| 文· 本刊记者 陈婧

尽管曾有业内人士预估，如今涉足商业地产已略有些迟了，然而商业地产的开发热却依然持续，各类开发商纷纷开始涉猎商业的地产开发，其中最引人注目的自然是曾经以租赁地产为主的零售商。

2011年，全球顶级零售商英特宜家在中国启动了其第一个项目——英特宜家无锡购物中心，并于9月6日正式奠基。至此，英特宜家无锡购物中心总投资3亿美元，总营业面积达14万平方米，共计将引进超过400家国内外知名品牌，涵盖了餐饮、购物和娱乐等，并设有5800个停车位，整个购物中心预计于2013年底正式开业。

同时，据来自瑞典《工业日报》的消息，英特宜家购物中心集团（下文称IICG）也将加大其在华的投资金额，计划于上海建设新的购物中心，总投资接近40亿瑞典克朗。

而这只是一个开始。IICG的扩张之举，向外界撕开了一道口子，鉴于物业租金高企，越来越多的零售商未来可能会更多地选择自建物业，或者走大型购物中心之路。这一消息似乎另一方面也印证着DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告——今年全球预计将有1040亿美元的资金投向亚太区房地产。其中，中国的商业地产为这些资金的重点流向。

圈地南城

两年前的11月24日，IICG在北京皇家大饭店举办的中国首次媒体见面会上，宣布其开始进驻中国，并首先开始带来无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心项目。

而早在同年7月，IICG成功在北京大兴区获得了一块面积为194000平方米的土地使用权，并由IICG中国经营和建造包括宜家家居在内的大型购物中心时，这一信息就曾一度被外界解读为与其渊源颇深的宜家集团——这一瑞典家具零售商的转型，即开始在中国大量购买土地，涉猎中国商业地产行业。

“这样的解读不完全正确。一方面，我们并不把自己定位为房地产商，我们拥有物业，只是为了长期培育一个商业项目。”IICG中国区的董事总经理丁晖在接受采访时这样表达：“另一方面，IICG本身是一个独立的购物中心的投资和开发公司。我们与宜家是战略合作伙伴，他们既是我们的投资方，也是非常重要的旗舰商户。”

相关资料显示，成立于2001年的IICG，隶属于宜家集团和英特宜家集团，总部设在丹麦的哥本哈根。这家位列福布斯全球50强最有价值品牌中的顶级零售商拥有多年的开发、运营及管理区域性购物中心的经验。目前，IICG在全球14个国家已经开发及运营了30个购物中心，更是成为北京市第一家通过招拍挂获得商业地块的外资公司。

而对于为什么会选择南城作为其在中国首次出手的项目，宜家集团亚太区公关经理许丽德的解释是“因为北边已经无地可拿。”

事实上，更多的业内人士则认为，当时南城的商业氛围不浓，对于英特宜家而言，这意味着它将有更为广阔的发展空间。

“从1998年宜家集团进入中国市场到如今，12年的品牌培养，宜家家居在中国大中型城市的品牌影响力早已毋庸置疑。这是英特宜家进入中国最为优势的资本。”丁晖说，北京北边的地产价格早已水涨船高，加之北边的几大商圈已经趋于成熟。如果英特宜家贸然进入，很容易得不偿失。同时，由于北京市委鼓励发展南城经济的相关优惠政策，使得南城的土地极具竞争力。

2009年底，英特宜家在没有竞争对手的情况下轻松胜出，最终以7.9亿元的起拍价，拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，平均楼面地价为2651/平米。

“我们的每一个项目在执行之前都会综合考虑很多因素，其中包括不同的城市交通网络，公交、城铁和道路交通，能否有机结合使消费者出行更为便利。”丁晖认为，西红门商业综合区紧邻地铁大兴线西红门站，可以说交通出行极其便利。

的确，英特宜家购物中心等一批大型商企入驻后，南城商业较为低端、落后的印象，也许将被新的商业秩序所取代。但不可否认的是，目前，与商业更为发达的京北、京东地区相比，生鲜、服装和建材等低端批发市场在南城相对聚集。南城商业厚度不断叠加的同时，改变南城消费者长久以来形成的购物习惯，显得更为重要和艰巨。

也有人认为，如此低廉的土地价格，即使将来购物中心的计划无法实现，IICG也不会有任何损失。其佐证是，仅仅在2010年，宜家大兴店附近的土地价格已经是当时的2.8倍，而二手住宅的价格也已经达到均价1.3万/平方米。

