林国斌，蔡为民，郝 烁，刘虹吾

（1.天津大学管理与经济学部，天津 300072；2.天津工业大学土地利用工程研究中心，天津 300387）

地下空间土地使用权在城市开发过程中具有巨大的资源资产价值，已经成为城市发展的一种宝贵财富.目前，我国各地越来越重视城市地下空间的开发利用，呈现出大规模、超常规发展态势.据不完全统计，北京市和上海市地下空间开发利用总量现已超过3000万m2，并正以每年10%的速度增长[1].随着天津市经济的快速发展，城市规模不断扩大，人口数量日益增长，城市用地越加紧张，城市地下空间资源作为城市的自然资源在经济建设、民防建设、环境建设等方面具有重要意义.为此，天津市十分重视城市地下空间的开发，《天津市城市总体规划（2005-2020）》中就明确提出“合理开发利用城市地下空间”，近年来，相继制定了《天津市地下空间规划管理条例》、《天津市地下空间信息管理办法》、《天津市城市地下空间国有建设用地供应管理办法》等政策法规，引导土地开发利用转向地下空间开发，促进土地节约利用.目前天津市地下空间越来越多地被开发利用，而对地下空间土地使用权价值的评价方法却尚未明确，因此建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题.

1 地下空间土地使用权价格

1.1 地下空间土地使用权价格的内涵

合理开发利用地下空间，可以有效拓展城市发展空间、节约利用土地、提升城市综合功能.地下空间的开发利用作为城市空间立体开发的重要组成部分，越来越得到国家及各级政府的重视.

为此，为了增加土地利用效益，适应土地利用的多元化，促进土地利用由平面向立体发展，我国在2007年颁布的《物权法》中首次提出可以在地下设立建设用地使用权.《物权法》指出，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权.”这为管理地下空间土地使用权奠定了法律基础.

《城镇土地估价规程》指出，土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和.由于《物权法》将建设用地表述成一个空间的概念，因此，可以通过类推的方法来定义地下空间土地使用权价格:在正常市场条件下一定年期的地下空间土地使用权未来收益的现值总和.地下空间土地使用权是指在地表以下的地下空间所拥有的使用权，可以进行开发建设，能够独立占有，具有收益和处分的地下空间权益.

1.2 地下空间土地使用权的价格体系

参照目前的土地使用权价格体系，从应用和管理角度可将地下空间土地使用权价格体系分为宗地地价和基准地价两个层次[2]:

（1）宗地地价，主要反映特定地下空间土地使用权的价格水平.地下空间土地使用权宗地地价是一个特定价格，宗地的区位条件、市场行情、宗地开发成本、形状、与地上权相连或单独使用等因素直接影响宗地地价的高低.对于地下空间土地使用权价格的评估，可以依据特定的评估目的，结合待估地下空间所在区域的地上、地下土地使用权平均价格水平及地下空间的个别因素，选择多种评估方法进行评估.地下空间土地使用权宗地地价具有时效性，是特定时点上的价格，在估价中一定要有明确估价基准日，时点不同，价格不同.

（2）基准地价，主要反映土地市场中地下空间土地使用权的平均地价水平和变动趋势.基准地价可以起到指导和控制宗地地价、规范地下空间土地使用权市场交易的作用，也能够为政府调控地下空间土地使用权地价以及制订相关地下空间土地使用权地价管理措施提供科学依据.专业评估机构受政府的委托对地下空间土地使用权基准地价进行评估，评估结果须广泛征求公众意见，由市县人民政府定期公布.

2 国内外地下空间土地使用权价格评估

2.1 地下空间土地使用权价格评估的国外实践

掌握土地价值在立体空间上的分布规律，对于土地空间使用权的评估有重要意义[3].包括德国和日本在内的很多国家开展的关于立体地价评估的研究值得借鉴.

（1）德国.德国在评估土地使用权价值的时候采用了立体空间的概念，称为史基墨滚动法.方法是首先收集每个楼层的售价，求出其每平方米的单价，用单价代表各楼层的经济价值.但楼面单价并不能直接应用于评估楼层经济价值，土地价格评估机构还需进一步依据估价目的、待估宗地区位、土地用途、地上建筑物等因素，对待估宗地进行系数修正，将价格调整到与实际情况相符合.史基墨滚动法模型把建筑空间分为3个类型，分别为混合商业地带、繁华商业地带和办公场地.通过测算，认为一楼一般具有最高的经济价值，其效用比率高于其他楼层，因此，3种空间类型都将一楼的效用比率设定为1，其它楼层的相应效用比率如表1所示.

表1 史基墨楼层效用比率Tab.1 Schirmer floor utility ratio

（2）日本.日本评估土地立体利用价值时采用楼层效用比率作为依据，如表2所示.

表2 楼层效率比Tab.2 Floor utility ratio

假定建筑物价格的立体分布和土地价格的立体分布一致，表2中指数为各层单位面积的指数，该指数与同一楼层的楼地板面积相乘得到该层的有效指数，该有效指数可以近似代表该楼层的效用比率.表2中各楼层单位面积指数应根据区位、用途、建筑物外观等的不同而作相应修正.把一楼的效用比率设为1，以一楼为基准，向下和向上均逐层递减[4].

