邹阳

房地产项目并购中几种法律风险防范―――基于经办案例分析

邹阳∗

房地产项目并购涉及较多的法律关系，实践中存在很多风险。本文通过实际案例介绍房地产项目并购中可能存在的风险，以期对房地产项目并购的各方主体提供参考，并在实践中防范交易风险。

房地产项目并购 风险防范

现实中房地产项目并购通常有两种方式，一种是资产并购，即以房地产的土地房产为标的签订买卖合同；另外一种是项目公司并购，即收购方通过受让房地产项目公司的股权而达到并购房地产项目之目的。房地产项目并购并不像一般商品买卖那么简单，其中涉及土地权属、对外债权债务及新旧股权变更等多层法律关系，交易风险较大，一旦有任何环节疏忽都可能会带来投资的巨大损失。因此了解房地产项目并购中的法律风险，并有效地防范对投资方有着深远的意义。

下面笔者通过几个经办案例，简单阐述房地产项目并购过程中出现的几种法律风险：

一、项目用地条件变更情况下，因预料外政府行为产生的法律风险

【案例1】佛山顺德某房地产公司（以下称“A公司”）于2000年9月通过公开招投标取得A项目土地进行开发。2001年8月，为配合佛山市总体土地规划，应当地政府要求，A项目进行土地容积率调高、建筑高度提高，获佛山市规划部门批准，并取得免补地价的非正式回复文件。2005年6月，某大型房地产公司（以下称“B公司”）收购A公司的股权。2008年1月，A公司收到政府《关于补缴土地出让金的通知》，被要求补缴高额土地出让金。……