价格；然后以该样本房为标准，在上月成交的房源中选取一套近似的房源，剔除不可比因素后，取得上期价格。最后以本期价格除以上期价格计算出某类别某一楼盘的二手住宅价格环比指数。具体计算公式为：

（三）二手住宅销售价格调查样本单位多

为保证调查资料的可靠性和连续性，各地统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构为二手房销售价格调查样本单位，同时兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。目前浙江二手住宅销售价格调查样本遍布11个市、32个市辖区，共选取房地产经纪机构1029家，其营业额占全省总营业额的80%以上。

（四）二手住宅销售价格指数编制周期不断缩短

2001年四季度浙江省编制指数之初，是在11个市试编季度价格指数。从2005年7月开始，杭州、宁波、温州、金华4个城市的房屋销售价格指数编制工作实行月报制度，其他7个设区市2007年度房屋销售价格指数编制工作仍旧实行季报制度，全省的房屋销售价格指数也是实行季度编制。2008年度开始全省统一实行房屋销售价格月报。

（五）房地产价格统计数据为政府决策提供优质服务

当前，由国家统计局浙江调查总队、省建设厅牵头，已完成2011年、2012年新监测平台建设任务，并继续做好2013年住宅销售价格统计调查监测工作。在加强房地产价格监测的同时，浙江各地针对房地产价格出现的起伏走势，注意加强热点和各级领导关注的房地产市场动态信息的反映，加强对市场的调查研究。杭州、宁波等市调查队每年都会对当地房展会进行现场调查，并撰写专题调查报告。另外，宁波调查队每月配合有关部门搞好拆迁补偿测定工作，每月参加市国土资源局和发改委召开的“集体所有土地房屋拆迁补偿安置有关价格和费用”测定办法讨论会议，并提供房地产价格指数。

（六）多方合作为二手住宅价格调查搭建良好平台

为更好地促进与房地产经纪机构的合作，各市调查队注重工作方式方法，加强与房地产经纪机构的联络沟通，通过多种手段增强房地产经纪机构对房价调查工作的荣誉感和责任感。舟山等调查队每月除给予必要的经费补贴外，还给每家调查房地产经纪机构制授了一块“样本单位”的匾额，在敦促他们诚信经营的同时，增加其一定的荣誉感。此项举措调动了房地产经纪机构对调查工作的积极性和责任心，强化了二手住宅销售价格调查基础，搭建了政企共赢的新载体。

二、二手住宅销售价格调查存在的问题

（一）数据采集环境较为封闭，调查覆盖面有待提高

《房地产价格统计报表制度》要求二手住宅数据的采集按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合。但大多数城市的二手住宅市场交易资料相对比较封闭，由房地产管理部门提供具体交易的价格数据资料现实操作难度大。如把大量的房地产经纪机构纳入二手住宅销售价格调查样本框，调查成本又太高，实际工作中也难以操作。

（二）二手住宅销售交易量大，调查人员配备不够

二手住宅销售价格调查统计是世界性的难点问题，在统计人员的配备上要求比较高，但现实环境中很难实现。以交易量最大的杭州市为例，2012年，其二手住宅交易套数达到28 06 1套，却只有一名专业人员负责该市房地产价格统计工作，工作量之大可以想象，这种状况不仅对二手住宅销售价格评估管理工作带来困难，更阻碍了二手住宅价格调查数据质量的提高。

（三）房地产经纪机构稳定性差，经纪人业务素质参差不齐

由于房地产经纪机构经营规模不同，对市场认知度高低有别，对市场的判断也因人而异，因此要准确反映市场价格情况存在一定难度。特别是部分中小房地产经纪机构，经营稳定性差、经纪人入职门槛低、人员流动大、业务流程混乱，缺乏必要的台账记录和会计记录。此外，部分经纪人对一定区域内的楼盘价格较为熟悉，能准确地采集调查区域内的样本房交易价格并判断其价格走势，但对一定区域外的楼盘熟悉程度较低，使得采集和评估样本房上月交易价格较为困难。这些因素都对二手住宅上期价格评估工作造成很大阻碍。