从德国和日本的研究可以看出:①总体楼层效益比率呈现相同趋势，即地上1层利用效益最大，地上空间利用效益随高度增加而递减，地下空间的利用效益随深度增加递减，可以作为我国制定立体地价的参考.②地下空间土地使用权的价值及地价分配率随其深度、用途、区位的不同而不同.因此，国土部门不但要定期开展地下空间土地使用权价格的市场监测工作，而且要建立区域的地下空间土地使用权价格变化数据库，并定期进行更新.③制定立体地价方案时，必须首先做大量的价格调查，了解高层建筑物各楼层价格的差异.

2.2 地下空间土地使用权价格评估的国内实践

国内主要是借鉴土地使用权价格评估的理论和方法，提出了一些对地下空间土地使用权评估的思路.例如对于有收益的地下空间，可采用收益还原法进行评估，主要思路是预测地下空间土地使用权未来一定年期的纯收益，并按照一定的土地还原利率将预期纯收益折现到估价时点，即可求出地下空间土地使用权的价格；对于待建的地下空间土地使用权，可采用剩余法进行评估，主要思路是预测新增加地下空间所带来的收入，扣除各类建设成本及利息、利润、税收后，以价格余额来确定新增地下空间的地价.

目前，国内部分城市出台相应规定，按照基准地价的某个比例来确定地下空间土地使用权价格.例如绍兴市规定“地下空间为一层的，按照绍兴市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的40%收取，用途为停车场的按25%收取，地下空间为二层以上（含二层）的按25%收取，停车场的按20%收取”.福州市规定“凡通过有偿方式取得地下建设用地使用权的，根据地下建设所在地块相对应用途的基准地价折算为楼面地价的一定比例收取出让金.具体为:地下一层，用途为商业、办公、娱乐等的，按50%收取；地下二层、三层，用途为经营性停车场（库）的，分别按20%、10%收取”.以上规定可操作性较强，但统一的比例系数无法体现不同区域地价的差异.

3 地下空间土地使用权价格评估模型

3.1 地价的地面—地下空间分配理论与方法

由于地下空间土地使用权价值的空间分布与地上土地使用权价值具有相对一致性，从简洁、有效、实用的角度考虑，地下空间土地使用权价格可以在地上土地使用权价格评估的基础上，以地下空间土地使用权利用用途、预期收益、开发成本等为修正因素，结合地上土地利用与地下土地利用的效益费用比率，通过地价分配率系数进行修正评估，形成地下空间土地使用权价格.

参照国外实践，地面-地下土地使用权价格可以通过假设开发法进行计算，公式为:

式中:PL为地价；P为房地产销售价格；C为建筑成本；π为利润；i为利息；T为税费.

建筑物的房地产售价可以通过市场调查取得，同时可以假定同一座建筑物中同一用途的房地产，不同楼层的建筑成本、利润、利息和税费等相同，因此可以根据不同的房地产售价求得不同的地价，这种地价差异体现了各楼层分持土地的空间价格差异[5].地价的空间分配可通过地价分配率实现.地价分配率是指将土地价格进行立体分割后分配给各楼层的比例，总和为100%，计算的基本方法是用上述公式求得的各层地价分别除以地价总和，从而得到各层地价分配率.这是一种简便易行的分割地价的方法.

3.2 地下空间土地使用权价格评估模型及测算步骤

3.2.1 地下空间土地使用权价格评估模型

首先，根据假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得出[4]:

式中:P为不动产总价；V为地下空间土地使用权价格；C为地下空间建设成本；a为不可预见费、管理费；t为相关税费；π为利润.

整理可得:

由（3）式可以看出，在 t、π、a一定的情况下，平均售价P越高，地下空间土地使用权价格V越高；地下建设成本C越高，地下空间土地使用权价格V越低.

其次，建立地面—地下土地使用权价格对应模型.根据经济学等量资金力求获取等量收益的投资原理，假设地面、地下空间土地用途相同，当具有相同的投资收益率时，投资者就会去开发地下空间.设G为地面土地使用权，i为地下空间第i层的土地使用权，根据公式（2）、公式（3），可以建立以下地下空间土地使用权价格评估模型.

在正常情况下，投资收益率相等，即

经简化后可得:

综上所述，通过公式（6），可以测算某一区域地下空间土地使用权价格对应于地面土地使用权价格的地价分配率，在已知地价分配率和地表土地使用权价格的基础上，求取地下空间土地使用权价格；也可在已知地表宗地价格的基础上，直接计算该宗地地下空间地使用权价格.

3.2.2 地下空间土地使用权价格评估测算步骤

地下空间土地使用权价格评估是一个完整的体系.根据公式（6），可以按以下步骤测算地下空间土地使用权价格:

（1）确定评估目的，是地下空间土地使用权的出让评估、转让评估还是抵押贷款评估或其他目的评估；

（2）根据评估目的，对地表土地使用权进行评估，在该阶段评估中，要依据《城镇土地估价规程》，遵循替代、需求与供给、变动、预期收益、协调、合法、最有效使用等原则，选择市场比较法、假设开发法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等对地表土地使用权进行评估；

（3）通过市场比较、成本测算等确定待估地下空间土地使用权的地价分配率，计算地下空间土地使用权价格.

