孙华良

房地产独立评论员，易居中国易居资本执行总裁。

楼市调控根本没有放松，但楼市唱多的“好声音”似乎越来越激昂嘹亮，其背景音乐最乱人心魂的基调为——“地王”屡创。“地王”屡创确实推高了市场对未来房价的价格预期，土地拍卖市场出价高者得，确实符合目前的游戏规律，但土地拍卖溢价率高也确实会推涨房价，这不仅是一种心理预期，同时，对现在的房价也会产生推高的催化作用。

最近上海一家媒体披露一则消息：“截至2013年5月，今年上海市单价10万元以上的天价豪宅成交40套，其中别墅豪宅9套。……今年成交总套数比去年同期有所下降，但是天价豪宅的成交似乎没有受到楼市调控政策频频出台的影响，总体来说毫不逊色，基本维持‘卖得火的市场局面。在近几年楼市‘史上最严厉调控的市场背景下，天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，表现出富裕阶层对于天价豪宅保值、增值属性的认同。”

笔者对于如此鼓吹“天价豪宅”逆势大幅上涨的观点不敢苛同，并直观地认为这是在误导楼市的购买消费观念和行为。对于“天价豪宅”的现象，笔者不由地想发出几声“天问”。

天问之一：“天价豪宅”是否存在价格误导？上海商品房的销售均价在2万多元，“天价豪宅”号称单价在10万元以上，是上海均价的5倍。尽管一年近百套的“天价豪宅”销售数量并不多，但足以称之为上海高房价的风向标。风向标越高，作用力越大。尤其是“天价豪宅”周围楼盘在销售时，会不停地鼓噪：“周围的楼盘都卖到单价10万元以上了，而我们才卖6万多，算是便宜的。”这肯定是一种消费误导，而这种误导从某种意义上来讲，又是一种推涨房价的行为。而专业性不强的购房者往往容易被这种现象所误导，从而使房产商达到销售高价房的目的。如果“天价豪宅”热销的信息强势发布，更会对市场起到一种震慑作用，从而莫名其妙地成为房价上涨的“帮凶”。笔者认为“天价豪宅”可以存在，但不宜鼓吹，更不要以此作为推涨房价的理由。

天问之二：谁在为“天价豪宅”买单？“天价豪宅”是目前楼市的极端购买消费，光披露成交数量肯定会给人们留下几许猜疑。媒体是否能披露购房者的行业和经济地位，对“天价豪宅”购买群体作出归类分析。笔者猜测“天价豪宅”的购买群體应该由几类人组成：其一境外人士，理由是他们能接受“天价”；其二暴富阶层，理由是他们习惯“炫富”；其三享乐阶层，理由是他们喜欢收藏珍品，如同收藏动辄千万上亿的名品字画一般。但这些都不是目前楼市的主流消费群，既不能模仿，也不值得提倡。如果这类人群中还掺杂着一些收入来源不明的“不法之徒”，那问题就更复杂了。尤其是在目前房价高涨的敏感时期，谁在推高房价至“天价”，其病变副作用显而易见。

天问之三：“天价豪宅”购买者是否在打“限购限贷”的擦边球？笔者一直有一种疑虑：“限购限贷”之下，为什么还能有那么多人购买豪宅，甚至是天价豪宅呢？买得起天价豪宅的一般都是限购对象，他们凭什么可以再购房呢？“天价豪宅”购买行为是否在打政策的擦边球，甚至是违反政策造假购买。同样，“天价豪宅”如果不是一次性付款完成购买的，是否存在造假骗贷，或者违规贷款。在房地产调控依然严厉的时期，任何人都必须遵守这种游戏规则，否则，会再次造成社会财富和资源的分配不公平和不合理，更不利于房地产行业的有序发展。