■ 张汤亚 Zhang Tangya

0 引言

随着我国经济发展的不断加速，经济体制改革不断前行，居民收入差距也越来越大，阶层分化逐步显现。与此同时，商品化住房在全国各地全面推行，大规模的城市建设带来城区快速扩张，不同收入居民间的居住分化与隔离现象也日趋明显，对我国构建和谐社会形成了挑战。有鉴于此，本文在梳理我国居住分异的历史和现状的基础上，结合欧美国家百余年来混合居住的政策变迁，探讨我国大中城市混合居住的规划模式。

1 居住分异及混合居住的基本概念

城市居住空间分异[1]是指在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。在相对隔离的区域内，同质人群有着相似的社会特性，遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观，或保持着同一种亚文化。

“混合居住”的思想最早出现在工业化初期的英国，最早的文献资料可以追溯到1846年伊尔福城镇的规划文本[2]，特指不同特性的居民在城市中相互融合并居住在一个空间中。需要指出的是在本文中混合居住不涉及 “新城市主义”思潮中广泛提及的“功能混合”的内涵。“公共住房”是指政府为解决该社会中的中低收入阶层的住房问题而直接或间接地参与投资兴建的城市住房。我国住房保障的供应体系，既包括公共租赁房也包括经济适用房和配套商品房。

2 居住分异可能导致的主要问题

根据欧美国家的经验以及我国目前现状，居住分异可能产生很多社会问题，择其要者可能包括：

(1)弱势群体的大规模地理集中，不利于社会稳定。一方面由于居住分异，弱势群体慢慢集中在一起，与其他阶层产生了事实上的隔离，与主流社会发展逐渐脱节，形成了社会不稳定因素。另一方面，由于弱势群体都处于被边缘化的不利境地，且有着共同的经济、社会诉求，处理不当，有可能影响社会的稳定。

(2)影响社会公平性原则，致使居住资源分配不均。开发商为了争取高收入群体客户，必然会抢占城市滨水地带、公园、绿地等拥有优质公共空间地块，从而事实上形成了高收入阶层对公共空间的剥夺，社会公平性的失衡通过物质化空间的区别表现出来。除了公共空间外，城市规划部门从城市经济收益的角度，在交通、教育、医疗等配套设施方面，对大规模商品房聚集地的倾斜也加剧了居住资源的分配不均。

(3)阶层间矛盾扩大，不利于和谐社会建设。城市居住空间的隔离和分化造成不同阶层居民在空间上的隔离，阶层间的矛盾凸显。另外由于低收入群体聚集在一起，社区社会成员结构相对单一，其向上流动受到制约，阶层间的流动可能缺乏通道。

(4)不利于儿童成长。居住分异对儿童的影响不可忽视，研究发现生活在贫困集中地区的孩子与“优势邻里”的孩子相比社会调节能力较低[3][4]。另一方面，由于没有中产阶层的示范作用，儿童缺失了相当部分积极社会氛围的正面教育。

(5)容易形成贫困再产生的恶性循环。由居住分异形成的贫困集中被认为是一个贫困再产生的机制，所涉及的个人和城市将承受高昂的社会经济代价[4]。贫困集中地区的居民由于工作机会、社会影响较为缺乏，进而有可能陷入贫困导致贫困的恶性循环[5]。

针对居住分异可能产生的各种问题，混合居住作为一项解决方案得到了各种实践，获得了较为积极的社会效果，已经获得充分的认可[5][6][7]。

3 我国居住分异的历史、现状

我国城市居住分异现象自古有之，《管子·大匡》中便有“凡仕者近宫，不仕者与耕者近门，工贾近市”的描述，此种情景明显带有根据职业聚集的住区同质化特征，表现出明显的阶层间居住分异现象。就我国近现代居住分异发展而言，大致可以分为以下几个阶段[4][8]：

