叶小圣

摘要：城市综合体是综合的、先进的高端物业，它已经是、并仍将是商业地产开发的主流，而想要让这个综合体完全发挥它的综合性、先进性，则需要在机电系统上做更多的努力。

关键词：机电系统；城市综合体（HOPSCA）；功能性；高效性

Abstract: The urban complex is a comprehensive, advanced high-end properties, it has been, and continues to be the mainstream of commercial real estate development, and if want to make this synthesis take full advantage of its integrated, advanced, you will need more effort on the electrical system.Key words: mechanical and electrical systems; urban complex (HOPSCA); function; efficient

中圖分类号：TP271+.4 文献标识码：A文章编号：

一、概述

所谓“城市综合体（HOPSCA）”是指城市中由酒店（Hotel）、办公（Office）、公共停车场（Park）、购物（ShoppingMall）、会展（Convention）、公寓（Apartment）等多种功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市（商业）综合体并不是多种建筑在数量和种类上的简单叠加，其区别在于各组成部分能否形成优化组合、并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的系统，而这种功能性、高效性得以实现，需要一套可靠、成熟的系统来维持，这就是商业综合体机电系统的任务。机电系统通过各机电专业技术措施实现对项目的正常、高效管理，保障其日常运行及消防安全等。若将综合体比作一个人的话，土建结构就是一个人的骨骼、躯干，而机电系统就是这个人的神经、免疫系统，可见机电系统的作用，非常之重要。

二、城市综合体建设及其机电系统运行现状

大型城市综合体项目适合于经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上又要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。

有着“世界中心”之称的曼哈顿，汇集了世界最著名的商业综合体：百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。其中就华尔街而言，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部，更有克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑在此汇集。所以，金融、商业自然造就了其无与伦比的经济特色。

香港的街坊式商业综合体也有着其独特的感觉，以太古城为例，其总建筑面积约110万平方米，项目相当于一个完整而又独立的街坊，街坊内集中了几十栋高层建筑，形成一个超大型建筑群，在城内配置了居民生活所必需的一切设施：一、二层设大卖场、三层是各类商店、第四层居民管理社区服务机构，五层以上是住宅，顶层是大面积空中花园。项目内有道路、廊道、景点及大面积绿化，地铁和公交专线直达项目中心，俨然一个生态化、环保化和智能化标准的现代社区，居民足不出户能方便的生活。

内地的城市综合体项目多数是参考香港开发模式。近年，城市综合体项目更是如雨后春笋般涌现，以成都为例，万达金牛广场110万平方米、新世纪环球中心176万平方米、世豪广场80万平方米、绿地国际花都近100万平方米、龙湖时代天街183万平方米、华置广场45万平方米、华润二十四城（商业）32万平方米……据不完全统计，成都在建的综合体项目不下80余个。

如此多的项目，且不说招商、经营如何困难，就说项目的开发、尤其是机电系统开发上，都很值得大家思考。众多项目的集中上马，开发、管理团队的商业项目开发经验却非常有限，尤其是很多内地开发商并没有完整的商业地产开发团队，而是住宅开发团队转战商业地产开发，商业开发理念不成熟，以盖住宅粗放式的建设思路来做商业地产，造成了很多项目品质很差。许多写字楼、商场室内环境很差，举例说空调系统：夏季过冷、冷水机选择过大，既费钱、又占地。冬季过热、干燥。再举例说计费系统：许多综合性物业会引入多方管理公司，如酒店、公寓，一般都会引入专业的管理公司，其管理、运营上相对要求比较独立，但在设计之初，计费系统往往没有考虑其可拆分、可分区性，最后只能在后期进行改造，造成机电管线、系统的混乱，为之后的维护埋下隐患。更重要的是，这些不合理的机电系统，往往造成设备运行费用太高，例如过渡季节，外边空气很冷，可写字楼或商场空调冷水机还开着，这种现象非常普遍。所以，一个有专业商业地产开发经验的团队，要在设计之初就有一定的预见性，既能保证系统的可靠性、可扩展性，又能考虑到其经济性。

三、城市综合体的特点及其对机电系统的要求

城市综合体之所以称之为“综合体”，首先在于它的复杂性、综合性。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 其规模往往与城市规模相匹配，位置与现代化城市干道相联系，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。另外，城市综合题的交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的树形交通体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。正是这种复杂的功能结构，城市综合体对机电系统、交通导向设计提出了非常高的要求。

城市综合体的另一特性是其先进性、高效性。一座知名的城市综合体往往在提升一个城市的形象、发展高度等方面起着至关重要的作用，所以它必须是先进的、高科技、高智能的代表。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

鉴于城市综合体的综合性、复杂性，如何能保障其各项功能既能准确、稳定的运行，又能确保其先进性、高效性呢？于是，以下机电系统如何选择，便是至关重要的问题了：1、空调系统到底如何选择，(1)选择风机盘管+新风系统，(2)全空气系统，(3)变风量系统，(4)户式中央空调系统，(5)地板采暖系统等其他系统。2、是否采用热回收。3、给排水系统材质如何选择、中水系统是否要加。4、消防系统选择何种形式、报警系统如何定位。5、强电系统容量应该多大、电源保障系统如何配备，是否要设柴油发电机。6、弱电系统，楼控到底应该做成什么样子，应该做到多细化。7、电梯系统，梯速、载重、分区如何进行，与楼控如何搭接。8、通信系统如何布点，水平区系统布到何处等等。以上这些都是在进行机电系统设计前必须清楚考虑的问题。

考虑城市综合体的以上特点，不论其系统如何选择，但对整个机电系统的要求却可以概括如下：1，可靠性。稳定可靠是所有项目的最初要求，脱离这一条，所有的性能都是没有意义的。同时，需要考虑足够的系统余量以满足操作、运营方的需要。2，可维护性。系统设计一开始就应该考虑如何在关闭或维修主系统时对整个系统运行的影响最低，并在需要的位置提供适当的检修空间、检修通道来对设备、系统进行必要的维护。3，机动性与适应性。商业空间可能因为招商等原因发生变化、调整，系统需要完全满足这些变化与调整。4，可扩展性。系统需要满足某些指定设备的储备以提供可预知未来发展的需要。5，能效性。要确保设备在正常和非高峰时间段，均处于有效状态，这要求设计不能过于保守、同时又要经过多方面论证。6，经济性。设备和系统优化。7，环保性。系统应尽量减少废水、废气、废物、噪声等对城市的影响，并充分利用可利用之能源，达到环保节能的效果。

四、小结

众多城市综合体项目的现状已经证明，机电系统是城市综合体开发的软肋。一套好的机电系统应该能为项目提供舒适、经济的办公、生活环境，同时能给客户营造高品质、高档次的氛围，提升项目形象、项目知名度，并进一步对外形成一个良性的招商、经营环境。城市综合体是综合的、先进的高端物业，它已经是、并仍将是商业地产开发的主流，而想要让这个综合体完全发挥它的综合性、先进性，则需要在机电系统上做更多的努力。