赵曜

（1.海南大学，海南海口 571000;2.鄂尔多斯市东胜区规划局，内蒙古鄂尔多斯 017000）

城市规划与房地产开发非协调发展分析研究★

赵曜1，2

（1.海南大学，海南海口 571000;2.鄂尔多斯市东胜区规划局，内蒙古鄂尔多斯 017000）

针对如何使城市规划与房地产开发实现协调发展的问题，通过调查分析目前我国城市规划与房地产开发非协调发展方面的实际表现，提出了优化两者关系，促进两者协调发展的有效途径，以促进社会经济发展。

城市规划，房地产开发，非协调发展

0 引言

近年来，房地产业已经逐步成为我国国民经济新的增长点和消费热点，发展更是以两位数的速度增长。2011年，全国房地产开发投资61 740亿元，比上年增长27.9%。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿m2，比上年增长25.3%。将房地产很形象的比喻为一把“双刃剑”，一方面推进城市化、促进社会经济发展、改善城市景观面貌;另一方面房地产由于其价值狭隘性，与城市规划之间的价值观不同，双方在考虑发展模式、实施时间、依赖空间、追求利益方面都有很大不同（见表1），由此可能会产生矛盾和冲突，从而导致两者之间发展不协调，这就是我们讲的非协调发展关系。随着我国城市化进程的不断推进，这种非协调发展表现会更为突出，对两者都会造成严重的不利影响。

1 城市规划与房地产开发非协调发展分析

从整体考虑，其实城市规划与房地产开发之间既是宏观与微观、整体与局部的关系，又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。按道理两者是互相促进的协调关系，然而在目前的中国，一方面城市规划滞后于房地产开发，另一方面房地产背离城市规划，城市化不断推进的同时，二者的非协调发展程度就日益明显，我们从以下几个方面看这种非协调发展表现:

1）“圈地运动”持续不断。土地具有不可再生性，而且是开发房地产项目不可或缺的基本条件，历史上“圈地运动”不断，由于错误性的开发，房地产多次受挫，近年来，城市化快速发展，占地风又以不同形式悄然兴起，如开发新区、建设新城等等。详细的城市规划对于抑制“圈地运动”热潮有十分重要的作用，然而短暂的时间很难从根本解决这个问题。2）城市出现空置化现象越来越严重。由于盲目开发，与城市化进度不一致，出现了城市空置化问题。城市规划没有起到指导作用，才使得这种现象出现。如果发展严重，空置化的背后就是城市贫民区，将严重影响城市发展。3）过度开发现象和“破坏性”的建设有增无减。房地产开发商首先看到的是项目本身带来的经济效益，这样就导致开发行为会带来其他方面的负作用，表现在以下几个方面:a.项目开发过程中有意或者无意的破坏城市生态平衡，使城市环境恶化。过度开发对地下水、小气候等影响严重，会导致地面下沉等现象出现。b.破坏了城市景观。降低土地开发成本，提高建筑容积率导致高层建筑出现，由于缺乏设计，不满足相关规定导致与周围环境不协调，损坏城市整体形象，破坏城市景观等现象，同时也会引起日照通风不良、“热岛效应”等，甚至存在安全隐患等负面影响。4）城市规划明显滞后。a.城市规划的动态性和可操作性差。目前城市规划要求面面俱到，编制周期较长，可操作的时效性差;在控制性详细规划中不能从全局把握房地产的规模和强度，动态性差。b.城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。城市规划有时间要求，一旦出台就有了相应的法律效力，而建设项目实施也有个时间过程，目前房地产开发商很少机会参与城市相关规划的制定，自身利益得不到保证，进而对支持城市规划积极性不高。c.城市规划周期较长，很多方面不完善。房地产发展十分迅速，对市场的敏感程度高，然而城市详细规划更新缓慢，加上城市规划缺乏权威规定，部门之间缺少沟通，造成房地产发展十分被动。5）较少开发商重视公共服务设施的建设。开发商无法从公共服务设施建设中获得直接利润，这样的市场机制导致公共服务实施开发项目变得无人问津，这样导致开发项目局部有序而整体杂乱无序的现象。通过城市规划将这部分公共服务设施进行强制要求，实现两者协调发展。

