银行贷款收缩

2011-09-06

中国建设信息化 2011年11期

三足鼎立，贷款稳占其一

在我国现有的开发模式和融资工具体系下，国内金融机构（主要是商业银行）一直是国内房地产企业最重要的资金融通来源，与企业自筹资金、预售款长期呈现三足鼎立之势。

如图4所示，2007年以来，国内金融机构提供的开发贷款和个人住房按揭贷款在我国开发行业资金总来源中的比例基本稳定在30%左右。由于所占比例较高，且“价”、“量”都易于控制，商业银行的信贷政策也成为了历次国家刺激或调控房地产的重要杀手锏。整个行业对于信贷资金的变化相当敏感，商业银行银根的宽松程度基本上就决定了开发行业的扩张速度。

贷款走势，新增个人购房贷款率先负增长

2010以来，在新增人民币贷款总量增速稳步回落的背景下，新增房地产人民币贷款增速迅速放缓。尽管全年新增房地产人民币贷款总量达到2.02万亿元，与2009年基本持平，但新增总量中的近70%都是在上半年完成的，其中8457亿元在第一季度就投放完毕，二季度以来，新增房地产人民币贷款同比增速均呈现负增长，其中三、四季度新增房地产人民币贷款较2009年同期减幅均超过40%。如图5所示。

与此同时，房地产贷款总量在全部新增人民币贷款总量中的比重也大幅缩减，由2009年四季度的55.7%，骤减至2010年四季度的18.4%。房地产人民币贷款目前已面临双面夹击，一方面新增人民币总量缩减导致信贷整体“蛋糕”缩水；另一方面贷款政策倾向性转变又导致所分比例持续减少。

从新增房地产人民币贷款的内部结构来看，新增个人购房贷款增速减速最快，率先出现了负增长。2010年全年新增个人购房贷款总量1.4万亿，相较2009年的1.78万亿减幅超过20%。调控后成交量的减少、首付比例的提升以及商业银行对个人住房贷款审批时间的延长、放贷门槛的提高共同导致了新增购房贷款总量的减少。

个人房贷全面收缩，股份制银行更加敏感

自2010年末开始，就陆续有成都、武汉等多个城市的商业银行传出房地产开发贷和个人住房按揭贷款停贷的传闻。进入2011年后，这一轮源自二、三线城市停贷的风波，开始传导至北京、上海等一线城市，甚至出现了开发企业老总为自己客户按揭贷款审批困难而拜访银行主管的现象。本轮调控后，商业银行房地产类贷款的执行力度究竟发生了怎样的改变，未来又会有怎样的趋势呢？

图4 2007—2011年1季度国内贷款与个人按揭贷款之和占行业资金总来源的比例

图5 2009—2010年新增房地产人民币贷款总量及增速图

图6 2008-2010年工、农、建、中、招五大商业银行新增公司类房地产贷款对比图

公司类房地产贷款方面，2010年新增贷款总量全面回缩。如图6所示，工、农、建、中、招五家最主要的商业银行中，招商银行、建设银行以及中国银行的新增贷款量较2009年分别减少了36亿元、131亿元和227亿元，减幅均在20%左右。如图6所示。

与此同时，公司类房地产贷款在年内前高后低的情况也非常明显。五家银行中除建设银行外，其余所有银行下半年发放的公司类房地产贷款在全年总量中的比例不足20%。农业银行和招商银行下半年新增的贷款总额仅占全年总量的6.2%和6.9%，几乎是正常情况下一个月的任务量，由此看来，2010年末开发贷近乎停滞并不是无稽之谈。如图7所示。

个人住房贷款方面，新增总量收缩幅度更为明显，超过公司类贷款。工、建、中、招四家银行2010年新增个人住房贷款总量较2009年共减少近2600亿元，相当于2010年全国新增个人住房贷款的五分之一。其中招商银行2010年新增个人住房贷款仅为253亿元，相较2009年的1151亿元减少了近80%。由此可见，股份制商业银行较四大国有银行对调控的敏感性明显更强，且由于有着更高的风险防范标准、更快的反应机制以及更加灵活的贷款投向，其在房地产贷款方面的收缩也更为迅速和明显。未来，随着更加严格的监管制度和配额制度的深入执行，股份制银行对于行业的信用创造能力将首先枯竭。如图8 所示。

从上、下半年个人住房贷款投放的比例来看，下半年新增个人住房贷款的比例基本在35%左右，其中招商银行个人住房贷款总量不增反降，较2010年6月还减少了42亿元。如图9所示。

通过上面的分析，我们可以看到，目前银行内部的信贷倾向已经明显转变，房地产行业由于调控所带来的监管压力与潜在风险已经使其逐渐失去了商业银行的青睐。

银行贷款作为最传统和重要的房地产行业融资渠道目前已面临全面而迅速的收缩。2011年，在持续执行稳健货币政策的金融背景下，预计年新增人民币贷款量将有可能在6.5～7万亿之间，较2010年全年减少12%～18%。如果房地产新增贷款也呈同步放缓趋势，那么2011年新增房地产贷款总量将会降至1.65～1.77万亿，意味着与去年相比将有3000亿左右的资金缺口需要弥补。