谢 恒

(兰州大学经济学院,兰州 730000)

房地产泡沫成因及对策

谢 恒

(兰州大学经济学院,兰州 730000)

房地产行业是我国国民经济的支柱产业,房地产泡沫容易造成经济的虚假繁荣。如果房地产泡沫不加控制任其膨胀,则会给金融业乃至整个国民经济带来严重危害。房地产业与金融业高度关联,研究和关注房地产泡沫的成因,对于我国房地产业的健康发展以及金融风险的规避都有重要借鉴意义。本文通过分析探讨我国房地产泡沫的成因,提出如何规避和防范因房地产泡沫而引发的金融风险的对策。

房地产;泡沫经济;金融风险

房地产的供给在短期内缺乏弹性,而且很难达到供求平衡。在发达的市场经济中,房地产市场又是投机炒作最为频繁的市场之一,价格的波动也很频繁。因此,房地产业含有一些特定的经济泡沫成分,因而最容易形成泡沫经济。房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者的支撑,虽然账面上的价值增长很高,但实际上不具备稳定实现的基础,形成一种表面上的虚假繁荣。房地产业也与诸多产业高度关联,房地产业高速发展时,会带动诸多产业的共同发展;房地产业过热产生泡沫时,若不加以调控,泡沫破灭会对诸行业造成灾难性的损失,尤其是对金融业和整个国民经济。20世纪80年代以来,日本、美国以及爱尔兰等发达国家房地产泡沫破灭带来的教训,应使我国房地产业警醒。

二、我国房地产泡沫的成因

(一)房地产投机炒作是引起房地产泡沫的直接原因

土地资源的稀缺性造成一些城市土地价格狂涨,房地产开发商不惜一切代价从政府拿地、捂地、炒地、捂房等投机情形严重。一些地方政府为了拉动地方经济发展,盲目追逐政绩,明里暗里通过拍卖拉高土地价格,以期获得更高的土地转让金和地方财政收入的增长,使得房地产开发成本上升。开发商采取种种手段故意制造房源短缺氛围,使购房者盲目从众,于是类似多米诺骨牌效应的连锁反应就产生了。一些以炒房为目的的投机者炒高房价,赚取暴利,温州“炒房团”就是个典型的例子。一些银行及银行工作人员对“假按揭”不加管制;房地中介发布一些虚假信息欺骗公众,垄断房源,炒高房价。部分政府机构官员、高校学者、新闻媒体也被房地产开发商所利用。境外热钱大量流入房地产市场,刺激了房价的高涨。跨地区、跨区域投资投机性购房行为比较普遍,房地产投机行为扭曲了房地产市场的健康发展,哄抬了房价,导致房地产泡沫日益严重。

(二)房地产市场失衡和开发结构失衡

目前,在利润动机的驱使下,开发商大批量开发大面积大户型的高档住房,而这些高档住房的价格明显高出了其实际价值,超出了大多数居民的经济承受能力,导致大量高档住房闲置。而开发中低档住房所带来的利润低,所以开发商都不愿意涉及,虽然政府已经积极地承担这项任务,但目前我国经济适用房、廉租房等社会保障性住房建设依旧相对滞后。而且,我国贫富差距逐年拉大,相对贫困人口也逐年增加,贫困人口及相对贫困人口购买力低下致使房地产市场有效需求不足。房屋租赁市场发展尚不完善,租赁价格涨幅较大,无法通过提供良好的租赁服务来降低购房者尤其是中低收入者的购房需求。这同时也就把公众的购房需求压力转移到房地产市场上来,导致房价不断攀升。

(三)政府自利行为及体制制度缺陷

政府“非理性”投资行为以及政府的政策在一定程度上助长了房地产泡沫的形成。因为考核各级地方政府官员政绩的核心指标是国内生产总值(GDP),在这一考核指标的指引下,各级地方政府把发展房地产业作为促进经济增长、增加财政收入的支柱性产业发展,并且与有利于城市面貌迅速改善的城市建设联系在一起。因此,在房地产市场中,政府干预过多,并在干预过程中通过权力实现自身利益。对于中央政府的调控政策执行不力,使得中央政府对房地产业的调控政策未能达到预期效果,甚至产生一定程度的偏差。1998年住房制度改革以来,处于过渡期的住房保障制度尚不成熟,房地产发展失衡与房价失控在一定程度上可以归结为政府经济和社会发展政策与宏观调控的失误及失效。而且,在我国房地产业上税收制度不完善,房产持有者环节上的税费少,而开发环节的税费反而较多,这一方面增加了房地产开发成本,另一方面刺激了住房的投机行为。

(四)银行信贷刺激房地产泡沫产生

房地产业与金融业息息相关。随着我国房地产业的发展,房地产开发的规模越来越大,仅靠房地产开发商的自筹资金是远远不够的,其大部分的开发资金来源于银行贷款。相关数据显示,截止2010年年末,全国主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元,同比增长27.5%。在2010年1～11月的开发资金中,国内贷款11245亿元,同比增长25%。金融制度的改革带来了金融创新、金融竞争和信贷产品的增加,银行之间的竞争导致贷款乘数很高,使得个人住房贷款规模扩大。由于房地产业的盈利性及保值增殖性,部分银行违反信贷相关规定,又向开发商大量贷款,造成银行的资本充足率大幅下降,房地产业的资本负债率大幅上升。房地产开发中大部分资金是通过银行信贷得到的,房地产开发融资渠道单一,并且过度依赖银行,在宏观经济形势一片大好的情况下,银行盲目追求对房地产业的信贷规模,致使一些商业银行承受大量风险,为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

