徐嫩宜

摘要：房地产中的工程管理主要指将房地产中各工程项目的设计变为实体过程的管理，主要包括成本控制管理、质量控制管理、进度控制管理以及技术支持管理等要素。本文主要通过分析房地产工程管理与一般工程管理的区别，提出房地产工程管理的基本措施，阐述工程管理环节在房地产开发中的重要作用。

关键词：工程管理；房地产开发；监理；施工；重要作用

Abstract: the real estate of the engineering management refers to the real estate in each project will be the design of process management to entities, including the cost control management, quality control management, progress control management and technical support management elements. This paper mainly through the analysis of real estate project management and general project management of distinction, puts forward the basic measures for real estate project management, this paper expounds engineering management link in real estate development in an important role.

Keywords: engineering management; Real estate development; Supervision; The construction; Important role

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

改革开放以后，我国经济迅猛发展，人们的生活水平逐渐提高，居住条件得到了极大的改善。为了适应现代化的居住要求，房地产业加快了发展的速度。工程管理环节在房地产开发中对工程的质量和经济效益的提高具有重要的影响。重视工程管理的环节，提高开发项目的品质是现代企业面临的重要问题。

一、房地产的工程管理与一般工程管理的区别

房地产工程管理在技术层面的要求上并没有比一般的工程管理要求高，但是从管理层面上考虑，房地产工程管理更具有宏观性和广泛性。

1.1.两种管理的过程不同

一般的施工企业和监理企业的工程管理都是以编制投标文件作为管理的初始工作内容，通过组织人力、物力而进行现场施工和监督管理，最后进行竣工验收。房地产开发工程管理的过程贯穿整个工程的始末，包括地址勘察，施工图的设计与审查，工程的报建，招投标，工程的全面施工、竣工、验收以及结算等众多环节。由此可见，房地产开发中的工程管理不仅包括施工阶段的管理，同时也包括施工前后的管理，尤其是前期工作更需谨慎，前期工作成果直接影响到施工现场的工作是否能够顺利展开。

1.2.两种工程管理的侧重点不同

不同的工程管理形式具有不同的管理行为主体，而不同的行为主体也决定了房地产工程管理与一般的施工单位、监理单位与存在着较大的差异，他们之间关注的角度有所不同，进而所采取的方式也不尽相同。相比较而言，房地产中的工程管理环节比一般的施工单位和监理单位的工程管理环节所考虑的问题要多，涉及的方面更为复杂；在成本控制方面，一般的工程管理注重合同的成本控制，而房地产工程管理更关注项目的投资成本；在工程技术管理方面，一般的工程管理关注施工方案、施工构造、施工方法，房地产工程管理更加关注如何更好的将营销理念和卖点付诸实施；在工程进度管理方面，相对来说，，一般的工程管理属于微观形态，工程管理仅限工程本身，而房地产工程的管理主要从宏观考虑，对整个项目进程进行全面的控制。

1.3.两种工程管理的监控对象不同

一般的工程管理主要考虑如何组织人员进行施工，如何对施工过程中的每个环节、每个人、每台机械设备进行监控，从而实现工程管理的三大目标，即成本控制、进度控制、质量控制。房地产工程管理侧重于监督监理单位和施工单位是否能够有效完善施工现场的管理体系，是否能够按照招投标时所做的承诺进行施工。

上述房地产工程管理与一般工程管理所存在的区别和各自的特点，体现了工程管理环节在房地产开发中的重要作用。因此，对房地产工程管理应予以足够的重视。

二、房地产工程管理基本措施

房地产公司能否具有良好的声誉，和该公司是否具有合理的工程管理制度密切相关。工程管理是房地产开发过程当中的重要环节。当前，行业内普遍存在着工程质量问题及新型材料的质量问题，虽然难以完全避免，但是工程管理可以在很大程度上减少问题的出现。

