□文/田淑芬

我国房地产投资风险防范与控制

□文/田淑芬

本文在房地产投资风险防范与控制方法阐述的基础上，提出风险防范与控制的具体措施。

房地产投资风险；防范与控制

房地产投资风险防范与控制，就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施补救与抢救措施，将或有风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。

一、风险防范与控制方法

风险防范与控制的目标就是降低风险发生的可能性，因此可以从减少风险发生的概率、改变风险后果的性质和风险发生的后果大小三个方面入手。房地产项目风险防范有：预防风险、减轻风险、转移风险、回避风险、自留风险等。转移风险主要有四种方式：出售、发包、开脱责任合同、保险和担保。具体采取哪一种或哪几种，取决于项目的风险种类以及企业的抗风险能力。

二、风险防范与控制具体措施

（一）使用风险预警系统。为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险，建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统，并决定在上海、深圳等13个城市进行试点。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成，包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与地产相关的数据，各地将在整合这些数据的基础上，定时发布相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，一些地区房地产价格和投资增长过快，对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系。因此，作为房地产开发单位，学会使用房地产市场预警预报信息系统，善于总结系统反映的信息，把握当前我国房地产业发展的总体趋势，减少宏观风险因素带来的影响。另外，房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统，有效觉察计划的偏离，一旦超出正常范围，立即启动整改应变程序。

（二）成立风险专管机构。目前，投资风险已经越来越被人们所重视，但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业却很少，投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开，缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的管理，造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投资风险，应从机制上、制度上加以落实，成立专门的房地产管理机构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的控制、风险的转移和处理。

（三）房地产开发投资组合。房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合。一般来看，组合的各方相关度越大，则这种组合越不能降低风险；组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业，应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超容量的配套。

（四）建立财务预警系统。房地产项目的财务评价，又称为微观经济效果评价。一般来说，财务评价就是考虑到房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给企业带来的利益。因此，房地产投资财务预警系统能初步考察出此项目投资的可靠性及可能的前景。它是项目评价的第一步，也是项目可行性研究的核心内容，是决定房地产投资命运的重要决策与依据。因此，开发商在投资决策前必须做好投资评价工作。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、资金运作过程影响因素多，因此发生财务风险的可能性较大。房地产开发企业建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段。一个理想的风险预警体系，会在企业所面临的各种现实和潜在的风险尚未形成或刚刚形成时，迅速确定风险来源、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。

[1]彭勇.房地产投资风险的识别与评价.上海管理科学,2007.5.

[2]金加林.房地产开发风险的专家评价法.南京农业大学学报,2004.12.

[3]侯克辉.房地产投资风险管理.建筑管理现代化,2007.3.

F293.3

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（作者单位：吉林建筑工程学院管理学院）