范宏杰，马 苓

（河北工业大学 管理学院，天津 300130）

城市化的程度是衡量一个国家经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量社会组织程度和管理水平的重要标志。在全球城市化水平不断提高的背景下，我国城市化以前所未有的速度发展，并带动了经济社会的大变革、大转型，推进了以农民为主体的社会向以市民为主体的社会转变。在城市化进程中，房地产业起着至关重要的作用，同时房地产业的发展又在很大程度上受城市化的影响。可见，房地产业发展和城市化的关系日益成为城市化进程中重要的颇具研究价值的领域之一。以河北省为例，研究房地产和城市化的相互作用机理，提出我国城市化与房地产业发展的内在科学关系，具有较强的理论价值和实践意义。

一、城市化与房地产业关系的文献综述

（一）城市化相关概念

城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。……