2.1、加强施工管理

工程施工管理具有内容多、时间跨度长、影响力大、涉及面较广的特点，它与工程管理目标的实现具有直接关系。按照我国有关法律规定，遵循公开、公正、诚实守信的原则，施工企业要选择讲诚信、有实力、重效率的单位，每一个环节都要遵守相关的法律法规，注重工程的质量。施工管理主要包括施工合同管理、施工的准备、施工质量的控制、工期的控制、成本控制、安全控制等多个环节。

2.2、强化监理公司的作用

建设监理制度体现了《建筑法》的有关规定，是我国建筑领域中的重大改革。监理制度建立的本意是为了提高工程质量以及工程的建设水平，使工程管理的体制趋向规范化。但是在实际的施工过程中，监理单位往往没有较好的发挥应有的作用，甚至出现了监理人员不足、监管力度较为薄弱、监督不到位等众多问题，出现了与投标时的承诺相违背的现象，甚至对工程管理带来不利的影响。对于房地产工程管理中的监控问题，不仅要考虑如何合理的约束施工单位，还应该对监理单位进行有效的约束，发挥监管部门应有的监督作用，只有这样才更加有利于房地产项目的工程管理。对于合同的建立，应该细化条款，增加其可操作性，促使监理单位按照合约内容积极开展监理工作。

2.3、加强工程队伍的建设

工程队伍是工程建设的主体，在工程管理过程当中发挥着重要的作用。对工程队伍进行有效的管理，需要坚持以下几点：

（1）业主方应该坚持工程支付款的原则，即注重进度的控制，每周、每月将计划进行对照，遵守合同进度的规定，按期付款。

（2）在农忙、年关等资金紧张的时节，业主方应该将质量和进度作为考核的重点，主要进行质量的整改，避免施工队伍出现工程款的纠纷现象，也可以使工程款的支付主动权掌握在业主方。

（3）预防索赔。房地产开发商在控制过程中的主要環节就是预防索赔，在开工前合理的要求施工单位按图纸进行实质性会审，找出图纸的问题所在，防止形式化，业主方管理人员要对工程的全部细节尽可能详细的了解，准确把握，尽量避免发生变更。

（4）控制施工材料的管理。施工队伍大包干是业主方应该坚持的办法，既能控制成本，又能明确责任。目前我国的业主方不管是安装、土建还是绿化，基本对开发项目所需的设备和材料有了较好的认识。业主方材料的管理重点主要集中在材料设备使用的准入制、对工程的主材进行质量标准定位方面，在监理公司参

与的前提下超前定价、定品牌、定质量，监理公司要充分发挥经济杠杆的调节作用。

（5）加强人员素质的管理。建筑产品不同于其他工业产品，影响其质量的因素很多，包括：人力、机械、材料、环境等多方面。除此以外，项目建设所涉及的学科很多，需要房地产开发商与监理单位具备相应的协调处理的能力，有学习、接受并应用新型建材和施工工艺的能力，因此，人才密集型企业是房地产企业发展的方向。要想做好企业的项目管理，应该注重人员素质的管理，注重人才建设，这是项目管理成败的基本因素。

2.4、树立良好的风险和危机意识

房地产建设过程中所涉及的方面较广，涉及的单位较多，工地的施工情况也较为复杂，存在着很多不确定性的突发因素，所以在房地产开发过程当中，工程管理者一定要具有风险意识和危机意识。危机一旦延续发展，风险就有可能贯穿到整个工程建设的阶段。作为工程管理人员，如果缺少风险意识， 将会给项目带来较大隐患，风险一旦转化成危机，会随之带来严重的后果。这就要求工程管理人员加强对工程风险的识别、预警、责任划分能力，积极采取有效措施进行防范。

3、结语

工程管理环节是房地产开发的重要部分，是工程项目按期、按质完成的重要保障，只有不断提高工程管理的水平，才能够更好的保证开发商开发项目的投资回报，才能更加有利于工程项目的营销，才能不断推进工程管理的健康发展，从而进一步促进房地产行业的健康发展。