郝国彩

城市化对房地产投资的影响
——以山东省为例

郝国彩

城市化过程中伴随着人口结构、产业结构和需求结构的转换,这一转换过程会对房地产投资产生一定的影响。通过运用多元线性回归模型,对山东省城市化主要度量指标及房地产投资额进行回归分析,发现非农人口比重和 GDP是城市化指标中,对山东省房地产投资影响最显著的因素。最后对城市化进程和房地产投资的协调发展提出建议。

城市化;房地产投资;多元线性回归

关于城市化与房地产投资的关系,已有不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分析法对我国 1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究①向为民、李娇：《城市化水平与房地产投资增长率的关系研究》,《重庆建筑大学学报》2007年第 1期。。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为 0.205,具有相互促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响,并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析,根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论②程征贵、林子文：《浅谈城市化进程与房地产投资——以江苏省为例》,《沿海企业与科技》2006年第 2期。。本文在已有文献的基础上,分析山东城市化进程对房地产投资的影响,并运用多元线性回归模型和 stepwise方法,对山东省城市化对房地产投资的影响进行回归分析,以得出城市化指标中对房地产投资影响较大的因素,进而对实现山东房地产投资与城市化进程的协调发展提出相关建议。

一、山东省城市化进程的特征及其对房地产投资的影响

1.山东省城市化发展迅速,房地产投资稳步增加。改革开放以来,山东省城市在数量、规模和结构上都有了飞速发展,城市化水平也不断提高。1977年山东城市化率仅为 13.3%,低于全国平均水平,1990年上升到 27.3%。2000年山东省将城市化确立为山东省今后的四大发展战略之一,从此山东省的城市化进入了新的快速发展时期。2001年全省城市化率为 39.2%,2009年达到 48.3%,高于全国平均水平。城市化是生活方式、生活质量不断提高和改变的过程。在城市化快速发展过程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求叠加在一起,造成了城市住宅的巨大社会需求,直接带动房地产投资的增加。1990年全省房地产开发投资额为 9.2亿元,1994年则上升到 102.58亿元,在随后几年受宏观调控政策影响增速有一定波动,2000年以后投资额稳步上升,2009年全省房地产投资额达到 2428.7亿元。

2.山东省城市化整体水平不高,制约了山东房地产业的发展。(1)山东城市化率与先进省份相比差距较大。山东城市化率与东北三省和东部一些省份相比明显偏低。根据国家统计局统计公报的数据,东北三省 2009年的城市化水平分别为辽宁 60.3%、吉林 53.3%、黑龙江 55.5%,比山东省分别高出 12.0、5.0和 7.2个百分点。与江苏、浙江、广东等东部发达省份相比,也存在较大差距。2009年江苏、浙江、广东城市化水平分别为 55.6%、57.9%和 63.4%,比山东分别高出 7.3和 9.6和 15.1个百分点。

表1 山东省城市化率与全国有关省份比较 (单位%)

(2)山东城市化明显滞后于经济发展水平。钱纳里等人研究了 1965年 90个国家和地区城市化与工业化之间的关系,得出了人均国民生产总值越高、工业化水平越高,城市化水平也越高的结论。按照城市化发展的一般规律,在人均 GDP达到 1100美元时,城市化水平应在 65%以上。根据 2009年山东省国民经济和社会发展统计公报的数据,2009年山东省人均 GDP为 5240美元,城市化水平仅为 48.3%,远远落后于国际标准;2009年山东省第一产业增加值占全省 GDP的 9.8%,农村人口却占全省的 51.7%,人口结构与 GDP结构偏离严重。同时,山东省城市化滞后于工业化水平,从表 2数据可知,2003-2009年城市化率一直低于工业化率。

表2 山东省城市化率与工业化率比较(单位：%)

城市化滞后影响了第三产业的发展,房地产业的发展也受到很大制约。不仅同东部发达省份相比,山东房地产投资规模相对偏低,而且山东房地产投资占固定资产投资比例多年来一直低于全国平均水平。国家统计局历年统计公报数据显示,2003-2009年全国房地产投资额占固定资产投资总额的比重依次为18.3%、18.8%、17.8%、17.6%、18.4%、17.7%、16.1%,山东省远低于全国平均水平,详细数据见表 3。