4 案例研究

本次评估对象为地下商业部分，位于地下一层，建筑面积为16348 m2，建筑高度为6 m.地下一层商业部分建成后，将以餐饮为主，兼顾零售业，并设有溜冰场.

4.1 估价目的

天津某投资有限公司拟受让天津市南开区红旗南路北侧2号地块地下建筑面积16348 m2的地下空间国有建设用地使用权.估价目的是对该地下建筑面积16348 m2涉及的地下空间国有建设用地使用权价格进行评估，为办理相关土地出让手续、显化土地资产提供土地价格参考依据.

根据《土地出让项目地价评估条件》、《天津房地产产权证》以及《建设工程规划许可证》，待估宗地坐落于天津市南开区红旗路北侧，证载土地用途为商业用地.根据《土地利用现状分类》，设定估价对象的土地用途为商业用地.本次评估的标的物为地下建筑面积为16348 m2的地下空间国有土地使用权，涉及地块的地上建筑面积为59421.38 m2，土地面积为42801.5 m2.

4.2 测算过程

4.2.1 测算地面土地使用权价格

根据《城镇土地估价规程》和评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及待估宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，结合估价对象的实际情况，采用假设开发法和收益还原法进行估价确定评估值.主要基于以下考虑:估价对象土地使用权为近期受让的待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围，可采用假设开发法为估价方法之一；同时掌握了估价对象周围房地产的收益价格和房屋建造成本，因此选用收益还原法作为估价方法之二.

（1）假设开发法:首先测算开发完成后的房地产总价，然后扣除建安费用、专业费、利息、利润、税收等费用，以此确定土地使用权价格.测算公式为:

式中:VG为土地使用权价格；A为房地产总价；B为房地产开发成本；C为利润.

（2）收益还原法:首先测算土地使用权在未来一定年期的纯收益，然后按照一定的土地还原利率将纯收益折现到估价时点.测算公式为:

式中:VG为土地使用权价格；a为土地纯收益；r为土地还原利率；n为土地使用年期.

根据公式（7）、公式（8），本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法和假设开发法，经测算确定估价对象地面土地使用权价格为:

4.2.2 测算地下空间土地使用权价格

（1）通过调查市场资料，采用市场比较法确定PG、Pi.市场比较法是根据替代原则，将在同一供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象估价时点时的市场价值.由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的交易案例较多，所以可以采用市场比较法测算PG和Pi，基本公式为:

式中:P为待估房地产价格；Pn为比较实例价格；A为交易状况修正系数；B为交易日期修正系数；C为区域因素修正系数；D为个别因素修正系数.根据公式（9），在同类供需圈选择3个可比实例进行修正，得出:

（2）依据《天津市建筑工程预算基价》，参考同类建筑的建安费用，可测算出CG和Ci.

（3）根据公式（6），计算地下空间土地使用权价格，Vi（楼面地价）=3197元/m2

由此，该建筑物于估价基准日在满足价格定义和全部假设条件下的地下空间土地使用权价格为:

楼面地价:3197元/m2；土地总价格:52264556元

5 结束语

（1）地下空间土地使用权评估是土地估价领域里的一个新内容，探索建立科学的地下空间土地使用权评估模型、估价方法和价格体系，可为地下空间土地使用权交易提供价格依据，促进土地交易依法有序地进行，是对我国现行地价体系的有益补充.

（2）关于地价分配率，可分为宗地地价分配率和区域地价分配率.对于区域地价分配率，地价管理部门通过建立地价数据资料库及数据动态更新机制，测算不同区域、不同土地级别、不同土地用途的区域地价分配率，指导区域地下空间土地使用权价格平均水平，确保宗地地下空间地价分配的准确性.

（3）地下空间土地使用权评估必须依据现有地价评估理论与方法.地下空间土地使用权利用效益主要取决于地表土地区位及其地上土地使用权用途，因此，地下空间土地使用权利用效益及空间收益与地面土地使用权的价值趋势基本一致.由此，可建立一套地面——地下土地使用权价格对应模型，在运用现有估价评估理论与方法得到地面土地使用权价格的基础上，通过修正快速得到地下空间土地使用权价格.

[1]束 昱，路 姗，朱黎明，等.我国城市地下空间法制化建设的进程与展望[J].现代城市研究，2009（8）:7-18.

[2]沈 颖.城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究[D].杭州:浙江大学，2010:28-29.

[3]肖 艳.土地空间利用与土地空间使用权评估[J].安徽农业科学，2008，36（28）:12369-12371.

[4]陈建祥.城市地下空间使用权估价方法和估价模型初探[J].世界经济情况，2010（2）:57-62.

[5]赵 松.立体地价与综合楼地价评估[J].中国土地，2004（Z1）:51-53.