李成耀

摘要：自从我国正式加入WTO以后，市场经济发展迅速，加之外来资本的不断入侵，行业竞争日趋激烈，房地产业尤为突出。尤其是近年来，随着我国通货膨胀的进一步加剧，房价更是一涨再涨，普通消费者只能望而却步，或沦为房奴苦不堪言，企业房产销售大幅缩水。因此，如何控制好房地产开发的成本，降低房价，不仅是房地产企业拓展利润空间、克敌制胜的法宝，更是政府控制通货膨胀，减少社会不稳定因素的宏观调控的关键所在。本文运用工程造价管理的理论从房地产开发企业角度提供了一些成本管理的建议。

关键词：房地产开发工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中圖分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

近年来，在政府的宏观调控下，房地产销售大幅缩水，大部分房地产企业处境艰难。如何有效的控制房地产开发总成本，使得企业在宏观调控下做到游刃有余，是摆在各房地产开发企业面前的共同课题。

1．房地产项目开发过程的成本组成

研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分以下五大部分

1.1土地成本：指为取得项目所在的土地的开发经营权而需支付的费用，包括向国家及相关政府部门缴纳的土地出让金、土地征用费、建设配套费以及针对土地上原有建筑及居民的拆迁安置补偿费。

1.2前期工程费：指从项目开始规划到正式施工前所消耗的费用。取得土地使用权后，土地使用者要完成项目的相关决策和规划，并对总体部署方案的可行性进行咨询和研究，主体工程开工前需对土地进行勘察设计，此部分的费用包括房屋开发的规划建筑设计费、地质勘查设计费、研究咨询费、报批报建过程中的政府规费以及七通一平费。

1.3工程成本：指完成项目所需的建筑工程（含精装修工程）、安装工程、设备工程、室外工程、弱电工程、环境工程及公共配套工程的总费用。

1.4期间费用：指直接从企业的当期产品销售收入中扣除的销售费用、管理费用和财务费用

1.5营业税金及附加:指房地产企业需交的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、地方教育费附加、水利建设专项基金

从成本的属性来看，土地成本、前期工程费、期间费用、营业税及附加在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；工程成本则会因为项目本身 情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。

2．工程成本控制

一个房地产项目的工程成本控制大体可以分以下6个阶段

2.1可行性研究阶段

项目的决策决定了房屋开发的总体方案和投资规模，是控制开发成本的关键所在。房地产开发周期相对较长，开发风险较大，所以对开发地点、建设方案的选取都要慎之又慎。好的项目方案不仅要符合所在地区的总体规划布局，而且要尽量合理利用已有的配套设施，以降低开发成本，同时应充分考虑项目开发规模与周期，把房屋的升值空间纳入体系，为未来的销售做足准备。

在开发位置的选择上，不仅要考虑地理位置的优劣，还要充分考虑该位置所处的社会环境、市场供求关系的环境以及未来城市规划的环境。要对开发位置做出综合评价，就要充分考虑该处的交通状况、自然环境、公众基础设施等，还要深入了解当地的住房需求及能够接受的销售价格，“入乡随俗”对产品合理定位，最后通过确定的销售价格来倒推工程成本目标。

2.2 设计阶段

设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制：

1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比。

2）通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

3）通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。

4）通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

2.3审图与优化设计阶段

本阶段通过施工图会审来控制设计质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少设计图纸方面造成的损失。具体操作是：在施工图完成后组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

2.4招投标阶段

1）选择恰当的招标形式

对于房地产开发招标来说，首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，一般情况下不要搞华而不实的公开招标；合同形式采用那种都可以，不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。

2）选择合适的施工单位

對于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等，所以选择一个好的施工单位是很重要的，不要选择什么“……县施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉，对于不入流的公司，一定要在准入上机制做好文章，在资质上一定要把好关。另外对其注册资本、公司财务 情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制，不能因为某某公司可以让利、可以垫资就让其轻易入围。

2.5施工阶段

施工阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，包括对工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等的管理，其中没有定额的分部分项工程单价的确定要及时合理。一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西， 比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等。这也是造价成本控制容易被忽略的地方。

2.6结算阶段的成本控制

这一阶段的造价成本控制，是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。房地产企业的造价控制人员应该秉承的原则是：

1）合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，7、14、28天的规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；

2） 矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一）；

3）謀件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；

4）鼀襱规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；

5）分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；

6）鴀杏造价书中的说法一步步审核。这样基本保证结算完整并较为正确，一般差额控制在3％以内。

3结语

以上介绍了房地产开发的成本组成，并就如何控制工程成本做了简要分析，在实际的工作中,由于不同项目所处的环境、规模、用途等条件的变化,以及从事这项工作人员的素质和能力的差别,实际的控制结果也有着很大的变化,不能一概而论,需要在项目之初就要进行全面和详细的分析,找出控制的重点,然后在相应的过程和环节上给于足够的重视,并投入足够的力量,这样才能达到应有的效果,实现节约成本,扩大效益的目的。

总之，成本决定价格，而房地产价格又是影响社会经济和稳定的重要因素。房地产价格的波动从不仅关系到人们的生活，也是影响国民经济的产业结构、产业政策以及各行业协调发展的关键因素。控制房地产开发成本，无论是对企业的利润最大化，还是对国民经济可持续发展都具有现实意义。

主要参考文献：

[1]彭亚飞，王福成.浅谈施工项目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

[2]王忠伟.房地产成本优化控制[J].开发与建设2006(2).

[3]杨慎.房地产与国民经济:中国建筑工业出版社 2002