激进的背后

相对于兄弟公司宜家集团的发展策略而言，英特宜家集团的作风似乎更为激进一点。

2009年才正式进入中国的英特宜家集团，短短3年内已经签了100多亿三个购物中心项目。其中无锡、武汉各投资20多个亿，北京为45个亿（不包含宜家家居）。而近期英特宜家在华的第四个项目——上海的项目计划已经获得批准，并组建了专业的团队，开始进行市场调查与分析。

相比之下，宜家从1998年选择进入中国上海后，直到第二年，才选择在北京马甸开设全国的第二家卖场。直到今日，宜家集团在中国只有8个城市设有卖场，而每一次开店都会经历对此城市消费能力、居民生活水平、店面交通位置、物流情况，甚至停车位等情况的综合考察，其谨慎、稳健的发展策略不言而喻。

强烈对比的背后是外界对IICG扩张速度过快的一片质疑，“事实上，英特宜家购物中心的定位跟宜家家居是一致的。他们目前的定位是中国前10位的商业城市。我们与宜家家居一起进入到这些城市去调查、考察、评估。”丁晖如此解释，“我们目前已有的项目加上上海项目，在短期内已经是一个非常大的考验了。”

而同时，也有业内人士指出，IICG的大规模动作，事实上也证实了中国的商业地产正在真真切切地迎来一次商业浪潮。

中国的城市化已经进行了多年，在城市化的过程中，商业态势正在从中低档向中高档过渡。加之城市里高收入人群的逐年增多，新的商业群要满足他们的需求。许多城市的老商业区的改造，以及新城区的建设，都要实行商业业态的升级。尤其是华东长三角地区作为中国经济最具活力的引擎，其商业升级带来的战略机遇显而易见。而中国日益成熟的消费市场及消费观念已经让宜家家居尝到甜头。丁晖认为，“中国市场是全球最有潜力的市场，根据GDP而言，很多经济专家分析，10年之后将会建成一个最大的消费市场。中国曾经是一个‘生产驱动型’的国家，慢慢会成为‘消费拉动型’的国家。国家也采取了很多措施，促进消费，居民收入的增长也较快。任何一个想在商业领域、在全球化有动作的企业，中国市场是必须要进入的。 ”

挑战

事实上，在很多分析师的眼里，租赁物业的消耗远远大于自建物业。

“目前，中国中小城市主力店的租金约为0.8～1.2元/平米·日；大城市的商铺租金为1.8元～2.3元/平米·日。若以单店2万平米的租赁面积计算，在大城市，一年的租金就要1500万，十年的租金就是1.5亿。而若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来，大概是5000元/平方米，2万平米体量的投资为1个亿。”昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖告诉记者，两者更大的区别还在于，租赁物业是需要零售商从自己口袋里掏钱，而自建物业则可以凭借资产到银行贷款，融资进行规模扩张。

毋庸置疑，零售商进军商业地产将成为未来地产界的一大趋势，并且零售商在后续招商和经营方面拥有更专业的优势。业内人士甚至认为，零售商这一优势将成为其未来的核心竞争力。持不同观点的人同时也指出，缺乏前期开发经验，很容易使其陷入困局；后期容易在一定层面上忽略与自己不同的经营业态，从而出现缺乏全盘考虑的弊病。

“目前一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。另一方面，商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。全世界的房地产公司只有2%左右在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。在这个行业里，最需要的是资金实力，因为商业地产的资金回报期很长。”丁晖表示，在英特宜家购物中心里确实将会以宜家家居为主，但是并不会放弃其他的业态经营。同时，也将独立开发、管理、运营，并长期持有旗下的每个投资项目。

“事实上，相对于中国的商业地产开发商而言，IICG这种外企的融资渠道比较多，他们可以向信托资金，或者美国的社会保险资金融资。融到资金后，他们就可以进行商业地产的开发，并维持前期不断地投资。”中国连锁经营会秘书长裴亮认为，长此以往，宜家集团就可以用他们早已起来的品牌信誉度，不断吸引商家和消费者，逐步形成更加强势的卖场品牌，在中国这个大消费市场里取得更大的胜利。

相关资料显示，在北京西红门阵地30万平米的购物中心内，宜家家居旗舰店的营业面积为5万平米；二期购物中心的营业面积约为16万平米。另一方面，欧尚、苏宁电器及金逸国际影城已经确定入驻IICG即将在中国落地的新型购物中心。

“我们与宜家家居都有一个非常重要的经营理念，即‘为大多数人创造更美好的生活’这一定位。”丁晖表示，“英特宜家购物中心此次在华的招商品牌主要以中档为主，像ZARA、ONLY等中档年轻类品牌，其商业概念是围绕大多数消费者。”而一些奢侈品品牌将不在他们的规划之中。