赖智慧

SOHO中国要转型了。潘石屹这个中国房地产最好的销售员前不久决定，将结束SOHO中国18年的销售历史，转做租赁。

潘石屹强调，“公司到了一定时机一定要转型”。他的计划是，要把目前正在建的150万平方米商业物业和写字楼全部改为自持。按他的预计，这些物业将在3年后全部建成，5年后SOHO租金收入有望超过40亿元。他为此准备了90亿元现金存款和60亿元银团授信。

对于转型原因，潘石屹的说法是，“战略性布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”；张欣则表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。

尽管转型看上去顺理成章，潘石屹似乎也做足了准备，但转型还是显得被动，不仅业绩下滑，其一贯坚持的散售模式也难以为继。与此同时，转型也将面对诸多挑战。

为什么转型？

SOHO中国最早宣布转型的消息，是在今年8月16日的2012年中期业绩发布会上，张欣高调宣布，SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”。而公司员工得知转型的确切消息是在今年8月20日的一次晨会上，潘石屹告诉公司销售总监们，SOHO中国将从散售变为全部自己持有。

自开发第一个项目“现代城”以来的十几年里，SOHO中国一直采取散售模式，就是把商业地产当住宅一样卖，“全部出售，一平方米都不留”，这曾经是SOHO的理想，与住宅开发商一样，都是销售型开发商，都是在做动产，而非持有型开发商。

此次突然转型的原因是什么？潘石屹为何要当“包租公”？

潘石屹事后对媒体表示，早在今年3月北京写字楼租金开始加速上涨时他就有所警觉，但真正触发其作出决定的是今年5月，有几家大公司找潘石屹谈租赁合作，同时他发现今年1～5月，北京CBD高档写字楼租金涨幅超过令人惊叹的50%。……