3.1 近代中国至解放前

1840年的鸦片战争后，帝国主义列强在我国大肆划定租界和势力范围，对沿海通商口岸城市的居住分异的形成产生了广泛而深刻的影响。以上海为例，英租界控制着外滩，法租界控制着卢湾、徐汇等地，这些地方建造了大量花园洋房，高级住宅集中；而位于核心地区的石库门里弄内则居住着普通职员、技工、小商人等典型的中产阶级；城市底层民众如城市工人、破产农民则住在工房和棚户区内，著名的有上海苏州河沿岸的普陀区药水弄、闸北区蕃瓜弄、沪东杨树浦等。总之，鸦片战争至解放前的整个中国在国外列强的欺压下，在国民党政府完全放任的城市建设过程中，全国大城市尤其是上海的居住分异现象非常严重。

3.2 解放后至改革开放前

新中国成立后，我国的城市居住空间分异表现出了明显的计划经济特征。在变“消费性中心”为“生产性中心”的建设方针指导下，上海在原城市中心地区的外围新建了大量工人新村，如位于普陀区沪西工业区附近的曹杨、长风等新村和位于杨浦沪东工业区附近的鞍山、凤城、控江、长白等新村。北京市则在上个世纪50～70年代则形成了以“单位大院”为基本的居住单元，这些大院往往由各单位内部按职务、级别等条件分配住房，居民基本没有选择权利。除了新建的工人新村和单位大院外，大多数城市居民则聚居在各种历史遗留下来的花园洋房、胡同、石库门住宅以及新建的筒子楼等建筑中，大多数是平房或者2～3层建筑，居住密度相当高，一栋典型的上海花园洋房可能聚居了十几户人家，而一个北京胡同大院内可能聚居达数百人之多。处于更加底层的城市居民则仍然居住于潮湿、阴暗的简屋和棚户区内。

这段时期由于国家整体经济实力较弱，加上重生产轻消费的方针策略，整个城市居民居住环境较差，居住密度总体较高。但是由于居民几乎没有选择，整个社会居住分异相比较于解放前却得到很大改观。

3.3 改革开放后至今

从1978年改革开放到上个世纪90年代我国经济发生了翻天覆地的变化，居民经济水平大为提高，有能力的居民渐渐从之前高密度的集中居住区中迁出。但是市场上可供选择的住房仍然较少，大多数居民仍然依赖单位分配住房或者旧城改造中由政府提供的动迁房。居住分异现象在这个时段渐渐显现出来，但尚未表现得非常明显。

1998年全国大中城市全面进行房改，实行住房分配货币化，大中城市居住空间分异明显加速。这个时期我国大中城市经济活动高度活跃，城市中心开始了大规模的旧城改造；原来地理位置好、交通方便的居住用地开始被商办用地和高档商品房用地替换；旧城中多数原有居民被动迁至地处偏远、配套不甚完善的近郊或郊区，而经济实力较强的居民则慢慢聚集到城市中心和近郊交通、环境较为优越的中高档商品房内。城市中高收入阶层慢慢侵占了原本属于中下收入阶层的居住空间，居住分异的现象越来越明显。

在这个过程中，政府主导新建了大量经济适用房和重大工程配套房等保障性住房，这种建设模式虽然改善了保障群体的居住空间，但却加剧了低收入阶层的聚集和阶层间居住空间的分异。总的来说，这些保障性住房可能存在三个问题：①建设基地地处偏僻，配套设施成熟度需要培育，如上海的（东）浦东三林基地、（西）嘉定江桥基地、（南）南汇周浦基地、（北）宝山的顾村基地等；②配置基地规模过大，易加剧穷人聚集而产生诸多社区管理及社会问题，江桥、周浦、顾村基地规模达4km2，约容纳5万户家庭、15万人；③配置对象单一，不利于区域均衡发展。

4 欧美国家混合居住的发展历史及其经验

欧美国家为了应对由于贫富差距和种族聚居而引起的居住分异以及由此引发的诸多日渐严重的社会问题，混合居住已经渐渐成为这些国家住房政策的主要取向。但是纵观其历史，欧美国家大多经历了很多曲折，也积累了很多经验，这为我国解决居住分异问题提供了重要的借鉴[4]。

