马颖杰

（华中师范大学 政法学院，湖北 武汉430079）

论区分所有建筑物的重建制度

马颖杰

（华中师范大学 政法学院，湖北 武汉430079）

现行《物权法》对区分所有建筑物的重建问题规定得较为简单，未涉及重建过程中的实体问题，也不便于实际操作。通过考察域外立法，我们应建立卖渡和买回请求权、权利变换机制、区分所有建筑物的重建专项基金制度等，以进一步完善我国的区分所有建筑物重建制度。

区分所有建筑物；重建；物权法

一、区分所有建筑物重建的法律制度缺失

自1980年4月2日邓小平同志发表关于住房问题的讲话以来，我国房改已经风雨兼程地走过了30年。栋栋高楼平地而起，区分所有建筑物的兴建热潮席卷了大江南北。但伴随着住房商品化进程的加快，新的住房问题及其引发的社会问题已经产生。房地产市场的经济泡沫、拆迁征地过程中的纠纷、业主之间的矛盾与冲突等问题都极大地影响了房地产市场甚至国民经济的发展。关于区分所有建筑物的重建问题，由于最初进行房改时并未建立相应的重建制度，重建工作面临的重建决议的通过、重建费用的筹措以及不同产权人之间权益的平衡等问题无法得到妥善解决。目前，我国《物权法》只有一个条文规范区分所有建筑物的重建，即改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这不仅没有涉及重建过程中的实体问题，在程序上也规定得过于简单，不便于操作。而在现实生活中，至少存在以下几个方面的问题亟待我们从立法上予以解决：

（一）重建的决议程序问题

林肯曾说过：“力量来自于公正。”只有实现了公平与正义，才能得到人们的广泛支持。效率也是法律追求的价值，是促进社会发展的保障。因此，任何法律在制定和执行的过程中，必须兼顾公平与效率。区分所有建筑物牵涉的利益主体众多，因此，为了确保重建工作的顺利开展，各国立法例大多采用了多数决的重建决议方式，并建立了相应的保护少数反对者利益的机制，以兼顾公平与效率。但我国《物权法》规定的重建决议程序却十分简单，不但通过决议的人数比例较低，与一般的业主会议程序无异，也没有保护少数反对者利益的规则。这种决议程序不能反映最广泛主体的利益需求，不符合民主的要求，也易导致少数人的利益被践踏，无法实现产权处理上的公平和效率。因此，我们必须建立更为严格的重建决议程序，以实现对众多利益主体的平等保护。

（二）重建的费用问题

恩格斯曾指出：“人们必须首先吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等。”住房是一个人进行社会活动的物质基础，因此，人们对住房的保护与管理格外重视。目前关于住房保障费用的法律、法规内容主要涉及住房维修资金，其专用于住宅共用部位、公用设施保修期满后的大修、更新和改造，因而有人戏称其为住房的“养老金”。但对于住房在意外、年久失修等情况下的损毁、灭失所产生的住房重建费用，法律却没有相关规定。区分所有建筑物的重建工作本身就是一个耗资量巨大的工程，动辄涉及上亿资金。很显然，如果没有事前规划，短时间内去筹集这样一笔巨资是非常困难的。“我国今日的区分所有建筑物的住户，少则数十户，多则数百户甚至上千户，重建区分所有建筑物时，可预见其意见的分歧。且每个业主的经济能力不同，生活习惯有别，价值判断互异，对于重建费用的负担能力也有差别，欲取得重建共识并非易事。这一点会影响到有关业主是否赞成重建，并成为重建事业进行的最大阻力。”[1]而在重建费用的筹措方面，我国的立法尚处于空白状态，我们亟需对重建费用的筹集和分配问题进行专门规定，以更好地解决实际问题。

