随着土地实行“招拍挂”制度的推行及房地产相关法规的不断推出，房地产市场竞争越来越激烈，成功的房地产开发项目，首先是工期短，投资效益好。因此，房地产开发企业必须加强开发项目的投资管理，对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。

笔者在文中将结合多年的工作实践，浅析房地产项目管理和投资控制。

一、决策阶段风险分析和计划管理

房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现实的经济大环境中，主要表现以下几个方面：

1.目标定位

项目的市场定位包括项目的产品定位，建筑产品的质量定位，建设环境的品质定位，都是根据市场调查，项目的经济技术分析，项目的可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销、策划方案等前期工作依据。市场定位正确，可以为企业带来良好的投资效益和社会信誉。如我司开发的水晶湖郡项目，该地块临水原方案为高脚楼，后经对项目重新定位，改为湖•岛方案,“湖心•岛著•慢享，启幕世界级湖居生活”，项目一推出引起社会的强烈关注，一 二期销售创造了厦门当年纪录，因此荣膺厦门奥斯卡凤凰花奖，从近百个项目脱颖而出，被评为2011年度综合品质大奖、2011年度热销楼盘、2011年度最佳自然景观楼盘、2011年度最佳建筑规划楼盘等四大奖项,为公司赢得了良好的投资效益和社会信誉。

有了项目正确的定位目标，可以周期性地对投资实际发生值和计划值进行比较，未发生偏差，继续实施，发生偏差及时分析原因，采取措施纠编，还可以根据已完成工程的实际情况预测未来值，提前采取预防措施，使项目造价始终处于受控状态。

2.项目的合同履行能力风险

合同管理是项目管理的核心，也是投资控制的核心。由于项目建设具有一次性特点，建设周期又比较长，涉及的问题多，如果没有合同管理的意识，对合同知识知之甚少，不理解合同的基本要素，导致合同管理混乱，就会给项目造成巨大经济损失。所以在项目实施过程中，要经常检查合同执行情况，建立履约情况记录，预测未来合同执行情况，有偏差及时提出预防措施。项目结束后应进行合同评价，为以后的合同签订及履行提供借鉴和指导。

3.营销风险

房地产开发项目的目的是销售，实现利益最大化含投资效益和社会信誉。项目销售节点及销售价格的定位决定销售情况，取决于营销策略。一方面偏离市场价位或销售节点没把握好, 销售无法及时完成,导致项目资金无法及时收回, 投资效益和社会信誉受影响;所以合理的售价与销售节点把握好，可赢得良好的投资效益和社会信誉。另一方面销售费用的把控，通过价值工程理论实现受益最大化。如我司某项目，曾以增加近百万元的赶工措施费，提前20天实现销售节点，创造开盘当日售馨纪录，增加利润上千万，为公司赢得了良好的投资效益和社会信誉。

合理的计划管理是强化风险管理的计划手段、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目可行性研究报告提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

二、造价控制的基本方法

工程造价管理贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期的可行性研究、投资决策、设计、施工到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。合理确定和有效控制工程造价，目的在于使有限的建设投资产生最佳的经济效益和社会效益，而只有在合理确定工程造价的前提下，方能通过有效控制的手段，达到理想效益的目的。

1.注重可行性研究、投资决策阶段工程造价的确定。

可行性研究、投资决策是产生工程造价的源头，确定是评价建设项目、开展后续工作的关键。做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用。可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。

投资估算是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据,也是决策的主要依据。投资估算应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量。造价管理人员应从建设方案的优选开始,渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口，为投资决策提供重要依据。

投资决策是工程建设实施的必备条件。倘若决策失误，则给投资者造成不必要的人力、财力、物力的浪费和损失，尤其在工程建设投资多元化的当今，能否合理确定建设工程造价，则将影响到投资资金的筹措和计划的落实。因此，把建设项目的可行性研究、决策阶段建立在优化评选的基础上，搞好工程造价管理，将有效遏止“三超”现象在源头的滋生。

2.加强设计阶段工程造价的确定。

2.1 优化设计方案

根据测算,设计费用约占工程总投资比例的1%～2%,但它对工程造价的影响程度达到70%～80%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，因此,开发商在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。

2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制

由于目前我国实行的是方案设计招标,一旦某个方案中标,在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制,设计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级,增加配筋量,出现了不少设计不合理现象,致使投资严重失控。如我司某项目地下室原设计钢筋含量为265Kg/M2，后经过优化为168Kg/M2,节省钢筋97Kg/M2。因此在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段,各专业在保证达到使用功能的前提下,按投资限额控制设计,严格控制不合理变更,确保总投资额不被突破。

3.强化施工阶段成本控制

3.1 招标投标阶段的成本控制

招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。严格审查投标人资质，避免高资质企业投标，低资质企业转包、进场等不正常现象。做好招标文件的编制工作，根据项目特点对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“不留或少留活口”，以利于日后的造价控制。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应努力确保工程量清单的准确及工作内容的完整，杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，必须是在保证质量、工期前提下的合理低价。

做好合同的签定工作，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。

3.2 施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，该阶段成本控制的主要工作为：

(1)认真履行合同约定，做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，变更要严格按照国家和合同约定的程序进行，如果变更不可避免，应当尽快变更，施工单位应尽快落实变更。变更后的合同价款，首先应当考虑适用合同中已有的、能够适用或者能够参照适用的，其原因在于合同中已订立的价格是较为公平合理的。另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

(2)加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费，尽量减少设计变更，严格现场签证管理，减少工程索赔，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

(3)从技术措施上开展项目投资的有效控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。对主要施工技术方案做好论证的基础上，通过采用新材料、新工艺想方设法在技术上实施项目投资的有效控制，也是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

(4)从经济措施上开展项目投资的有效控制，通过对大宗材料或大型设备采用甲供形式，以达到降低造价之目的。合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本及管理费用，最大限度降低静态投资。

3.3 竣工阶段的成本控制

竣工阶段是成本控制工作的最后阶段,是一项非常复杂的工作，竣工结算书要如实地反映整个工程的实际造价，给建设工程最终合理准确的评价。根据工程竣工图、设计变更通知、各种签证资料等，以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，再根据合同、预算及费用定额、国家或地方的有关法规，认真核定工程款。使审核后的结算真正体现工程实际造价。竣工结算要认真细致，要尊重实际，不多算、不重算、不少算、不漏算。办好竣工结算，是合理确定和有效控制工程造价的最终表现形式。

综上所述，房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过限额设计、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的全过程管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强前期计划管理、目标定位、过程管理才能有效地使项目始终处于受控状态，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。