表1 城市规划与房地产比较

2 城市规划与房地产开发协调发展的路径依赖

2.1 完善城市规划对房地产开发的引导机制

1）通过增强城市规划的战略性研究，为房地产开发提供动态性指导。通过连续跟踪研究，逐步对城市规划进行深入分析，进而不断优化规划体系;城市规划部门和人员应当系统安排，进行连续工作;规划编制的方式方法不断更新。2）城市规划应当有前瞻意识，为房地产提供超前指导。城市规划是指导房地产开发的，不是被动适应房地产发展，因此在编制城市规划时应当充分分析房地产发展方向，发展策略，具有超前的意识，避免被开发项目牵着鼻子走，房地产活动应当在城市规划的指导下进行。3）扩大城市规划的弹性空间、增强其应变能力。城市规划是为城市更好发展服务的，当然在规划的同时也应当兼顾房地产开发商的利益，在保证城市设施功能的前提下，增强规划的弹性和应变能力，这种弹性要与相关的法律依据相辅相成。

2.2 完善城市规划在调控方面的不足

1）开发用途的确定。城市规划中对于开发地块应当明确其用途，保证开发过程与总规一致，而针对特殊地块应当具有一定的调整空间，给予适当的灵活性。2）开发强度的确定。a.正视城市发展的最大容量，确定城市总体规划，估算备用地的开发量，有步骤、有计划的进行开发。b.针对不同的地块，在开发时应体现其区位、性质等因素的不同，进行差异性开发。c.重点对居住区的开发，开发前要制定较为详细和明确的强度控制指标，如建筑密度、建筑层数及高度、各建筑间的距离，防止出现项目过密，破坏城市居民舒适的居住环境。3）形体景观的控制。一个个建筑的建筑风格、色彩及搭配组合起来就是整个城市的形体景观，通过对单体的规划来控制整个城市的形体景观。4）环境容量的控制。在城市这个区域中，大气、水、土地等都有承受人类活动的最大容纳量，因此在城市规划时，应充分考虑城市发展规模，控制人口密度;保证城市绿地面积，人均绿地率直接影响城市环境，通过控制人口密度、绿地率、建筑密度等保证城市环境容量，这样才能保证城市生态平衡和正常功能。5）设施配套的控制。对于配套设施利润低的事实，防止这些方面得不到实施，应该对居住用地、工业用地、仓储用地等配套的市政、公用设施提出定量配置要求。6）强制性规划的控制。涉及到公众利益和安全的城市绿地、文化遗产等应当通过强制性规划实施。

2.3 构建城市规划与房地产开发协调发展的保障机制

1）创造良好的城市环境。城市环境直接关系到当地的城市规划，建立一个既存在竞争又公平的投资环境能从一定程度上保证该地区的房地产发展。因而政府应当创造一个良好的城市环境，从而促进城市规划和房地产健康发展。

2）防止出现房地产开发过度投机行为。房地产给城市规划提供的信息对城市规划影响性很大，如果提供的信息不符合市场发展，将给城市规划带来很大的负面影响，如造成房屋空置、资金积压等这都是过度投机行为的危害。

3）对房地产信息和数据的收集工作应当加强实时调研。房地产信息的真实性直接影响城市规划是否科学，合理科学的获取房地产需求信息，可以指导城市规划的实施。加强资料和信息搜集工作，渗入到市场进行调研，取得真实数据，为城市规划提供保障。

4）逐步完善对城市规划的监管。城市规划直接影响房地产是否能够健康发展，而城市规划实施过程更是涉及到很多人的利益，为避免有些部门故意更改总体规划，应该建立完善的监督和监管体系。对于规划应做到公开、透明，这才能充分发挥群众的舆论监督作用，参与到城市规划中。

［1］胡若痴.论城市规划与房地产开发的互动机制［J］.北京城市学院学报，2002（1）：35-36.

［2］葛建辉.浅谈城市规划与房地产开发［J］.中国建设信息，2009（4）：78-79.

［3］卢佳.城市规划与区域房地产开发的协调发展——以上海松江新城为例［J］.中国房地产，2007（1）：58-59.

Analysis and research on non coordinated development of city planning and real estate development★

ZHAO Yao1，2

（1.Hainan University，Haikou 571000，China;2.Erdos Dongsheng District Planning Bureau，Erdos017000，China）

According to the problem how tomake city planning and real estate development realized coordinated development，through the investigation and analysis on the actual performance of current China city planning and real estate development in non coordinated development aspects，put forward the effective way to optimize both relation，promote the both coordinated development，in order to promote the development of social economy.

city planning，real estate development，coordinated development

TU984

A

2012-08-19★：海南大学“211工程”建设项目资助

赵曜（1986-），女，在读硕士，助理工程师

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2012.30.026

1009-6825（2012）30-0004-02