基于投机视角的西安市房地产泡沫测度分析

2012-04-29万雪

科技资讯 2012年10期

万雪

摘要：随着近年来西安房地产价格的快速上涨，西安市房地产市场是否存在泡沫成为大家关注的焦点。本文运用指标分析法和实证研究法对西安市房地产市场投机泡沫进行测度，结果表明，西安市房地产市场投机水平较低，房地产泡沫刚刚显现，但程度不高。

中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

房地产行业是一个基础性和产业关联性很强的行业，其持续健康发展对改善居民生活水平，增加劳动就业，拉动消费等方面贡献显著，同时带动了包括建材、建筑、家电、运输、化工等众多相关行业的发展。房地产业的发展是一把双刃剑，适度的房产泡沫一定程度上可以活跃经济，促进竞争以及推动房地产市场的发展，但房地产价格如果增长过快、脱离实际经济基础支撑，则可能引发严重的房地产泡沫。本文通过房价收入比和房地产投机泡沫检验模型对西安市房地产价格投机泡沫进行测度，进而以此判断西安市房地产泡沫存在的可能性。

1 基于房价收入比的房地产泡沫测度分析

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。说明房地产市场投机需求较多，房地产泡沫生成可能较大。

早在1998年，联合国对96个国家和地区进行调查统计指出，大多数国家的房价收入比是3-7。世界银行曾提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，而发展中国家房价收入比在3-6倍之间比较理想。

通过对西安市2000-2010年房价收入比与合理区间最小值3和最大值6进行对比，2000-2005年间，西安市房价收入比均处于合理区间3-6之间，房地产市场并无泡沫存在。2006-2010年西安市房价收入比值均大于合理区间最大值，由此可以推断，该阶段西安市房地产市场出现了房地产泡沫。

2 基于投机模型的房地产泡沫测度分析

2.1参数选取

在参数选取方面，选择居民可支配收入，银行信贷利率与房地产价格实际增长率为回归参数，居民可支配收入在一定程度上代表了居民对房产的支付能力，银行信贷利率可以反映金融机构对房地产行业的支持程度以及我国经济发展冷热程度，房地产价格的实际增长率则代表房地产业自身发展速度。

2.2 模型建立

根据房地产价格基本影响因素建立回归方程

其中为本期居民可支配收入，为本期一年期贷款利率，为本期房地产价格实际增长率。根据正反馈机制，房地产预期资本收益与前一期收益有关，它受到前一期价格增长率Gt-1的影响。因此，房地产价格构成可表达为：

上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据国际上计算投机度一般公式，本文利用SPSS软件计算得出本期房地产的实际增长率与本期房地产价格的偏相关系数R，本期房地产价格预期增长率和本期房地产价格的偏相关系数r，房地产投机度可表示为二者的比值，即 =r/R。当投机度大于0.4时，即表示存在房地产价格投机泡沫，比值越大，泡沫程度越高。

2.3 实证检验

利用房地产投机泡沫检验模型对2000-2010年度西安市房地产市场价格投机泡沫进行实证测度，模型中房地产价格选取历年西安市商品住宅平均价格，银行贷款利率采用五年期以上中长期贷款利率，如年度利率进行调整，以第一次调整数据为该年度利率数据。

本文选用SPSS软件对数据进行回归分析，将房屋价格作为因变量，居民人均可支配收入、贷款利率以及房地产实际增长率当作自变量，得出回归方程：

Pt= -67.26108+0.239429Yt+72.10017It+6.181492Gt F=39.66035

(1241.394)(0.023394) (206.8879) (8.160274)

将自变量房地产实际增长率作为一期滞后变量进行回归，得回归方程：

Pt= -1060.014+0.224327Yt+249.0788It+10.87369Gt-1 F=54.90255

(1170.889) (0.020234) (188.7300) (5.965154)

利用SPSS软件对数据进行分析可知，本期房地产的实际增长率与本期房地产价格的偏相关系数R=0.275。本期房地产价格预期增长率和本期房地产价格的偏相关系数r=0.567，房地产投机度 =0.485，大于0.4，由此可推断，近年来西安房地产市场存在投机泡沫，但泡沫度不高。

3 结论及建议

为避免房地产泡沫的产生，促进房地产市场健康稳定发展，首先，应该严格规范房地产开发商的经营行为，正确引导消费者的购房行为，抑制投资、投机性需求。其次，应严格控制房地产金融风险，防范房地产泡沫破裂带来金融危机。最后，应优化住房供应结构，加大廉租房建设力度，完善住房保障体系。

参考文献