上海大学 陈瑾 巫景飞

2003年，国际工业地产巨头普洛斯正式进军中国，同时，也给中国带来了一个新的概念——物流地产，主要指地产开发主体根据顾客需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。其本质正是物流服务和地产服务一体化结合的产物。

1 发展现状

近年来，随着全球制造业的复苏，中国电子商务市场的蓬勃发展，市场对仓储设施的需求越来越强烈。珠三角、长三角、环渤海等经济区的仓储空置率不断下降，部分地区甚至出现“强仓”的场面。2011年，中国各大城市的仓储价格都出现了不同幅度的上涨，其中北京、广州等城市同比增长20%～30%，而上海的部分大型仓储租金涨幅更是达到了50%。在需求爆发式增长的同时，物流仓储的供给却无法跟上发展的脚步，而能匹配电子商务企业的现代化高端物流仓储配套设施更是捉襟见肘。因此，外资和国内企业都纷纷涌入物流地产行业(部分物流地产项目见表1)。

2012年，物流行业更是得到了中央政府政策的支持。6月，国家发改委等12部门联合下发了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》，明确提出鼓励民间资本进入物流行业，其中就包括仓储、物流园区等物流地产相关领域，并更多地给予物流企业在土地政策、融资环境等方面的有力支持。

表1 国内部分物流地产项目汇总

2 运营模式

从物流地产的投资和管理的主体来看，主要涉及地产开发商、物流商和电子商务企业。……