（四）二手住宅交易违规现象严重，存在“阴阳合同”现象

二手住宅交易过程中，合同价格的高低直接影响税收额度，因此买卖双方为了少缴税款，在房地产经纪机构签订合同时往往采用阴阳合同的办法避税，导致房管部门登记在册的合同价格不真实，是被处理过的价格。这种现象直接影响了二手住宅销售价格数据采集的准确性。

（五）二手住宅市场房地产经纪机构规模不一，样本单位中小规模居多

房地产经纪机构作为二手住宅交易的中间机构，随着房地产业的迅猛发展而遍地开花。我国房地产经纪机构分为三个等级，注册资本分别为100万元、50万元和20万元以上，较低的“门槛”导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。目前杭州市大规模的连锁经营经纪机构，如我爱我家有120家门店，其他大大小小的房地产经纪机构共近千家。其他地市的房地产经纪机构以中、小规模为主，数量也都有几百家。许多经纪机构只有“一部电话、两三张台子、三五个人”，市场上规模较大的专业经纪机构“凤毛鳞角”。

小规模房地产经纪机构一个月销售房屋套数不多，特别是当市场遇冷时更少，造成二手住宅样本房在实际操作中的选取难度较大。如温州房地产经纪机构规模普遍较小，市区二手交易量主要集中在一些介绍所里。根据测算，大中型的房地产经纪机构二手住宅成交数量仅占市区二手住宅成交总量的20%-30%，其他的房源主要在“红牌子”私人介绍所为主，而对这些介绍所布置二手住宅销售价格报表难度非常大。

（六）二手住宅市场交易不均衡，价格评估技术复杂

1.二手住宅市场交易样本分布不均衡，每月成交房源过于分散，尤其是144平方米的大户型成交量很少，很难找到同类型的可比房源。即使近几个月有同区域、同类型房屋销售，由于房屋内部结构、装修程度和设施不一样，剔除其他非价格因素达到同质可比具有一定的难度。

2.二手住宅市场交易行为不规范性和多样性普遍存在。一是房屋销售最终成交的价格，很容易受销售人员、市场环境、购房者人气、购房者所处社会地位等各种因素影响，与原来定价出现百分之几的偏差非常普遍，二手住宅市场房屋标准化程度非常低，一房一价现象非常普遍。此偏差累计起来，最终计算出的同比指数误差会非常大。二手住宅销售价格调查统计理论上预知存在的一些特例，在现实调查中却是常态。

3.二手市场成交时间不固定、不连续，用单一的调查方式难以应对现实的交易行为，调查工作实施难度大。主要表现在各月成交量非常不平衡，成交周期也不平衡，成交旺季与成交淡季两者成交量可以相差几十倍。比如今年受计征20%个人所得税政策影响，3月份全省二手住宅成交量是4月份的2.2倍。

三、提高浙江二手住宅销售价格调查质量的建议

针对二手住宅销售价格调查工作存在的各种问题，我们需积极探索对策，夯实调查基础、完善调查机制、创新调查方法，切实提高二手住宅销售价格调查水平，提高二手住宅销售价格调查质量。

（一）增强调查力量，夯实调查基础

建立浙江省二手住宅销售价格调查探索辅助调查员制度。辅助调查员队伍可以由二手房地产经纪机构、房地产评估公司人员组成，各市根据工作量及经费情况配置相应人数的辅助调查员。辅助调查员一般在公司从事数据分析工作，对当地二手住宅销售价格市场把握比较准确。聘请辅助调查员进行基层数据采集，既能够满足现行二手住宅销售价格统计方法制度的要求，又富有灵活性和简便性，有利于提高工作效率和数据质量。

（二）创新数据采集方法，因地制宜采取价格调查可行模式

针对温州等市的房地产经纪机构相对小而散、二手住宅销售价格统计调查难度大的情况，可以创新价格调查数据采集方法，因地制宜采取切实可行调查方法，如考虑在二手住宅价格调查方法中采取“区域划分”模式，提高价格采价可比性。即根据地段分类、建筑类型、住宅类型、房龄等特征指标对市区内楼盘进行分类，统计调查人员按照区域分布，定期对交易价格变动情况进行跟踪监测，全面了解掌握不同区域、不同类型楼盘价格变动情况，增加调查数据的可分析性。调查队则综合分析调查员直接采集的特定楼盘价格变动数据和房地产经纪机构上报的交易评估数据，结合调研走访结果，科学评估每月二手住宅销售价格变动趋势及幅度。

