西方住房合作社面面观

住房合作社（housing co-operative）是居民集资建房的一种形式，在美国、加拿大、德国、瑞典等发达国家比较常见。

住房合作社是一种股份制的非营利机构或企业，大部分运营资金是由社员缴纳的。社员既是居民，又是企业股东，其所拥有的权益是企业股份，而非房屋的独立产权。住房合作社代表居民对外承担一揽子抵押贷款，或者接受政府的资助。由于合作社的收入只在于弥补住房维护和日常经营等开支，居民所支付的费用仅略高于成本，合作社住房因而具有“保障房”的属性。对国家来说，由于住宅合作社实行个人集资，减轻了国家在住房建设上的财政负担；对个人而言，由于住房合作社能减免有关税费，因此房屋的售价和租金比同等类住房低，从而降低了个人拥有房屋的成本。

瑞典：合作社就是小社会

在瑞典，住房产权共有三种形式：私人所有、租赁和合作所有，而最后一种是非常具有瑞典特色的住房产权形式。瑞典法律规定，个人无法完全拥有公寓楼里的单套住房的全部产权。公寓楼只能由一个机构集体拥有。在瑞典，兴建一栋公寓住宅楼或把现有的楼房改建成公寓住宅楼，就可以发起组建一个住房合作社。一旦合作社成立，任何个人或家庭都可以申请加入，而这个申请的实质，就是希望出资购买住房合作社所持有公寓楼的一个住宅单元的“居住权”，住宅合作社有权进行审查和拒绝。如果申请入会批准了，那么该申请人就成为合作社会员，获得入住权利。由于这个“居住权”可以在市面上进行流通转卖，所以可与私人住房的产权价格相当地进行标价出售。但两者的区别在于，住房合作社的会员不仅要为“入住”付一大笔费用，还要在入住后一起分担整栋公寓楼乃至整个住房合作社的债务资本支出，同时还有一笔公共分摊的维护修缮、日常清洁、取暖等费用。

住房合作社是个小小的社会，成员可以享受其中的福利。选择入哪个住房合作社，除了要考虑这个合作社的房屋价格、地段和质量外，也必须考虑住房合作社管理的质量。因为除了入会要一笔钱外，成员每个月还要为合作社贷款债务分担一笔不菲的费用，所以一定要看合作社的财务状况，如果合作社的财务状况很好，那么每个月交的分摊费用就会比较少。住房合作社委员会一般由三四个人组成，分别负责物业管理、法律事务、经济预算和对外沟通等事宜。每个住房合作社都有组织公约和管理条例，也有预算的审定以及审计机制，会员们定期投票，认为负责人合格了就可继续留任，否则就要换人。

瑞典的住房合作社是成员自我管理的体系，这不仅是一种合作的形式，而且是一种居住风格。成员共同居住在这里，都有责任解决社区的问题。住房合作社规定了参与共同管理的方式和范围，例如房屋装修、垃圾处理、周边配套、停车、环境绿化问题等，还有房屋能否出租的问题，这样可以以租金形式加速偿还贷款。住房合作社的成员，都享有投票的权利，以参加社员大会的形式，由大家讨论解决。除此之外，住房合作社还兼备物业管理公司的职能。所以瑞典的住房合作社，实际上就是一个小社会，它是介于市场和政府中间的一个组织形式。

美国：保障性VS私有化困局

美国的住房合作社曾经是解决中低收入家庭住房问题的重要措施，并受到政府政策风向的影响而时盛时衰。如今，美国新建的合作社住房逐步萎缩，价格也随市场化程度增加而走高。为维持住房可负担性而对房租和售价进行限制的“米切尔·拉马法案”，如今也面临下属住房项目不断脱离法案的约束和走向“私有化”的困境。

为居民提供可负担住房的住房合作社在美国由来已久。自上世纪20年代起，在社会活动人士、工会和非营利机构的推动下，以及政府资助重心的转移，住房合作社经历了起起伏伏的命运。

工会运动和社会活动家共同推动了美国合作社住房蓬勃发展。一战后，美国的工会运动所发起的大规模住房运动解决了大批工人的住房问题。二战之后，“住房合作社之父”亚伯拉罕·喀山组织成立的“联合住房基金”大力推动了美国合作社住房的建设，如纽约市的“合作社城”。1955年，社会活动家们促成“纽约州有限权益公司法”的通过，这就是著名的“米切尔·拉马法案”，致力于帮助中等收入家庭通过财产税减免和低利率贷款获得合作社住房。

尼克松时代，财政拨款缩减，住房合作社发展减缓。进入70年代，政策发生了向保守主义方面的转变，相对减少了联邦政府在住房问题上的干预。尼克松政府中止了对住房合作社的直接拨款。而利率的提高和联邦政府出台的“1973年中低收入家庭住房发展的延缓”方案，遏制了前20多年的住房合作社迅猛发展的势头。

里根时代，非营利机构活跃，合作社住房再度兴起。联邦政府大力发展私人住房市场。随着政府拨款的缩减和保障性住房数量的减少，大批非营利性机构开始积极推动保障房的建设。这些机构是在60-70年代期间“拒付租金”的居民运动成长起来的，拥有较好的群众基础。合作社住房再次得以迅速发展。

20世纪末，营利机构开始从住房合作社中获利。80-90年代，住房市场开放的环境下，保障性住房的资金来源也开始多样化。除了联邦和地方政府的投入，一些政府背景的营利机构也加入到投资队伍中来。随着这些私人机构的增多，它们逐渐控制了住房市场利率，从而增加的建设项目成本，也因此减少了低收入家庭获得住房的机会。

近年来，新建项目大减，合作社住房不再“廉价”。虽然以合作社住房和“共同公寓”为主的“共同产权”住房数量持续增长，但近十几年来合作社住房的存量几乎没有增加。

维也纳：遍地都是廉租房

商品房在举世闻名的音乐之都——维也纳的全部住房中所占比重不到10%，大批廉租房是维也纳市住房市场的主干，维也纳市政府对这些房屋给予补贴，同时对房屋的租金和售价规定上限，对承租人的收入也有严格标准。目前，维也纳60%以上的住房由协会性质的住房合作社掌管，它同时也是维也纳住房最大的投资方。住房合作社建房或改造项目的所需资金主要通过申请建房资助资金来满足。市政府通过立法对建房资助资金进行规范，在保证提供优惠贷款和免税的同时，也要求住房合作社保证其行为的非赢利性。这些住房大多以廉租的方式进入市场，部分在出租10—15年后可以出售，只有很少量直接出售，而且利润非常有限。

这类廉租房的申请有很多条件限制，最初只有奥地利公民才能申请，现在也对拥有奥地利居留许可的外国人开放。除了对租住廉租房的家庭收入有严格上限标准外，在维也纳要申请住房合作社的廉租房，首先需要加入成为其会员，而且只有年满17岁才有资格申请，满19岁后才能入住。虽然从申请到审批的等待是煎熬的，但低廉的租金对人们充满吸引力。一处地段不错的60多平方米的廉租房，只需要600欧元的月租。但是申请人的亲属不能与申请人同住，否则家庭收入标准将超过上限。

（本刊综合整理）