4.1 欧洲混合居住发展历史

4.1.1 工业革命至二战前

19世纪中期以来，工业革命导致人口大量涌入城市，这些新进入城市的工人围绕工厂就近居住，逐渐形成了拥挤、喧闹的内城贫民窟，这使得中上阶层开始逃离工人聚集区，城市中形成了较为泾渭分明的富人区和穷人区，居住分异越来越严重。此外一部分富人开始向环境较好的郊区迁移，更加剧了城市的居住分异。

虽然这个时期欧洲的居住分异现象非常严重，但是各国政府并未引起重视，几乎均对此采取了放任的态度，仅有少数社会活动家从社会经济角度，提出了社会混合的构想并进行了一些实践，如田园城市运动背景下的邦威尔村实践[2]等。

4.1.2 二战后至20世纪70年代

战争特别是二战造成了欧洲大陆大多数国家的住房遭到严重毁坏，住房短缺严重。此外，城市化进程的加速所造成人口大量涌入城市，这加剧了住房短缺问题。在这样的背景下，大多数欧洲国家承担起了住房的责任，住房供给成了国家福利的一部分。此时，城市中心内的贫民窟被大量拆除重建，新规划的居住区也大量建设起来，住房短缺问题得到有效解决。尽管60、70年代随着商品房的兴起以及居民经济条件的分化，部分居民开始搬出社会住房，但由于政府仍是主要的住房供应方，住房供应的基本格局并没有发生变化。

这个时期，由于政府在供房时较为注意公平性原则，加上“田园城市运动”所倡导的社会混合观念被广泛接纳，公共住房内居住着各个阶层的居民，居住分异现象得要有效遏制。但是需要提及的是，如此大规模、深层次的社会混合及居住混合也带来了一定的负面影响，有研究表明在某些地区混合居住并没有起到预期的效果，反而引起了不少邻里间的争端，大多数交往更为深入的邻里很可能是那些社会同质或社会背景相似的邻里，而不是多样性的邻里[9]。

4.1.3 20世纪70年代至今

经过30多年的努力，欧洲各国的住房短缺基本得到解决，但财政负担也越来越重，于是政府开始削弱公共住房的投入慢慢转向利用市场机制解决住房问题。以英国为例，在“购买权”法令（允许公共住房私有化）的推动下，从80年代开始，公共住房数量开始减少，从整个住房市场的三分之一，减少到五分之一[4]。然而由于政府的投入降低，加上中上阶层的逐渐搬离，以及城市新贫困阶层的进入，经过十几年的发展到90年代，公共住房社区已经慢慢变成了弱势群体的聚集区域，由此导致的社会问题开始显现出来，居住分异现象又重新被欧洲各国政府所重视。

各国政府采取了一些措施来解决这个问题，如改善公共居住区的物质环境，加强公共居住区的社会管理等，以期吸引中高收入阶层回搬，但这些政策大多均未达到预期效果。目前欧洲各国主要采取的是住房所有权类型多样化政策来解决居住分异问题。对于原有公共居住区主要是通过增加私人自有住房的比例来降低公共住房的集中，通常做法是通过拆除部分公共住房改建为中高档商品房以吸引中高阶层迁入。对于新开发区域，往往规定必须配建一定数量的公共住房，如法国政府规定2000年以后新开发的社区必须拥有20%以上的公共住房[4]。

4.2 美国混合居住的发展历史

4.2.1 20世纪70年代之前

二战前，由于工业化发展加上严重的种族歧视，美国主要城市均出现了比较严重的贫民聚集现象，进而产生了大规模的平民窟。但是除了为应对30年代的经济大萧条曾短暂建设少量公共住房外，美国政府在混合居住方面几乎没有什么建树。