表3 山东省房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额比重

造成山东省城市化发展滞后的主要原因：一是山东省城市化进程中东西部城市化发展失衡,全省城市化发展水平呈东高西低、阶梯状分布,城市化发展的东西部不平衡趋势,影响了山东省城市化水平的同步良性发展和城市化总体水平的提高。二是全省中心城市规模不足,中小城市发展不足,小城镇规模偏小,规模效应和集聚效应不强,制约城市对农村剩余人口的吸纳能力。三是重化工业比重过高,第三产业发展缓慢,城镇吸纳农村劳动力能力低。2009年山东省三次产业比例为 9.6：56.3：34.1,其中容纳就业能力强的第三产业占 GDP比重明显过低,而第二产业中重工业比重高达 66.7%,比上年增长 16.2%,高资金密集型的重化工业创造新就业岗位的能力很差。四是国家户籍制度和不完善的土地流转制度,使人口流动不活跃,经济活力不足。五是城市建设投入资金不足,城市基础设施薄弱。

二、城市化影响房地产投资的实证分析

1.指标的选取。反映城市化的度量指标主要有非农人口比重、人口数量、第二、三产业产值比重、市区面积比例、GDP等。本文结合已有文献和山东省发展的具体情况,选取了 4个方面 11个指标构建城市化水平综合评价指标体系 (表 4)：(1)人口城市化指标,主要反映了农村人口不断向城市转移,造成城市人口绝对数量的增加。鉴于数据的可得性,选取非农人口比重和非农人口规模两个指标;(2)经济城市化指标,主要反映了城市经济总量增加和产业结构的转换,包括 GDP,第二、第三产业产值比重三个指标;(3)社会城市化指标,主要反映了人们生活水平和生活方式的变化,包括城镇居民和农村居民的消费性支出以及人均邮电业务总量三个指标;(4)环境城市化指标,主要反映了城市化质量的发展状况,包括人均拥有道路面积、人均公园绿地面积、建成区面积比例三个指标。

表4 城市化水平综合评价指标体系

2.模型的确立。(1)数据来源。选取 2007年山东省 17个地市城市化各指标数据和房地产开发投资完成额作为样本数据,来分析山东省城市化对房地产投资的影响。其中,城市化各指标数据来源于《山东统计年鉴 -2008》或根据相关数据计算得出,房地产开发投资完成额来源于《2008中国城市统计年鉴》。

(2)建立回归模型。本文以房地产投资作为因变量 Y,采用 SPSS中多元线性回归模型和 stepwise方法进行回归。stepwise方法为逐步回归法,是计算各 X对因变量 Y的贡献大小,挑选贡献最大的先进入方程式中。在 SPSS中挑选的标准是根据在Options框中设定的引进和剔除标准来进行变量筛选,若已在方程式中的变量,因新变量的进入而失去统计意义,则必须将它去除。以此类推,重复计算各自变量 X对 Y的贡献,并依贡献的大小引进或剔除,直到方程式内的变量都符合筛选标准为止①林震岩：《多变量分析：SPSS的操作与应用》,北京：北京大学出版社,2007年,第 93页。。

建立多元回归模型如下：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+…… +βnXn+μ

其中：μ为随机误差项。

(3)计算结果分析

表5 变量引进 /剔除a

上表列出了模型的筛选过程,模型 1用逐步回归法选入了 GDP,然后模型 2用逐步回归法选入了非农人口比重,GDP仍然保留在模型中,其他的变量没有达到选入标准,最终没有进入。在进行变量引进和剔除后,我们发现城市化影响房地产投资的主要显著因素是 GDP和非农人口比重。

表6 模型总结

表6是逐步回归过程中 2个模型的总体参数表,显示了本次回归方程的相关系数 R、可决系数 R2、调整后的 R2、估计值的标准差。模型 1只有 GDP一个自变量进入,模型 2有 GDP和非农人口比重两个自变量进入。模型 2的可决系数 R2为 0.931,反映出总体回归效果较好,也就是说在因变量的变异中,有93.1%可以由自变量的变化来解释。对于多元线性回归模型,模型拟合度一般采用其调整的可决系数来判断,调整后的 R2为 0.921,说明模型的拟合度较好。从模型 1到模型 2,反映了增加非农人口比重这一自变量后模型总体参数的变化,从 R2来看,模型 2比模型 1的回归效果好。由 R值 (0.965)、R2值 (0.931)和调整后的 R2值 (0.921)可以看出,GDP和非农人口比重对房地产投资的解释力较强。

