○ 孙宏志

（本文作者系重庆市房地产业协会研究部主任、商业地产专业委员会秘书长）

某市一次房地产管理工作座谈会上，最受关注、争议最大的议题是该市二手房交易中《房地产买卖合同》示范文本（以下简称《合同》范本）修订工作。这也是全国各地完善二手房交易合同及相关行政管理工作中普遍遇到的问题。笔者尝试对其中最核心的争议问题或者说工作难点问题略作解析，并提出解决思路，供全国业界同仁参考。

该市现行《合同》是房地产交易登记的法定要件，于1996年由该市房管局会同工商局制定启用，填写事项主要包括：交易当事人姓名、房地产基本情况、成交价格及付款期限、权属登记、水费承担、违约责任、争议解决方式等。该《合同》当年的主要制定思路偏重于适应登记机关审核工作需要，对交易本身考虑不够完善。随着房地产市场的发展，特别是按揭买卖增多，房地产纠纷争夺，和买卖及中介各方法律意识、契约意识增强，该《合同》已明显暴露出以下主要缺陷，不适应市场经济需要，必须修订：一，内容太简单。没有对房屋成交方式、取得方式、附着户籍、租赁情况、收费支付、随附物品等容易导致交易纠纷的情形进行必要的说明。二，对交易双方权利义务约定太简单。缺少对逾期支付、逾期登记、逾期交房等常见违规违约情形的约定。三，确保必要的风险提示。以至于该强制实行的示范合同、权属登记要件，几乎不被二手房交易行业采用为实际交易合同，在司法工作中甚至反而将此范本视为无效合同。……