二战后，为了应对由平民窟和种族隔离产生的越来越严重的社会问题，美国议会于1949年通过了复兴公屋计划，针对最贫困阶层建设81万户房屋。但是该计划建造的公共住房大多地处偏远、配套较差，远离工作地点，使得贫困群体就业率进一步降低。此外大规模最弱势的群体聚集于此，造成了更加严重的居住分异和种族隔离。

4.2.2 20世纪70年代至今

不合时宜的公共住房建设，不仅带来了严重的社会问题，也使得财政负担越加严重。于是美国议会于1974年通过了住房与社区开发法案，该法案第8部分（Section 8）的规定由直接提供公共住房转变为向贫困群体提供租房补贴，鼓励弱势群体搬迁到条件较好的社区，以缓解严重的居住分异问题。这标志着美国的公共住房政策进行了战略性调整，公共房屋政策全面进入以分散弱势群体、追求社会混合的新阶段。此外美国议会还通过了HOPE（Housing Opportunities for People Everywhere）VI计划，通过拆除重建、改善“悲伤邻里”，迁出一部分原有居民，吸引一部分中产阶级进入，以实现分散弱势群体、实现混合居住的目标。但是HOPE VI计划规模有限却耗资过于庞大，且项目耗时过长，最终并未起到预期作用。

总体而言，1970 年至今美国的混合居住政策基本没有重大变化。基本以法案第8部分及衍生计划的Grautreaux、MTO(Moving to Opportunity)计划等为主[4]，通过租房补贴来解决居住分异问题。但是由于美国历史遗留下来的贫困聚集问题较为严重，这些计划并未从根本上解决居住分异问题。

4.3 欧、美国家混合居住政策对我国的启示

(1)自由市场化的住房政策必然会导致居住分异，应加强政府在住房市场的作用。纵观欧洲的历史可以看到，自由市场导致居住分异严重（工业革命至二战前），政府主导混合居住（二战后至70年代），自由市场导致居住分异抬头（70年代至90年代），政府主导混居复兴（90年代至今）。美国由于自始至终都比较信奉自由市场，加上种族问题严重，居住分异的现象更加严重，几乎成为无法解决的难题。

(2)大规模公共住房建设应考虑混合居住。美国的复兴公屋计划，建造了80万余套公共住房，但是该计划只针对最贫困人群，结果导致了严重的居住分异和种族隔离，一直到现在都无法完全解决。而欧洲二战后至70年代政府大量建设的公共住房充分注意不同人群的社会混合，居住分异问题小得多。

(3)混合的同时应适当保证同质居住。美国HOPE VI计划拆除改建“悲伤邻里”，试图吸引中高收入阶层入住，然而最终效果甚微。欧洲二战后至70年代在政府的主导下，各社会阶层基本实现了混合居住，然而70年代后，大量经济好转的居民选择了迁出，究其原因，问题在于过于强调混合，而忽视了相同阶层人群同质居住的社会需求。

5 适合我国大中城市的混合居住规划模式

5.1我国与欧美国家居住分异比较

美国由于其历史遗留的贫民窟和种族问题比较严重，加上住房政策基本依赖市场（提供租房补贴），居住分异问题一直得不到有效解决，其产生的负面影响越来越明显，其中涉及到的个人和城市承受了高昂的社会经济代价[5]。欧洲二战后由政府主导提供了大量公共住房，居住分异问题大为缓解，虽然1970年后随着经济改善的居民迁出公共住房社区，居住分异现象有所抬头，但问题相对不如美国严重。

我国解放后，在计划经济体制下，住房基本由国家供给，加上石库门、胡同、花园洋房等历史遗留住房内存在普遍的高密度混居现象，居住分异现象并不明显。尽管改革开放后，随着居民经济实力的提高和住房制度全面改革，居住分异现象有所加剧，但历史的烙印已经深深打下，不会短期内发生质变，居住分异现象远不如欧美严重。当前我国的住房问题可能更多的是房价较高与居住条件有待改善的问题。但是鉴于欧美国家的经验教训以及我国目前公共住宅的建设速度，如果不采取有效措施，居住分异问题有可能会发展成为我国城市管理的瓶颈，进而可能会产生诸多社会问题。有鉴于此，混合居住的规划思想有必要融入我国目前如火如荼的公共住房开发建设当中。

