石家庄融达资产管理有限责任公司 王翠卓

一、房地产企业税收成本的构成

(一)税款成本

税款成本。指房地产企业在项目开发、建设、销售或转让等环节，依据国家税法规定应纳的各种税款。

利息税。房地产企业在开发投资过程中，由于企业间的相互资金拆借、银行存款形成的利息税。

营业税及附加。在商品房销售或出租转让环节，房地产企业依据税法规定应纳的营业税、城建及教费附加，销售的计税金额为房屋销售收入，出租转让计税金额为租金收入或转让金收入。

土地增值税。根据相关规定，房地产企业占用土地，需要缴纳相应的土地增值税，计税金额为企业收入扣除相关规定费用的增值部分，适用的超率累进税率分为四级30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除系数分别为0、5%、15%、35%。但实际上，目前土地增值税是根据收入金额1-2%预征的。

企业所得税。按照规定，对于提前预售的开发产品，计算每月的预售毛利，以扣除企业的直接和间接费用和营业税及附加后的金额作为企业所得税的计税依据。经适房（含限价房及危改房）适应税率3%以上，非经适房的适用税率按照省会城市、地级市、其他地区的标准分别不得低于15%、10%、5%。完工后的，按实际销售收入计算毛利，扣除相关费用与营业税及附加，缴纳相应的企业所得税款。企业还应根据实际毛利与预售毛利的差额，补足应缴的所得税。

印花税。房地产企业在工程项目建设中签订的所有合同、使用的相关账簿与证照，都要依照0.05%-1%支付印花税，或者按照每件5元支付印花税。……