（三）产权人之间利益平衡的问题

通过对物的利用来实现对物所有的价值，是民法设立用益物权制度的一个重要价值考量标准。因此，《物权法》第71条规定：业主对其建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。区分所有权人可以通过将专有部分进行抵押、出租、设置地役权等来行使自己对专有部分的处分权，以获得收益。但这也导致了区分所有建筑物产权关系复杂化，不仅涉及所有权人的利益，往往还会因为抵押、出租等行为涉及第三人的利益。而住房重建的先决条件之一就是产权明晰，权利有保障。因此，在重建工作中处理好复杂的产权关系，平衡各产权人之间的利益，是重建工作得以开展的重要前提。而现行立法对于重建中的地役权、抵押权、租赁权等如何消灭，抵押权人、地役权人和承租人的利益损失如何补偿，补偿金的计算以及在所有权人和使用权人无法就区分所有建筑物的重建达成协议时的利益协调问题等都没有专门规定，在实际生活中常常引起矛盾，导致重建工作困难重重。

二、区分所有建筑物重建制度的比较法考察

由于区分所有建筑物权利人人数众多且情况复杂，重建工作困难重重，因此，通过立法方式对区分所有建筑物的重建制度予以规定，是现代各国及地区立法的一个基本趋势。目前，对此问题规定较为详尽的主要有日本、法国等，我国台湾地区也在作积极的尝试。

日本关于区分所有建筑物重建方面的立法主要是《建筑物区分所有权法》。该法对房地产权人之间及其与各相关权利人之间权益的调整方式、重建决议程序、重建执行方式、重建费用分担、不同意重建者权利的保护等问题都作了详细规定。依据该法，区分所有建筑物的重建必须满足主客观方面的要件，即区分所有建筑物存在腐朽、损坏、一部分灭失及其他事由且基于建筑物的价格及其他情况产生的修复费用过高，同时，区分所有权人和表决权人各五分之四多数赞成重建。此外，该法还规定了保护少数反对重建的区分所有权人利益的请求让售区分所有权制度和平衡相关产权人利益的权利转换制度。这对于我们确定重建工作是否开展和平衡相关权利主体的利益具有重要的借鉴意义。

法国在《住宅分层所有权法》中设专章对重建问题加以规定，主要包括以下四个方面的内容：第一，损坏建筑物的再建筑（重建）与修复；第二，损坏建筑物的保险赔偿金优先用作建筑物的再建费用制度；第三，超过原状回复的改良和追加制度；第四，原状回复不足时权利的清算和损害的补偿制度。该法主要针对重建费用的筹措问题进行了规定，例如关于遭受损害的不动产，当作为代表的被损害区分所有权人领受保险赔偿金时，在对集中登记的债权人权利进行保留的情况下，应当将此资金优先用于建筑物的再建。由此可见，法国立法对重建过程中的费用问题作了较为详尽的规定，为我们解决该问题提供了很好的范例。

关于区分所有建筑物的重建问题，我国台湾地区“民法典”尚无明文规定，主要是一些学者在进行积极的探讨。在单行法方面，台湾地区“内政部营建署”于1987年草拟的“高楼集合住宅管理维护法（草案）”进行了有益的探索。其主要借鉴了日本关于重建制度的先进经验，并结合实际设置了一系列区分所有建筑物重建的相关制度，如规定重建决议需要全体区分所有人及有表决权的业主的三分之二以上出席，出席业主四分之三以上同意才能通过等，既保证了效率，又兼顾了公平。

三、我国区分所有建筑物重建制度的完善

孟子说过:“有恒产者有恒心。”住房是每一个公民最基本的物质生活资料，对我们的重要性不言而喻。在房产改革的今天，住房问题日益凸显。这对于我们解决民生问题，建设社会主义和谐社会无疑是一大阻碍。如前文所述，区分所有建筑物的重建问题并未引起立法的足够重视，现行法律制度存在缺陷。因此，笔者在此提出几点建议，以期从立法上进一步完善我国的区分所有建筑物重建制度。

