地产企业会计处理问题探讨及风险防范

2012-10-09重庆光华控股集团有限公司唐宗荣

财经界(学术版) 2012年16期

重庆光华控股(集团)有限公司唐宗荣

一、地产企业会计处理纳税问题探讨

(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题

会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。

房地产开发企业开发的项目存在同项目、同楼栋、同时间销售的商品房价格差异较大的情况，其主要原因是项目拆迁户回购房价格较低。在进行该项目土地增值税和企业所得税清算时，可能会对偏低的价格进行调整。

房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。