冯 丹 陆惠民

(东南大学土木工程学院建设与房地产系，南京 210096)

1 引言

随着国内房地产宏观调控力度的不断加大，各大房地产开发商的盈利模式正发生着结构性的调整。一方面，不断紧缩的贷款政策迫使开发商降低对于银行贷款的依赖，另一方面，投资资金中自有资本金必须超过35%的规定对开发商的现金流提出了更高的要求。开发商不仅要在竞争激烈的住宅市场中保证其销售目标的实现，还要找到一条可以维持其现金流的稳定，平衡其销售型物业的业绩波动的出路。因此，增加持有型物业的比例成为了抗击市场下滑，优化企业资产结构的有效方法。日前，以散售为主的SOHO中国也开始了向自持转型的计划。对于持有型物业而言，项目建成后的运营管理将成为开发商考虑的重点，作为最终数据的消费者，运营管理的整合管理理念将在建筑信息化的有效支持下发挥其重要价值。

2 持有型物业

房地产开发商的盈利模式主要有两种，一种是建成后全部销售，一次性回收资金，这类物业可称为销售型物业。另一种是建成后持有，即不转移该物业的产权，只出卖其使用权，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。理论上几乎所有的房产都可用作持有型物业，但较适合持有的物业包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等中国商业地产联盟2006年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售”模式的比例仅为21.4%，2007年这一比例上升至39%[1]。……