（三）拓宽数据信息来源，提高价格调查精度

通过多种渠道收集市场信息，掌握市场价格走势情况。统计专业人员要充分利用网络媒体信息挖掘二手房市场相关信息，查看相关房产信息网、搜房网、中房指数研究院等网站，了解各市二手房房屋出售信息，与各市调查队上报的数据进行分析比较，确定二手房销售价格变动情况；各市调查队则要主动与企业联系，核实报表数据的准确性，进一步做好各楼盘基期价格的评估。可以运用对比法，通过将房地产经纪机构和房屋交易所上报的数据与调查队去市区典型二手楼盘实地采价得到的数据，会同辅助调查员一起进行评估，测算数据的准确性，确保二手住宅价格数据的评估质量。

（四）积极利用各方资源，加强与房地产市场相关机构和部门的沟通

各地市调查队与当地相关部门应形成良好的合作机制，建立多部门单位定期评估制度。邀请发改、建设、国土、财政、评估公司等相关部门单位，收集整理二手房市场政策执行细则、银行利率调整等相关指标，对房地产价格等方面情况进行交流探讨，对二手住宅销售价格指数的准确性、趋势性和波动性进行评估，确保数据的科学性、真实性和准确性。

（五）加强实地采价，提高走访企业力度

通过对企业的走访检查来加强对企业统计工作的监督。每月针对性地走访、调研、检查部分房地产经纪机构，确保二手住宅销售价格评估的准确性。深入企业查看企业台账，抽选部分销售合同与台账数据进行核实；询问企业统计、销售人员对于统计指标和口径的理解，通过交流了解楼盘概况与销售、价格情况。

（六）加强审核，注重对调查样本单位进行数据质量抽查

国家统计局浙江调查总队要在日常工作中突出业务管理和指导作用，对各市调查队上报总队的二手住宅销售价格调查报表进行认真审核，对存在的问题随时予以复核查询，及时查清原因，对各调查企业上报的调查数据真正做到心中有数。坚持做好调查单位数据质量抽查工作，经常性走访各类楼盘和二手房地产经纪机构门店，收集有关媒体上刊登的二手住宅信息来考察房地产经纪机构上报的数据准确性。

（七）各地要加强业务指导，提高统计人员业务能力

各地在加强二手住宅销售价格调查网点建设的同时，要注重对统计人员的业务培训指导。一是加强日常统计业务的指导、统计工作的检查督促工作。根据上报报表中存在的问题，要主动上门对企业统计人员进行业务指导，检查企业统计台账、基础数据采集，发现问题必须及时纠正。二是可以通过以会带训的方式对原调查单位和新增单位的统计人员进行培训与指导。各地在召开住宅销售价格调查企业年度工作会议时，可以对企业报表上报中存在问题进行培训，提出改进措施。只有提高企业统计人员的业务能力，才能有效减少报表中的数据错误，保证数据质量得到进一步提高。

（八）二手住宅销售价格调查必须依法统计，规范统计流程

各地要把房地产调查企业列入执法及稽查范围，把统计人员持证上岗、统计原始数据记录及台账等方面列入检查内容，在制度上规范企业统计工作，提高数据质量。依靠统计法制建设，加强统计基础工作，各调查企业必须确定专（兼）职统计人员，认真贯彻调查方法制度，使得调查统计工作顺利进行。增强调查企业和召开培训会议必须按照法律程序，通过法定告知、邮寄通知文件、送达回证、确定人员等流程，提高企业的重视程度和统计业务的规范性，使后续住宅销售价格调查工作能够顺利开展。规范统计流程，是有效提高企业统计数据的质量捷径。

（九）探索建立二手住宅销售监测台账，把握二手住宅销售价格整体走势

要充分利用好房地产经纪机构或者房管部门提供的二手住宅成交数据，可以收集和整理二手住宅销售情况电子台账，通过二手住宅成交套数，成交面积、成交金额、成交价格等指标，实时汇总分析各类型二手住宅市场的成交情况及成交价格变化信息。通过二手住宅销售监测台账，为把握房价整体走势，评估各区域、各类型住宅价格变动趋势，提供定性参考依据。