5.2 “社区混合，小区同质”的提出

综上所知，欧美国家在解决居住分异问题时采取了多种方法，较为有效的方法是基本以混居公共住房和旧区改造为主，这些方法往往过分强调深入邻里的混合，忽视了同质居住的社会需求，因此当公共住房社区内的居民经济条件改善后往往选择迁出，更加贫困的人群随之迁入，在这种替换机制下，原有的混合社区渐渐演变成了新的贫民窟。因此，本文结合我国特有的“住宅小区”，提出“社区混合，小区同质”的规划思想。

综上所知，欧美国家在解决居住分异问题时采取了多种方法，较为有效的方法是基本以混居公共住房和旧区改造为主，这些方法往往过分强调深入邻里的混合，忽视了同质居住的社会需求，因此当公共住房社区内的居民经济条件改善后往往选择迁出，更加贫困的人群随之迁入，在这种替换机制下，原有的混合社区渐渐演变成了新的贫民窟。因此，本文结合我国特有的“住宅小区”，提出“社区混合，小区同质”的规划思想。

所谓“社区混合，小区同质”是指在一个规模适中的居住社区中，通过合理的规划，将满足中高收入阶层需求的商品房小区与解决低收入人群居住的公共住房整合在一起，实现城市各阶层在社区层面的混合，同时又不影响同一小区内同质化居住的需求，以期能实现混合居住区的可持续性。

事实上“社区混合，小区同质”并不是一个全新的概念，这种现象在我国并不少见，比如艾丹曾在一篇文章中写道：“北京旧城里的典型胡同边上的院子包括经典的独家独户四合院，也包括60多户的大杂院，居住条件十分多样化。但除了一些门上的细部处理以外，从胡同本身基本上看不出来哪个院子是高档的，哪个院子是拥挤破旧的。院子内部的社会差别不影响老百姓和小商小贩对胡同的使用，而且这样的使用也不影响院内的安静和安全。在北京旧城居住区中，由墙围起的居住院落与基本的社会稳定性相结合，增加了居住的安全感[10]”。我们可以从中体味出传统中华文化浸染下中国人内敛的内心世界，这也成为“社区混合，小区同质”能够实施的重要社会心理基础。

5.3 “社区混合，小区同质”规划模式的实施要点

在我国，城市规划基本上是一种较为强势的政府行为，这种高效的宏观空间调控能力为我国大中城市的居住空间规划提供了必要的制度保障。政府通过整体规划、土地出让、公共空间及配套设施建设等行为也许能够较为有效地实施“小区同质，社区混合”的规划模式。在微观方面，具体的规划要点包括以下几个主要方面：

5.3.1 慎重选择建设地点

公共住房建设地点的选择对于混合居住社区的可持续发展至关重要，但也会影响到地方政府的土地财政。一些动迁成本较大的、位置较好的地块固然从成本角度考虑不适合建设混合居住社区，但是将公共住房集中建设于地价低廉、地处偏僻之处也未必可取。两者权衡取舍，笔者建议混合居住社区应以新规划居住区为主，根据城市发展及规划要求，凡需要新建设居住区的均强制配建一定比例的公共住房，不专门设置聚居的公共住房居住区；而对于城市核心地区的居住用地则以纯粹商品房为主，避免地方政府土地财政负担过大。

5.3.2 强制性规定新建居住区公共住房配建比例

新建居住区公共住房配套指标作为政府控制社会资源的一种手段，可以对住宅市场中存在的市场失灵进行纠正，保证社会公平。这种做法在国外并不鲜见，除上面提及的法国曾规定新建居住区必须有20%以上的公共住房外，美国HUD(Department of Housing and Urban Development)曾规定混合居住社区公共住房比例应在20%～60%之间[11]。