三、抑制房地产泡沫的对策

(一)建立房地产泡沫风险的预警机制

导致金融风险的因素是多方面的,而房地产泡沫引起的金融危机则主要是由于货币市场资金供求失衡引发的。由于房地产业和金融业之间有很强的依赖关系,一旦房地产泡沫破灭,必定首先殃及金融业,并会对经济社会发展产生重大消极影响。20世纪80年代日本房地产泡沫的破灭,致使日本经济至今低迷;2007年爆发的美国次贷危机给世界金融体系的稳定发展和全球经济增长带来严重破坏,也为我国房地产业的发展发出了预警;2010年开始的爱尔兰债务危机甚至拖垮整个欧元区经济,更是为我国房地产业敲响了警钟。而当前我国房地产业部分泡沫化的特征已十分明显,若得不到有效遏制,我国金融业的稳定、经济健康发展将遭受重创。有泡沫堆积就有泡沫破灭,资产泡沫尤其是房地产泡沫危害很大,会使很多人受到伤害。必须在泡沫生成过程中就进行防控,否则会铸成大错(吉姆·罗杰斯,2010)。建立房地产泡沫风险预警机制,增强宏观调控部门对房地产泡沫的忧患意识,采用多种政策工具调控和引导房地产业的发展,以此有力抑制房地产泡沫的积聚和破灭,避免金融风险的发生以及对国民经济的影响。

(二)深化管理体制改革

改革开放30多年以来,我国城市化进程加快,尤其是近几年来,城市化进程处于加速发展阶段,房地产加快发展并成为拉动经济增长的支柱性产业。历史经验表明,房地产市场一度的繁荣发展有利于带动国民经济的飞速发展和国民财富的积聚,但同时也表明了依靠房地产业拉动经济增长并不具有可持续性,反而给本国经济体以及全球经济以致命打击。因此,要真正遏制房地产泡沫而引发的金融风险,还需放弃实现国民经济高增长对房地产业、金融业的过度依赖。政府不仅要注重房地产业的住房投资功能和经济增长的支柱产业地位,还应重视其商品属性和社会保障功能、维护社会秩序稳定的作用。政府应该适当增加财政支出构建经济适用房、廉租房等社会保障性住房,提高居民尤其是中低收入者的住房水平。当然,政府不能仅从改善房地产供需失衡的角度来解决房地产泡沫问题,应该以科学发展观为指导,深化对房地产政策和房地产调控的管理体制改革。根据住房供求和房价运行情况,科学合理地调节房地产用地供应量,把土地供应作为对房地产市场调控的重要手段,积极探索一线城市城乡结合部集体土地的供给机制,增加有效供给。中央政府应加大对各级地方政府执行房地产业调控政策的监控力度,深化整蛊各级领导绩效考核机制,使其更关注于经济长远、可持续发展,而不是一味地盲目追求GDP的增长。如果政府考核机制不完善,只能加剧房地产业的泡沫化。

(三)完善金融市场体制改革,强化商业银行信贷监管

金融机构应深化金融体制改革,实施金融创新工程,开发新的金融产品来分散金融风险。建立房地产资产证券化市场,努力拓宽房地产开发商的融资渠道。由于房地产泡沫的形成很大程度上依赖于银行存款,因此,合理调整商业银行信贷规模和结构是优化银行资金配置、调整银行资产结构、提高资金质量、降低金融风险的关键。银行部门应适当缩减对房地产业的信贷规模,严格按照贷款审批流程,严格审查房地产信贷发放条件,加强房地产贷款管理,严厉打击通过“假按揭”等形式获取银行信贷。我们建议银行积极参与政府保障性住房建设,城中村改造等项目。同时,加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作,共同化解房地产泡沫引起的金融风险。加强对个人住房贷款管理,提高购买第二套住房的首付比例,禁购第三套住房,严禁发放“零首付”个人住房贷款,对于目前部分城市实施的限购政策进行适当推广。规范个人商业用房贷款管理,以减少金融风险隐患,抑制信贷过度和金融风险。

(四)加强宏观调控,调整产业政策

2010年以来中央的房地产调控,从年初的“国十一条”,到4月的“新国十条”,再到9月的“新国五条”,一系列政策措施的出台,密集程度和严厉程度都可以称为史上之最,凸显出政府对房地产市场调控的决心。中央政府应该加强对房地产市场的宏观调控力度和效力,将房地产市场的发展规模限定在可控范围内,逐步消除房地产泡沫。我国房地产宏观调控应该转向长效机制的建设,使用行政、经济和法律等多种手段进行调控,使房地产调控机制化,尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击,继续推行差别化住房信贷政策,提高第二套商品房首付款比例,明确暂停发放第三套及以上住房贷款等相关规定,强化贷款利率执行力度。建设房地产信息系统,强化中央政府个职能部门之间的协调互动,提高个地方政府对中央房价调控政策的执行力度和支持力度,规范房地产市场秩序,净化房地产市场发展环境,加快房地产法制建设,全面推进相关行政执法和司法配套建设,加快制定《住房保障法》,加大对房地产领域违规和贪污腐败行为的打击惩治力度。优化住房供给结构,要加快推进住房保障体系建设,建立相应的地方考核机制,强化政府责任,调动社会个方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,保障性住房建设与商品房建设并重,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系,打击虚假需求,开征房地产税,减少住房投资者的收益所得,继续坚定不移地遏制投机性需求,彻底整治房地产市场,调控房地产价格向正常轨道上发展。

[1]刘俊娥,张晓兵.房地产泡沫风险形成原因探讨[J].河北工程大学学报,2008(3).

[2]刘喆.房地产泡沫和金融风险刍议[J].青海金融, 2008(6).

[3]林跃勤.房价失控与政府调控[J].宏观经济研究, 2010(5).

(责任编辑张佑法)

F293.3

A

1007-7111(2011)03-0051-03

2011-03-01

谢恒(1987—),男,硕士研究生,研究方向:金融学。