夏海镇，李开杰

（1.昆明市城建投资开发有限责任公司，昆明 650034；2.水利部办公厅，北京 100053）

1 概述

土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

这里着重要提到的是“土地运营”的概念，所谓“生地”变“熟地”达到出让标准，这里的标准只能是“三通一平”甚至“九通一平”。通过对规划的理解和土地一级开发的实践过程，本文认为土地一级开发应提升到“土地运营”的概念（这里所指的土地开发规模应是城市周边成片成规模的土地开发，面积应在3000亩以上的成片土地），做到“生地”变“熟地”， “熟地”变“优地”的过程。 即在土地一级开发过程中，严格按城市总体规划，从片区控制性详细规划入手，根据城市发展速度划分开发梯度，按照循序渐进、有序推进的原则进行土地一级开发运营策划，通过多渠道融资方式筹措开发资金，投资实施土地整理、公共基础设施、公益事业等软硬件建设工作，最大化提升片区绿化、环境、交通、市政、行政、节能、社区服务等环境建设，通过“土地运营”达到片区土地环境最优化、价值最大化的目的。……