在具体配建比例方面，可根据不同地块进行具体规划，但不宜低于20%，一则公共住房覆盖的市民范围基本上是社会中收入处于最后20%的人群，二则比例过低则失去了混合居住的意义。建设主体可以有一定的灵活性，在同一居住区内商品房、公共住房可分别由开发商和政府进行建设；也可以在土地出让时规定由开发商进行全部开发，政府对公共住房的规划设计、建设施工进行监控。

5.3.3 完善社区公共服务设施、共享社会资源，加强交往空间设计

目前我国新规划居住区大多经过了科学的规划，具有一定的前瞻性。景观、教育、医疗、商业、娱乐等公共配套设置，在规划中一般都有一定的考虑。这为我国实行“社区混合，小区同质”的规划模式创造了有利条件，但是我们仍然应当注意这些配套设施的布置和定位，让这些配套能够为整个混合社区服务，避免将公共住房排除在外。

在混合社区内，公共服务配套设施除了具有服务社区、便利居民生活的功能外，更加具有促进阶层间交往融合的功能。比如菜场，穷人和富人都会在这里出现，同样买菜，同样做饭；再比如学校，同一社区内各个阶层的下一代能够在同一间教室内，上同一门课，读同一本书，共同成长，留下共同的的回忆。因此在混合社区的建设过程中，政府部门宜加强对配套设施和公共交往空间的规划管理，保证交往空间的兼容性、可达性、偶遇度和舒适度，促进阶层间的交往融合。

5.3.4 控制单个小区规模

我国新规划居住小区往往存在规模过大的问题，占地面积高达20～30hm2的小区并不鲜见，小区内部环境的营造固然是好了，但街区却变得过于庞大，不利于混合社区内各小区之间的社会交往。此外，我国居住小区普遍存在着封闭式管理的特点，步行基本也主要发生在小区内部，居民往往选择待在家里而不愿意参与到城市生活当中，这更加不利于混合社区内各阶层的社会交往。单个小区规模变小也更加便于公共住房在混合社区内的布置，促进混合社区的均质分布。

5.3.5 单体建筑、设施的感观差异不宜过大

公共住房小区主要用以解决城市贫困阶层的住房问题，但这并不必然意味着公共住房就是低档廉价的代名词。如果公共住房在建筑外观、景观资源等硬件方面与商品房差异过大，必然会引起居住其间的居民产生自卑感甚至是隔离感，进而有可能产生阶层间的仇视心理，从而失去了混合居住社区的社会意义。此外，公共住房与商品房品质差异过大也会影响到混合社区作为一个整体的品质，可能会降低商品房对中高收入阶层人群的吸引力，达不到“社区混合”的目的。因而作为一种福利制度，政府应对公共住房小区有所补贴，规划设计要有一定的前瞻性、舒适性。

笔者建议混合社区内的各个小区在建筑风格、建筑立面上保持一定的连续性、相似性，内部景观环境也不宜差距过大。但是如果公共住房与商品房完全一致的话，政府的财政负担也大为增加，对支付了高昂价格的商品房住户也不公平。因此可以限制公共住房的套内面积，既满足贫困阶层的基本需求，又适当拉开公共住房与商品房的差距，同时也提高土地利用效率，降低政府财政投入。另外还可以在物业管理等软性指标上拉开差距，优质优价来满足不同层次居民的需求，使不同收入阶层的居民能在同一片社区里安居乐业、共同生活。

6 结语

混合居住是解决居住分异问题的一种方法。但是我们应当意识到，产生居住分异和贫困聚集的根本原因是社会经济发展的不平衡，混合居住只能起到缓和作用，无法从根本解决问题。而对于“社区混合，小区同质”规划模式的研究，笔者也只是建立在文献研究的基础上，从理论角度提出解决办法，其有效性尚需验证。从研究的综合性来说，混合居住又是一个涉及到社会学、心理学、经济学、城市管理学、规划学等多学科的课题，本文也仅仅试图在规划方面进行一些探讨，在我国今后的大规模公共住房建设中有所考虑。

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