表7 方差分析c

表7是对拟合的两个模型的方差分析检验结果。由结果可知,模型 2中,F=93.976,Sig=0.000,表明回归方程是有意义的。因此我们进入下一步的回归。

表8 回归系数a

表8是对两个模型中各个系数的检验结果,用的是 t检验。从结果可以看出,GDP和非农人口比重的 t检验显著性概率均小于 0.05,表示这两个变量显著不为零,即 GDP和非农人口比重对房地产投资的影响是显著的。得到回归方程为：

Y=-81.931+0.077X3+1.307X1,其中 Y代表房地产投资,X3代表 GDP,X1代表非农人口比重

调整后的 R2=0.921 F=93.976

从结果来看,调整后的 R2为 0.921,说明模型的自变量对因变量的解释程度为 92.1%,即模型有较好的解释能力。山东省各城市的房地产投资基本依赖于农村人口不断向城市和城镇转移以及城市本身的经济发展水平。城市非农人口越多、经济实力越强的城市,房地产投资就越多,房地产市场就越具有发展潜力。非农人口比重增加 1个单位,房地产投资相应增加 1.307个单位;GDP增加 1个单位,房地产投资就会增加 0.077个单位。

三、结论与建议

1.本文通过多元线性回归模型分析,发现非农人口比重和 GDP是城市化指标中,对山东省房地产投资影响最显著的因素。在城市化的进程中,人口大量向城市聚集,创造了大量的房地产需求,同时,城市化通过对经济发展的促进,会提高城市的消费能力,促进房地产业的规模扩张和房地产类型的多样化,提高房地产投资水平。可以预期,今后相当长一段时期内随着山东城市化水平的进一步提高,山东经济景气向好,房地产需求将进一步增加,房地产投资仍会保持较快增长。

2.山东省作为全国的人口大省,有大量农村剩余劳动力和城市劳动力需要在城市就业,针对山东省城市化发展滞后的现状,要按照科学发展观和“五个统筹”的战略思想提高山东省的城市化整体水平,为此,一要切实走新型的工业化道路,加快产业结构调整,促进第三产业发展,实现工业化和城市化的协调发展;二要构建合理的城镇体系,统筹东西部城市发展,既要发挥大城市的带动作用,又要重视中小城市建设,加速乡村城市化进程;三要多渠道筹集社会资金加强城市基础设施建设,提高城市承载能力;四要对现行的一系列制约城市化发展的制度和政策,包括户籍、土地、就业、社会保障、财政、教育、卫生、公共服务等制度与政策进行改革,逐步消除城市化的制度障碍和经济障碍,使进城务工农民逐步转变为城镇居民。

3.房地产业为城市化的进程提供了一个居住的空间,房地产业的波动影响城市化的稳定发展。要通过宏观调控和微观规制,合理引导房地产业投资结构和投资规模,抑制房地产价格过快上涨,促进房地产业与城市化协调发展。

[责任编辑：邵世友 ]

The Positive Analysis of the Influence of Urbanization on Real Estate Investment:A Case of Shandong

HAO Guo-cai
(School of Economics,Shandong University of Finance,Jinan 250014,P.R.China)

Urbanization has come along with changes in population structure,industrial structure and demand structure.Such changes have inevitably impacted real estate investment.This paper employs a multiple linear regression model to examine the impact of urbanization on real estate investment in Shandong province. It is found that,among all the urbanization indicators,the proportion of non-agricultural population and GDP are the two factors are statistically significant.Based on the empirical findings,the paper puts for ward policy implications regarding the coordinated development of urbanization and real estate investment.

urbanization;real estate investment;multi-linear regression

2010-05-28

山东省科技发展计划项目“促进民生改善的住房市场政府规制研究”(2010G0020815)的阶段性成果。

郝国彩,山东财政学院经济学院副教授 (济南 250014)。