刘 颖

0 引言

“物业”一词是最早出现于英国，后由我国香港传入大陆，并被普遍接受应用的一个专有名词，表示房地产或不动产。“物业管理”则是指为产权所有人管理不动产的服务。这种服务在国外已经有一百多年的历史，而成为一个新兴行业，在我国始现于20世纪80年代初期。近年来，随着我国城市建设步伐不断加快，物业管理行业的规模也在不断壮大。物业管理行业的迅速发展为现代人的生活带来了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相关制度尚不健全，物业管理纠纷仍时有发生。这些纠纷的存在影响了居民生活质量，也影响了社会稳定与和谐。本文从我国目前小区物业管理现状入手，从制度建构的角度寻找问题的原因以及相应对策。

1 我国物业管理的现状

1． 1 立法现状

目前，我国关于物业管理的法律规定主要有:

1)宪法。《宪法》是我国的根本大法，其中有关城市住宅管理、公民基本权利义务的规定是物业管理立法的基本依据和根本原则。例如第39条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”

2)法律。我国有多部法律涉及到物业管理。例如，《民法通则》第83条对于相邻关系的规定;《合同法》对于委托合同的规定;《土地管理法》(2004)、《城市房地产管理法》(1994)、《城市规划法》(1989)中均有对于物业管理内容的涉及。在这些法律中，2007年3月16日全国人大十届五次会议通过的《中华人民共和国物权法》尤为引人注目，其中对物业管理公司、业主委员会的地位首次进行了明确，规定了建筑物区分所有权等涉及物业管理的内容。……