温亚沙

【概要】研究旧城改造模式，主要是寻找政府、开发商与旧改对象之间的利益平衡点。通过对旧城改造片区的区位价值理论的研究，找出级差地租与旧城改造的契合点，提出捆绑式开发的模式。同时，在保证各捆绑地块经济效益的基础上，得出各个地块的建议指标，作为引导城市建设的依据。

【关键词】旧城改造、区位价值、捆绑式开发、建议指标

ABSTRACT：Study of urban renewal mode，Are mainly looking for the government, developers and the old object between the interest equilibrium point. Through the transformation of the old city area location value theory research, find out the differential land rent and the transformation of the old city point, binding type development mode put forward. At the same time, to ensure each bundle block economic benefit based on, draw various plots suggested index, as the basis of the construction of City Guide.

KEYWORDS：transformation of the old city; the value of location; binding type development; recommended indicators

中图分类号：F124.5文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

1、旧城改造片区的区位价值理论

从1980年起，我国开始了土地制度改革。1986年推出了《土地管理法》，将土地的使用权和所有权分离。1987年4月国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年我国开始了土地估价试点。

1.1级差地租与旧城改造片区的区位价值

根据级差地租理论，级差地租Ⅰ取决于不同的地块，级差地租Ⅱ取决于在同一块土地上连续追加投资。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为基础和前提，马克思指出：“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ。”将级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ及旧城改造片区的开发效益结合起来考虑，便产生了几个重要的“旧城改造片区的区位价值”：

第一，不同的旧城改造片区处于不同的地块，因而具有不同的级差地租Ⅰ。这就从根本上决定了旧城改造片区区位价值的差异性。级差地租Ⅰ高的旧改片区，被争相选择；而级差地租Ⅰ很低的旧改片区则无人问津。

第二，对同一片旧城改造片区进行连续的投资，产生的级差地租Ⅱ有增高的趋势。……