（一）完善重建决议程序

首先，在重建表决比例上，现行《物权法》“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定不太合理。笔者认为，决议的通过比例应当占业主和参与表决人数的四分之三甚至五分之四，以实现更大范围内的民主。其次，在少数反对者利益保护的问题上，笔者认为可以借鉴日本的经验，设置卖渡和买回请求权制度。“卖渡请求权是指参加重建者于一定期间内，对于不参加重建的业主及其继受人请求以市价卖渡其所有权及基地利用权的权利。”[1]设置卖渡请求权，既解决了由于少数业主的反对致使重建工作难以进行的问题，又不至于形成“多数人的暴政”，忽略少数人的利益。买回请求权是指在重建决议通过后长时期未得到执行的情况下，已让售区分所有权的原业主可以向该区分所有权的现有权利人提供相当于买主所支付对价的钱款，要求买回该区分所有权的权利。卖渡请求权的设置是为了重建工作的顺利进行，但如果重建工作一直不开展，那么少数不同意者的牺牲就会失去意义。因此，法律上必须同时设置买回请求权，以保护在一定期限内重建决议未得到执行情况下少数主体的利益。这两项制度可以有效解决少数主体的利益保护问题，实现利益平衡。

（二）平衡产权人之间的关系

在平衡产权人关系的问题上，目前比较成功的做法主要是实行权利变换机制。“权利变换是日本在1969年制定的《都市再开发法》中所创设的一种重建机制，赋予政府机关、民间组织或重建开发公司可以在指定为重建地区内实施权利变换。”[2]所谓的权利变换制度，是指“重建区内所存在的土地所有权人、住房所有权人、他项权利人或者实施者提供房地产权、他项权利或资金，共同参与建筑物重建工作，在重建计划实施完成后，按其重建前的权利价值及提供资金比例分配重建后建筑物及其土地的应有部分或权益的制度”。[3]其具体包括以下几个步骤：（1）由同意重建的业主讨论通过重建决议；（2）重建决策人根据重建决议与住房所有人、相关他项权利人等商议权利变换方案，对住房所有权、地役权、租赁权、抵押权等权益进行调整，如果协商不成，请求政府相关部门进行认定；（3）公布权利变换方案及重建决议，实施重建；（4）按权利变换方案分配重建后建筑物及其土地的应有部分或权益。权利变换机制已为众多国家和地区所采纳，我国也应采用该制度，以更好地处理区分所有建筑物重建过程中复杂的产权关系。

（三）完善区分所有建筑物的保障制度

现代社会保障制度是人类在20世纪最重要的社会文明之一，主要是指政府为保护全体社会成员免除因失业、年老、疾病或者死亡风险而遭受损失所建立的一项制度。住房作为人们安身立命的场所，我们也要对其“生、老、病、死”进行保护，以更好地维护人们生存和居住的权利。但目前我国《物权法》和地方立法仅仅规定了住房的“养老金”，即住房维修基金制度，却没有住房的“安葬费”，即区分所有建筑物重建费用的规定，显然是不完整的。因此，我们在进一步完善住房维修基金制度的同时，也应该建立区分所有建筑物重建的专项基金制度。一方面，要在《物权法》中增设关于区分所有建筑物重建专项基金的条款，从总体上对基金的来源和用途进行规定；另一方面，要通过单行法的形式对区分所有建筑物重建费用的负担、收缴的机构、分配方法等事项进行规定，以便于实际操作。

四、结语

区分所有建筑物的重建为各国立法、学说与判例所广泛关注。我国的商品房大多建于上世纪90年代进行住房商品化改革时期，大部分都比较陈旧，有的甚至已被损毁。由于施工质量和建筑材料质量的低劣、市场管理的混乱等原因，新建的部分商品房也存在严重的质量问题。因此，区分所有建筑物的重建问题日益凸显。《物权法》第76条难以满足实践的需求，因此，我们有必要借鉴国外立法中的先进经验，并结合我国的国情，建立卖渡和买回请求权、权利变换机制、区分所有建筑物的重建专项基金制度等，以从立法上进一步完善我国的区分所有建筑物重建制度。

[1]陈华彬.区分所有建筑物的重建[J].法学研究,2011(3).

[2]李连祺.灾后重建政策的国际经验和启示[J].减灾论坛,2008(5)．

[3]李连祺.灾后建筑物重建制度：现状、问题及对策——以物权法为视角[J].河南省政法管理干部学院学报,2009(1)．

D923.2

A

1673―2391(2012)05―0106―03

2012—04—22

马颖杰，女，湖北武汉人，华中师范大学政法学院。

【责任编校：王 欢】