■ 张 琪 陈铭新

国外房地产调控基本方式

1.法律方面

国外政府在房地产宏观调控上往往通过立法、制定相关法律、法规，出台有关政策，从制度上确保宏观调控得以顺利地实施。美国政府解决低收入居民住宅问题，调控房地产市场供给结构问题，先后出台了 《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》和 《住宅自有者贷款法》等，扩大公共住房的供应，缓解低收入家庭的住房问题。瑞典政府调控房地产解决居民住房问题制定了一系列比较切实可行、具有连续性的住房政策和法规。德国的联邦法律规定，对于因经济收入低或孩子太多等原因导致找不到房屋的家庭，政府负责提供福利性公共住房供其租住。日本是人多地少的国家，住房历来紧张，尤其二战后面临严峻的住房短缺问题。日本政府在立法上进行了制度支持，如日本政府先后制定实施了 《住宅金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等，此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立、健全住房保障的法律体系，确保房地产调控政策得以实施。

2.金融政策

国外有些国家往往通过调整银行信贷利率、政府为个人提供贷款担保等方式，为房地产开发企业和个人住房消费提供资金支持或抑制融资，达到调控房地产市场目的。

美国政府通过调整银行利率来干预房地产市场的作用尤为突出，经济遭受周期性衰退影响下，美联储从2001年初开始13次降息，并将住房贷款利率也降到30多年来的最低水平，由于极低利率大大地激发居民购房的激情，使美国在一段时间内商品房销售呈现出价升量涨的局面。……